近日，蘭州市國土資源局發佈了關於蘭州市城關區、七里河區、安寧區、西固區中心四區土地儲備的專項規劃的公示，通過公示可知，最新版的蘭州市中心四區土地儲備專項規劃（2018—2020年）已被蘭州市政府批覆。
城關區土地儲備專項規劃
七里河區土地儲備專項規劃
安寧區土地儲備專項規劃
西固區土地儲備專項規劃
總 則
規劃範圍
蘭州市中心四區的城市建設用地，包括城關區、七里河區、安寧區、西固區的城區部分，範圍東起桑園峽，西至河口地區新城鎮，南、北至南北兩山，總面積約258.18平方公里。
規劃期限
本次土地儲備規劃期限為2018-2020年。
中心四區土地儲備潛力
土地儲備範圍
依據國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合印發的《土地儲備管理辦法》（國土資規〔2017〕17號），可以納入土地儲備範圍的主要為以下五類：
(1)依法收回的國有土地；
(2)收購的土地；
(3)行使優先購買權取得的土地；
(4)已辦理農用地轉用、徵收批准手續並完成徵收的土地；
(5)其他依法取得的土地。
土地儲備潛力的內涵
土地儲備潛力是在一定的經濟社會條件下可供收儲的土地。
對於蘭州市來說，土地儲備潛力的內涵可從提高建成區土地集約利用效率、在符合“兩規”的情況下增加可擴展建設用地面積和基於城市“雙修”改善城市“三生”環境等角度來界定，突出低效用地再次利用、城市面貌不斷更新、城市功能逐步完善，突出“應儲盡儲”。
“兩規”符合性分析
為確保規劃的可實施性，本次規劃確定的可儲備用地應必須同時符合土地利用總體規劃和蘭州市中心城區控制性詳細規劃均為建設用地的要求。對規劃範圍內符合“兩規”的建設用地圖斑進行整理統計，總面積約為186.53平方公里，其中包括現狀建設用地約167.70平方公里，新增建設用地約18.83平方公里（2015-2020年）。
土地儲備潛力總量
根據土地儲備潛力的內涵，規劃以1:2000地形圖為基礎，採用“兩規合一”的方式，梳理統計出符合“兩規”的蘭州市中心四區具有儲備潛力土地總面積約5308.09公頃，詳見下表。
中心四區具有儲備潛力土地面積彙總
增量土地潛力
指城市化進程中對農村集體農業用地進行統一徵用後轉為建設用地，由此取得的土地為增量土地。
依據《蘭州市土地利用總體規劃（2006-2020年）》中期調整方案，將土地利用總體規劃中需要轉變為建設用地的農用地，結合已編制完成《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》進行“兩規”協調，統計出蘭州中心四區具有儲備潛力的增量土地面積為1216.33公頃。
存量土地潛力
指現狀土地利用類型為建設用地，為實現更大環境、社會、經濟效益，或因變更用途、盤活資產等原因，予以收購、置換、回收，由此取得的土地稱為存量土地。
依據《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》對城市功能完善與建設更新的要求，蘭州中心四區具有儲備潛力的存量土地面積約4091.76公頃。
具有儲備潛力土地項目分類
結合蘭州城市發展實際，根據未來收儲時採取的不同改造方式，將中心四區具有儲備潛力的土地進一步細分。除增量土地外，存量土地按照改造類型劃分為以下幾類：已儲未供用地、棚戶區改造用地、城中村改造用地、批發市場出城入園用地、職業學校出城入園用地、企業出城入園用地和其他項目用地。
已儲未供用地
已儲未供用地是指已完成土地儲備但尚未進行供地的土地，此類用地已完成土地熟化，最容易實施供應。
通過對土儲中心現狀資料的梳理，中心四區符合“兩規”的已儲未供用地共計340.15公頃。
棚戶區改造用地
依據《蘭州市棚戶區改造“十三五”規劃》，並結合各區政府棚戶區改造意向，規劃梳理出中心四區具有儲備潛力的棚戶區改造用地面積合計約884.95公頃。
城中村改造用地
依據《蘭州市棚戶區改造“十三五”規劃》納入的城中村項目，結合各區政府城改辦改造計劃，統計出中心四區具有儲備潛力的城中村改造用地面積合計約940.36公頃。
