主編寄語
【我的看房日記】是澳洲房產大全平臺上一檔連載時間最久的專欄，每週一頭版發佈，2018年已是第四年連載，期間得到了大量澳房讀者的好評，在澳房大全後臺點擊量長年保持第一。
這是澳洲房產大全(公眾號id: aofangdaquan) 第 608篇原創文章
2018年3月17日 星期六 天氣：萬里無雲
今天，悉尼的氣溫達到了40度，秋老虎，真厲害。但大不了你把車內空調開大點，出門少穿點，帶個帽子和墨鏡，總是可以克服的。
Ermington的Royal Shores項目，是幾年前很多悉尼華人房產中介朋友熱推的一個項目，當時市場的好消息紛至沓來，當時很多華人中介都像殺紅了眼一樣，隨時準備殺入市場，有種要殺他個天魂地暗，片甲不留的氣魄，買家的氣勢則是：“我再不買，我未來的命運就無法改變，我可不要走平凡之路！”的劇本節奏。
據說當時此項目的發展商Payce和Sekisui House為此召集了很多華人中介，要求大家可以開始收EOI了，並許諾會給到每家很多名額，可實際結果卻是大家做成的單少得可憐。
此項目最後真得很快賣出，因為很多華人中介在各種途徑上大肆賣力廣告，他們自己的確也收了很多EOI, 開發商因此省了不少Marketing Fee，可是，中介朋友們的很多客人最後都被開發商自己人給截流消化了，相當於替開發商打廣告，攬客人後啥也沒撈著，總結來講就是我們華人中介被這哥倆開發商狠狠地爆了個菊。
如今，很多中介朋友至今或捂著屁股還打算繼續舔他們的菊，這個澳房大全未來會再起一篇，今天我們單說這個所謂的有規劃，有水景的大開發商項目，至今的漲幅如何？說白點，這個項目漲幅究竟為何而爛？
進入今天的大悟看房日記。
![悉尼4年前火得一塌糊塗的水景公寓區Ermington,漲幅究竟有多爛?]()
Ermington區域分析
悉尼是一個以水為貴的區域，悉尼人民都非常喜歡水景房，當然世界人民也很喜歡悉尼的水景房。但你要明白一個道理，不是所有看水的房子性質都一樣，因為水景和水景區別還是很大的。以下是我過往我寫看房日記時部分水景房的實地照片。
（悉尼上東區Dover Heights的外海水景）
（全澳最貴區域Point Piper的內灣海景）
（悉尼下北Kurraba Point內灣海景）
（悉尼下北Milsons Point內灣海景）
很多人對於水是有一種嚮往的，但水景和水景是不同的，也分高中低端，悉尼上東是朝北看水景，屬於高端水景，北部有一些是朝南看水景，屬於中端水景，還有的是朝南看河景，這基本就是低端水景了，比如Ermington，當然你也是可以歪著腦袋朝北或朝西看河景的。
當時很多人沒想到預算這麼低，也能買到水景房，心中還一陣竊喜呢吧。大哥我除了呵呵，也只能心裡默唸一句“瞧你那沒見過世面的樣子”了。
我們簡單來聊下這個項目，讓尤其是首次置業讀者朋友有個大概的概念，試想下，如果當時的你，是不是也會選擇這個項目。
Royal Shores by Payce and Sekisui House
2018年評測
以下是Sekisui House開發商在官網上對於此項目的介紹：
2016年交房，價值4.5億澳幣的項目，佔地2萬餘平，共計632套公寓，9棟樓。
我們來看在2014年-2015年以樓花在售時，當時中介或者顧問們對於項目的精彩詮釋：
（片段一）
（片段二）
（片段三）
好了，下邊該你大悟哥哥分析了。
大悟評
項目實景一瞥：
（本期看房日記照片由大全御用攝影師粉盼盼實景拍攝）
說實話，項目完成情況還是可以的。
大家再跟著我的視角先看下上週我看的幾個二手房情況案例。
（案例一）
房子的中介是韓國人，賣家也是韓國人，據中介說，在市場上已經放了6周了。在售價格785K-799K，Negotiable。
說實話，這套物業無論戶型，朝向，還有那個大Winter Garden都很棒，下圖為週六給我的flyer:
內部面積96平，陽臺6平，Ground Floor，正北。無論戶型，朝向，size都沒大毛病。
我們來看這套物業的歷史記錄。
2017年6月13日開始賣至今，顯然中介的上市6周，要麼是扯謊，要麼是換了家中介，我相信後者的可能性較大。在2015年3月樓花銷售價格為766k，可見今天在售的價格是完全賠錢的，因為當時的買家交了印花稅，今天還要交中介費。
以上這套是不帶水景的，那我們就再找一套水景的吧。
（案例二）
內部93平，總物業麵價110平，朝向為正北，不但有水景，還有公園景，戶型依然沒毛病。
我們來看這套物業的歷史記錄。
2015年4月1日售出價格746k, 今天在售價格726k---792K。依然Negotiable，基本還是賠錢的節奏，在售時間123天。
以上兩套物業在整個項目我都覺得算得上是優質戶型了，所以很有代表性。我們再來看整個區的2房租金表現。
2房租金多數在500-550澳幣/周為最多，這樣的租金表現，在同期新房租賃市場中，算是較差的了。
看下來，你會發現和當時一些“嘴炮型中介”的說辭相比，此項目無論漲幅，租金等等，根本沒有兌現。
大悟總結
大開發商承建，又安靜，又靠水的物業怎麼能長成這麼個鳥樣子？ 相信很多買家都有這樣的疑問。我們來看下區域的公寓宏觀數據：
中位價75萬澳幣，過去1年跌幅0.79%。
Ermington距離悉尼CBD約19公里，去往悉尼CBD的路只有一個，就是Victoria Road, 如果你喜歡付費和堵車，也可以走Silverwater Road後繞進M4或Parramatta Road，這就看個人喜好了，區域最近的超市Woolworths開車要1公里+。
無論交通還是生活類基建都堪稱一般，尤其是同價格預算在當時這裡並非唯一的選擇。再加上國內外投資類買家過多，在當時市場信息偏積極的情況下，很多海外買家及當地的投資類買家買入過多，使得儘管項目交割前的銀行估價沒有太大問題，但今天依然出現有價無市的局面。
天氣太熱，你可以少穿可以開空調，可公寓買的嘣噔倉，怎麼破？？？
關於悉尼買公寓的方式方法，我總結了6個錦囊：
你在澳洲房產大全平臺回覆“大悟”，我發給你，就當我這次有點小淘氣吧。
本期大悟看房日記就是這樣，感謝閱讀！
作者大悟介紹
【澳洲房產大全】平臺主編
《澳洲房產那點事兒》作者
《澳洲首次置業紅寶書》總編
號稱澳洲房產界最會寫文章的房產人，2015年底出版的澳洲房產書籍《澳洲房產那點事兒》，曾排進噹噹網經濟類書籍前60名，好評如潮。過去幾年裡，他秉承匠人精神，堅持每週末看房，至今看遍悉尼境內80%的區域，澳房大全平臺的連載專欄《大悟看房日記》擁粉無數，成為很多澳洲華人買房前必看的一檔專欄，對於悉尼不同區域的把握，無人能敵。堪稱澳洲新一代房產人的意見領袖。
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