*作者：心旦子，85後大男生，新遂寧人，【遂寧說房】特約嘉賓編輯。個人格言：只有澄澈的內心才能盛得下高級的靈魂。
近兩年，全國樓市上演了一出讓人始料未及的驚天大戲，一二線城市強勢領漲，三四線城市相繼跟漲，橫向到底，縱向到邊，無一倖免。
站在此輪房價暴漲的風口，遂寧房價御風而起，足足翻了一番。遂寧房價還能再飛一會嗎，能飛多遠？這是所有人都非常關注且必須面對的現實問題。
很遺憾，我不認為有人能給出準確答案。
宏觀經濟環境、貨幣政策、房產稅、土地供應、產業升級、地方發展思路、人口遷移……但凡你能想到的一切因素幾乎都跟房價息息相關。影響房價走勢的變量太多，很難對特定城市的房價變化進行量化分析。
但這並不意味著不能對某個城市與周邊城市房價對比變化趨勢作大致判斷。樓市有個隱形定律：短期看金融，中期看土地，長期看人口。
當前，城市搶人激戰正酣，我就從人口角度粗略對遂寧與成渝房價對比變化趨勢作一個粗略研判（注：是對比變化趨勢，不是遂寧房價變化趨勢）。
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關於“搶人大戰”
當前，國內一二的線城市間的“搶人”大戰硝煙四起，深圳、廣州、天津、杭州、武漢、成都、南京、鄭州、西安、合肥等大城市紛紛加入戰局。為了吸引北京上海的外溢人口和三四線城市的高素質人群，這些曾經傲嬌無比的城市罕見地降低姿態，送房子、給補貼、免租金……各類頗為誘惑的落戶新政層出不窮。
面對大城市“我家大門常打開，開放懷抱等你”的真誠和熱情，國內年輕人紛紛用腳投票，迅速找到了自己心儀的歸宿。
事實證明，參與搶人大戰的各個城市戰果頗豐。2017年西安常住人口增加了70.19萬、深圳61.99萬、廣州45.49萬、杭州28萬、重慶26.73萬、成都12.97萬，其他城市也實現了不同程度的人口增長。
大城市為什麼要搶人？
21世紀最貴的是什麼，人才。在搶人大戰持續升級的當下，這句曾經風靡全國的臺詞顯得頗有遠見。從2012年開始，我國15歲-65歲人口數量持續減少，這意味著劉易斯拐點已經來臨。而隨著中國人口紅利的逐漸消失，勞動力-這種基本的生產要素在經濟發展中的作用顯得愈發重要。所以，搶人就是在搶未來。
大城市搶的是哪裡的人？
一方面搶奪京滬外溢人才，另一方面搶奪三四線城市的高素質人才。一二線城市人口不斷增加，相對應的則是三四線城市人口的持續流出。
與北京上海因人口控制戰略導致的人口外溢相比，三四線城市因綜合競爭力不足而導致的人口流失則多少顯得有點無奈和尷尬，更何況北京上海在招募全球頂級人才方面的努力從來沒有停止過。人口流失，流失的是城市競爭力。
更讓人憂慮的是，在馬太效應的催化下，城市分化正在快速發生，強者愈強、弱者愈弱已成為大家預測未來城市經濟版圖的基本共識。
面對大城市的來勢洶洶，三四線城市毫無還手之力，且目前似乎並無任何跡象可以表明，三四線城市有逆襲的空間和可能，即便是帶有濃郁出世氣質的觀音故里-遂寧也無法置身事外。
2010年，遂寧的戶籍人口和常住人口分別是378.68萬和325.53萬；2015年是378.75萬和329萬，2016年是377.93萬和329.80萬，2017年是369.48萬和323.59萬。
從官方公佈的數據，我們可以看出，十二五期間，遂寧戶籍人口比較穩定，常住人口增加了接近4萬人；2015年和2016年，戶籍人口緩慢減少，常住人口緩慢增加；
但2017年遂寧戶籍人口和常住人口陡然減少，減幅分別高達8萬和6萬餘人。
不管數據是準確、失真亦或是因統計口徑發生變化而出現顯著差異，我們都可以得出一個基本結論：遂寧人口正在以較快速度流失。
這個事實也在另一條新聞裡得到了印證，在2017年成都新增戶籍人口來源地中，遂寧以一個人口小市的身份，“跳起摸高”領先省內部分人口大市，拿到了全川第五的“驕人戰績”。
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遂寧“搶人”未來分析
在此背景下，遂寧能留住那些即將背起行囊的本地人嗎？能吸引那些還在駐足彷徨的外鄉人嗎？
影響人口遷徙的因素有很多，產業發展、基礎設施、城鎮化率、商業配套、教育醫療、人文環境、城市生態、生育率等，不一而足。鑑於基礎設施、商業配套、公共服務甚至人文環境在很大程度上是由經濟發展水平決定的，而決定經濟發展最重要的因素又是產業發展；另外，川渝地區生育率差別不算大。
所以，我重點從產業發展、城市生態、城鎮化三方面分析遂寧未來城鎮人口變化。