批發市場出城入園用地
根據蘭州市商務局《關於推進主城區商品交易批發市場轉型升級的實施方案（審議稿）》，規劃梳理出中心四區需要轉型升級市場共44家，具有儲備潛力的市場出城入園用地面積合計約236.22公頃。
中等職業院校出城入園用地
根據《省屬出城入園職業院校土地房產接受工作實施方案》，結合蘭州市對出城入園職業院校計劃，通過分析梳理，具有儲備潛力的中職院校出城入園用地總面積約35.44公頃。
企業出城入園用地
蘭州市全面啟動了城區企業出城入園搬遷改造工作，目前正有序推進近郊四區工業企業向蘭州新區及遠郊縣區產業園區實施出城入園搬遷改造。根據蘭州市企業出城入園名錄，可儲備的企業出城入園後原址總面積約593.54公頃。
其他項目用地
由於歷史原因，存在不少正在進行土地儲備前期熟化的用地、已完成農轉用地報批但還未實施徵收或各區政府暫無儲備意願但為了實現城市規劃需更新用地。將上述這些用地統一劃歸為其他項目用地。可儲備的其他項目用地總面積約1061.10公頃。
具有儲備潛力土地規劃用地性質
依據《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》，將具有儲備潛力土地按城市規劃用地性質進行歸類統計。各種性質面積詳見下表。
蘭州市中心四區可儲備土地用地性質彙總表
土地儲備需求預測
土地儲備規模影響因素
土地收儲規模主要受經濟社會發展速度與水平、收儲資金保障程度、收儲資金結構、各種土地儲備來源、不同土地儲備方式以及規劃城市性質等多種因素影響。
土地儲備需求預測方法
借鑑其他城市用地需求規模經驗，運用多元線性迴歸分析、BP神經網絡、GM灰色預測模型，預測出不同的最佳土地儲備規模，再結合實際情況分析確定出最佳的土地儲備規模區間。
土地儲備需求預測結論
根據數據資料及蘭州市中心四區的實際情況，結合預測相關理論及公式，預測至2020年蘭州市中心四區總需求土地面積為795.66公頃至988.65公頃。
土地儲備規劃
儲備策略
按照市政府提出“十三五”經濟社會發展新的奮鬥目標，以及“大蘭州新蘭州”等目標，加快“退二進三”和“出城入園”進程，結合西客站、城市軌道交通建設等城市近期建設重點，集中用地指標和資金，優先對西客站周邊、城市軌道交通沿線、重大項目區等城市發展重點方向土地實行戰略性儲備；結合城市“三舊改造”，以城市棚戶區改造、城中村改造、批發市場出城入園、企業出城入園、中等職業院校出城入園等存量土地為收儲重點，充分挖掘中心城區土地利用空間。
優先儲備土地的條件
1、納入土地儲備的地塊，必須符合“兩規”，即《蘭州市城市總體規劃（2011-2020年）》和《蘭州市土地利用總體規劃（2006-2020年）調整方案》。
2、納入土地儲備地塊周邊應有成熟的交通條件，相對完備的市政基礎配套，同時地質災害隱患點較少，處於地質災害不易發區或低易發區。
3、保障重點片區發展：甘肅省委、省政府明確提出把蘭州國際港務區建成甘肅省“十三五”規劃的標誌性工程、形成對外開放新格局的標誌性工程、提升全省戰略定位的標誌性工程，該區域土地儲備應首先保障。
4、優先佈局重大項目
（1）結合城市“三舊改造”，以城市棚戶區改造、城中村改造、批發市場出城入園、企業出城入園、中等職業院校出城入園等用地儲備，完善中心城區城市公共設施及市政設施的配套，推進“老城疏解”的實施。
（2）結合軌道交通建設儲備軌道交通沿線土地。優先保障軌道交通銜接換乘設施及城市重要發展項目的情況下，對軌道交通沿線土地進行規劃儲備，可推進公益與效益的雙贏發展。
（3）結合蘭州西客站綜合交通樞紐建設，儲備西客站周邊土地。
5、結合四區實際發展需求
充分結合各區發展意願、蘭州市重點發展區域及重點項目分佈等因素，優先進行儲備用地佈局。
土地儲備保障係數
為了防範土地儲備風險，保證土地儲備機構良性運營，並且最大限度的發揮土地調控市場、促進城市建設有序發展，需設定一定的土地儲備保障係數。參照上海、廣州、北京等地區的經驗，預收儲土地量為有效需求土地量的1.5-2倍較為適宜，能夠保障土地儲備的可操作性及公共性。
借鑑發達地區城市經驗，根據蘭州市自身經濟發展水平，結合土儲工作長期實踐，為保障蘭州城市健康有序發展，切實維護公共利益，滿足人民日益增長的美好生活需要，規劃確定土地儲備保障係數為2。
儲備土地規模
參照土地儲備需求預測結果，按照實事求是、因地制宜的儲備原則，確定規劃儲備土地的規模及空間佈局。充分結合各區重大項目推進，通過對擬收儲地塊進行調查，分析其交通區位條件、收儲的難易程度及收儲市場的需求等，確定至2020年中心四區儲備土地面積2242.05公頃。
中心四區2020年儲備土地面積表
儲備土地佈局
按照蘭州中心四區完善城市功能、提升城市形象的整體要求，根據優先納入儲備土地的條件，結合各部門及各區發展意向，採用適度集中的方式，2020年前需儲備土地總體佈局如下：城關區需儲備土地主要集中在白道坪地區、鹽場及九州北部地區、雁灘東部地區和東崗東部地區；七里河區需儲備土地主要集中在崔家大灘地區、馬灘中部地區、西客站南廣場及周邊地區、彭家坪中部地區；安寧區需儲備土地主要集中在世紀大道中央商務區、沙井驛編組站周邊地區；西固區需儲備土地主要集中在河口南國際港務區、陳官營地區、西固城地區和廣家坪地區。
儲備土地結構
以《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》為依據，按控詳規劃所確定的規劃用地性質及規劃指標，對確定進行儲備的土地規劃用地性質進行分類統計。
中心四區儲備土地規劃性質表
經營與非經營性儲備用地劃分
儲備土地共2242.05公頃，其中經營性用地（包括居住用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、社會停車場用地）合計1248.01公頃，佔55.67%；
非經營性用地（包括公共管理與公共服務設施用地、道路與交通設施用地、公用設施用地、綠地與廣場用地、洪道及其它用地）合計994.04公頃，佔44.33%。
儲備土地分年度計劃
按照“整體規劃，分年儲備，分期出讓”的策略，通過蘭州市政府財政的統籌保障，確保整體的規劃設計意圖，在土地分期供給和建設實施的狀態下，仍能保持城市面貌的統一性和延續性，結合市土儲中心及各區政府計劃與想法，圍繞各區重點發展地區和重點開展項目，分年度逐步實現土地儲備。
根據城市發展建設需要與各區意願，按由易到難、由重點到周邊來確定年度計劃。如在2018年，城關區主要圍繞白道坪、九州及鹽場中部等區域進行土地儲備，七里河區主要圍繞崔家大灘、馬灘中部、西客站南廣場等區域進行土地儲備，安寧區主要圍繞世紀大道中央商務區進行土地儲備，西固區主要圍繞陳官營、河口南國際港務區進行土地儲備。
儲備單元規劃控制
儲備單元劃分方案
以《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》片區劃分為依據，本次規劃共劃定14個儲備單元，包括東崗、城關中心、雁灘、鹽場、七里河、崔家大灘-馬灘、安寧、西固、彭家坪、晏家坪、華林坪-伏龍坪、九州、白道坪、河口南儲備單元。
各單元土地儲備彙總
通過對各區域儲備土地的梳理與統計，共儲備土地283塊（宗），其中城關中心區儲備單元11塊、東崗儲備單元10塊、九州儲備單元14塊、鹽場儲備單元17塊、雁灘儲備單元30塊、白道坪儲備單元4塊、七里河儲備單元65塊、大灘馬灘儲備單元18塊、晏家坪儲備單元19塊、兩坪儲備單元2塊、彭家坪儲備單元15塊、西固儲備單元16塊、河口儲備單元16塊、安寧儲備單元46塊。
土地儲備單元控制體系
規劃形成“儲備單元——儲備地塊——細分地塊”三個控制層次，實施分層控制。參照地域特點，結合日常管理習慣，形成綜合編碼，如“西固-01-A”即為蘭州市西固城區儲備單元範圍內的01儲備地塊，A細分用地性質地塊。
儲備土地規劃控制要求
1、儲備地塊範圍
結合儲備項目周邊公共服務設施、市政公用設施的建設需求，將項目周邊也需要納入的公共服務設施、市政公用設施用地及邊角用地，共同納入同一儲備地塊（項目），以此確定最終的儲備地塊範圍。
2、改造類型
按照需儲備地塊主導改造類型，統一確定為某一塊儲備地塊（項目）的改造類型。
3、土地使用性質
根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137—2011)執行，按《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》核准地塊內不同規劃用地性質。
4、開發強度控制
土地使用強度是指地塊的開發利用程度，規劃按照《蘭州市中心城區控制性詳細規劃》，確定儲備地塊的規劃容積率、建築密度、綠地率等指標。
5、規劃儲備年度
根據各區發展需要情況確定不同儲備地塊的儲備年度，可作為年度儲備計劃的依據，列入年度儲備目標中，具體實施時可根據實際情況予以調整。
土地儲備經濟估算
收儲成本測算項目類型劃分
根據對蘭州市中心四區土地儲備具體情況，以每個儲備地塊的改造類型為基礎，按八種不同改造類型對儲備土地進行預收儲成本測算。其中棚戶區改造項目、城中村改造項目、企業出城入園項目、增量土地項目和其他項目五種類型依據蘭州市土地收儲相關政策及各類型土地實際補償情況進行了成本測算；批發市場出城入園項目、學校出城入園項目、已儲未供項目三類土地由於新制定或修訂的相關政策尚未頒佈實施等原因，此次暫未進行成本核算。
平均收儲成本
通過各種類型相應的測算方法，將可進行收儲成本測算的棚戶區改造項目、城中村改造項目、企業出城入園項目、增量土地項目和其他項目等五類用地的平均收儲成本313－357萬元/畝，做為本次土地儲備用地平均收儲成本。
預期收益測算
預期收益測算中，對規劃為經營性用地採用模擬出讓方式進行地價測算，預期出讓土地（即經營性用地）面積為1248.01公頃（合18720.2畝），預期出讓收入總額約為842-922億元，平均出讓地價為450－492萬元/畝；對規劃為非經營性用地僅測算擬取得土地的收儲成本，不進行收益測算。
收儲成本、收益對比的意義
根據未來儲備土地的供應方式，將規劃儲備土地按經營性用地和非經營性用地兩種類型分別進行成本收益對比。其中經營性用地土地出讓收益是蘭州市土地收儲與土地熟化、城市基礎設施建設、保障性住房建設等資金的重要來源；而非經營性用地的供給則對蘭州市城市基礎設施完善、城市宜居度的提高、投資環境的改善、增強城市發展潛力和競爭力具有重要意義，其價值體現為一種綜合效益。
收儲成本、收益對比
因本次規劃中確定土地儲備保障係數為2，為此，對實際需求儲備土地量和“保障係數為2”足量儲備時分別進行成本及收益比對。詳見下表。
經營性用地收儲成本及收益對比表
非經營性用地收儲成本及收益對比表
土地收儲成本及收益測算結果說明
鑑於蘭州市土地儲備存在儲備來源廣，擬儲備項目情況複雜且個案性很強，儲備時序較長、不可預見因素較多，加之公開出讓用地的地價受社會、經濟、政策等因素影響較大的實際情況，測算結果僅用於本次儲備規劃中的宏觀參考，不作為儲備地塊的未來實際收儲成本、出讓收益的依據。
土地儲備規劃管理系統及數據庫
土儲規劃管理系統建設目標
1、建立土地儲備數據庫
對規劃成果圖，儲備單元、儲備項目、現狀信息、市場價信息、平均成本信息等數據進行座標轉換、拓撲檢查、屬性掛接、數據檢查、數據入庫形成規劃成果數據庫，並整合數字國土中的土地報批、土地供應、土地總體規劃、城市總體規劃、土地權屬、基準地價等數據，形成完備的儲備數據庫。
2、開發儲備規劃管理系統
基於土地儲備數據庫，實現“儲備一張圖”疊加展示，實現儲備業務與報批、供應等其他國土業務的疊加分析與一鍵關聯分析；實現與數字國土系統的數據實時共享，可以動態的查看到土地的報批和出讓已經登記權屬等信息；實現儲備規劃成果數據的時序分析、效益分析等功能，對儲備規劃數據實現按年份、區域進行查詢統計等功能。
土儲規劃管理系統建設原則
1、開放性原則
與外部其他系統的關係，以開放為原則，系統在應用體系架構和技術組合方面必須保證系統的擴展和集成，堅持開放式系統體系架構設計思想，是系統的伸縮性與可擴展性的保障。
2、可擴展性原則
主要包括數據可擴展性、功能可擴展性、服務可擴展性等方面，保障未來系統升級和完善。
儲備數據庫內容
經過數據的採集、數據處理、數據檢查、數據入庫等各環節的工作，最終形成的儲備數據庫包含以下一些主要內容：儲備地塊信息、儲備項目信息、儲備單元信息、儲備現狀信息、建設用地報批、土地供應、工業用地基準地價、商業用地基準地價、商業用地基準地價、住宅用地基準地價、宗地信息等。
儲備規劃管理系統功能
建立土地儲備管理系統，主要包含以下一些主要功能：“儲備一張圖”疊加展示、信息綜合查詢、時序分析、收益分析、一鍵分析、GIS基礎功能以及系統管理功能等。
土地儲備規劃保障措施
以“一個規劃”為基礎，依託儲備數據平臺，落實年度儲備計劃，合理配置土地資源
以土地儲備規劃為基礎，積極創新運作方式，在土地儲備時完善基礎設施配套，提升生態環境功能，兼顧公共事業發展，推動產業轉型升級，不斷推進城市的建設、發展與更新。同時，依據土地儲備單元規劃，加快儲備地塊集中成片開發，重點實施國際港務區、西客站周邊地區、崔家大灘馬灘地區開發建設以及高坪地區的更新與改善。
充分發揮土地機構合力，盤活存量、挖掘增量，提供土地資源有效保障
以市土地儲備中心為平臺，有效發揮主城區各區政府的職能作用，全面梳理存量土地儲備項目，積極籌集資金，擴大出讓規模，加快盤活變現速度。同時，積極拓寬土地儲備領域，主動介入城鎮低效土地再開發、企業“出城入園”、軍用土地使用權轉讓及城市環境整治后土地的合理利用，將市轄區內的閒置、空閒、低效利用、批而未供和因城市規劃用途調整無法利用等類型土地優先納入政府儲備。
圍繞供給側改革，實施“精細”土儲，完善城市功能和有效供給
認真落實《蘭州市國土資源管理供給側改革的意見》要求，統籌協調安排城市基礎設施和公共設施建設以及其他公共服務的後續土地儲備運作，確保保障性住房和商業、倉儲業、服務業、旅遊、養老等生活性服務業用地及公共（公益）設施建設的用地需要。對擬儲備的土地理順產權關係、經濟關係，做好開發規劃和計劃；土地收儲後，加強儲備地塊開發整理和基礎設施建設，化“生地”為“熟地”，做到“權屬清晰、場地平整、配套到位”，提升儲備土地的價值。
依託財政資金，發揮金融槓桿作用，多方多元融資
結合國家四部委4號文件精神，充分利用市土地儲備中心的平臺作用，制定年度多元融資計劃，草擬蘭州土地開發基金組建方案，積極探索通過發行政府地方債券、設立城市發展基金、公開徵集熟化投資人、引入社會資金參與土地熟化等方式籌措土地儲備資金，提高土地融資能力，發揮資金槓桿作用，實現土地儲備基金的綜合效用。
主動協調部門聯動，優化程序加快土地儲、熟、供
積極與相關部門銜接，採取部門聯動加快項目供地，圍繞如何規範管理、簡化工作程序、縮短辦理時間、提高服務水平和工作效率、加快項目供地等問題進行積極溝通協調，加快推進儲備用地的供應工作，全力保障大項目、好項目的建設用地需求。
規劃管理與具體實施相結合，突顯規劃的可操作性
加強土地儲備規劃的剛性控制，按規劃制定相應的年度土地儲備計劃，同時加強對年度計劃落實的監督，未完成年度計劃的用地須在下一年度優先儲備。同時考慮規劃的具體實施，為應對市場經濟條件下建設行為的不確定性，對位於本次規劃確定儲備用地範圍外但具有儲備潛力的用地如需儲備，可在確保民生優先、生態優先的前提下在本區內進行等量置換，進行儲備。
建立規劃實施反饋與滾動修編機制，促使規劃不斷的優化與完善，符合新時代發展特點
土地儲備主管部門應加強土地儲備工作業務的制度化建設，加強土地儲備入庫與出庫信息的規範化錄入，不斷優化土地儲備的日常流程與管理工作。結合土地利用總體規劃、城市總體規劃實施評估與修編工作，滾動編制或修訂本規劃，保障規劃的在實施過程中不斷完善優化。
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