（一）產業發展方面
十九大報告中指出：“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化”。目前，國務院共先後批覆了8個國家級城市群，分別是：長江中游城市群、哈長城市群、成渝城市群、長江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關中平原城市群、呼包鄂榆城市群。
2018年6月22日，中國社科院和經濟日報共同發佈了一份重磅報告-《中國城市競爭力報告》。報告提到，城市群之間和城市群內部發生產業空間重構。
在城市群之間，製造業向中部城市群集聚，高端服務業向東部發達城市群集聚，非城市群內城市制造業向城市群集聚，產業結構趨於低端服務業化。
在城市群內部，成熟城市群內核心城市趨於高端服務業化，製造業向周邊擴散；成長中城市群內核心城市通過外引內聚實現製造業加速集聚。
從這份報告裡我們可以得出三個結論:
1、不同城市群之間產業協同發展趨勢正在形成，成熟城市群高端服務業正在日益壯大，成長中城市群製造業則在加速崛起；
2、非城市群內城市制造業正在萎縮，僅剩低端服務業苦苦支撐；
3、成熟城市群內的核心城市資源要素在向周邊及其他地區外溢，而成長中城市群核心城市的單核集聚效應不斷強化，還沒有達到產業外溢利好周邊城市的發展階段。
成渝城市群屬於典型的成長中城市群，成都與重慶都是特大城市，但在兩城之間居然形成了一片經濟塌陷區，沒有培育出一個規模較大的區域中心城市，號稱川渝第二城的綿陽2017年GDP僅為2075億，尚不足成都的六分之一。
我們再來看看成熟城市群-長江角城市群2017年經濟數據，在此城市群包括的26城中，上海GDP已破3萬億，南京、蘇州、無錫、杭州4城破萬億，寧波、常州、南通、鹽城等7城破5千億，鎮江、泰州、嘉興等7城破2千億，2千億以下城市僅有7座。
通過對比不難看出，兩個城市群之間的差距可謂判若雲泥，這與之前得出的結論基本一致。成都和重慶還處於單核集聚階段，強大的虹吸效應使兩城佔據並吸附了大量的資源要素，這不僅沒有形成對周邊城市的輻射和反哺，反而在一定程度上壓縮了周邊城市的發展空間。
有強大的產業，才能提供足夠多的就業機會，自然也就能吸引更多的人口。
遂寧的經濟發展階段與由資源稟賦形成的比較優勢，決定了其在當前及今後很長一段時間內應以發展工業為主。遂寧能否在工業發展中脫穎而出,我認為主要取決於3個因素（未來人工智能有可能帶來的虛擬辦公和遠程共享對城市經濟和人口布局的影響不在分析範圍）。
因素1：中國產業升級能否順利完成。
當前，我國生產成本快速上漲，面臨較大的企業外遷壓力，事實上這種情況正在頻繁上演，外資撤離中國就是例證。
一方面，大量企業遷至勞動力更為廉價的越南、印度等地。另一方面，發達國家正在重新審視製造業的重要性，美國喊出了製造業迴歸的口號，而頁岩氣革命帶來的能源價格下跌及工業機器人的日漸普及，為製造業迴流掃清了障礙。舊動能正在變弱，若新動能不能及時接力，中國經濟很可能會陷入中等收入陷阱。
中央政府當然意識到了形勢的嚴峻，審時度勢作出了“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段”的重要論斷，無論是以“三去一降一補”為主要內容的供給側結構性改革，還是以振興高端製造業為主要目標的中國製造2025，都是為了實現新舊動能轉換，解決當前發展不平衡不充分的問題。
中國若能順利實現產業升級，則便為製造業從東部向中西部的梯度轉移鋪平了道路，為成渝從單核集聚邁向產業外溢創造了條件，也為遂寧獲得持續發展動力提供了可能。
因素2：對成渝城市群產業佈局的頂層設計。
打造城市群的關鍵在於實現產業鏈在各城市間的縱深分工，若不能有效解決城市群內各城市各自為政和產業趨同問題，則城市群只是一個停留在空間上的概念。城市群往往覆蓋了不同城市、甚至不同省份，強有力的頂層設計就顯得尤為重要。
2016年4月12日,國務院批覆同意《成渝城市群發展規劃》,明確了“全國重要的現代產業基地、西部創新驅動先導區、內陸開放型經濟戰略高地、統籌城鄉發展示範區、美麗中國的先行區”的戰略定位。
遂寧作為重要節點城市的功能定位為：重要綜合交通樞紐和現代產業基地，現代生態花園城市。這為遂寧的產業發展指明瞭方向，
因素3：遂寧的主動作為。
國家發展和城市群規劃等宏觀層面問題的解決也只是為遂寧的發展提供了土壤，遂寧發展的關鍵還在於自身的戰略眼光和主觀努力。
當前，遂寧著力發展的主導產業是“4+2”：電子信息、機械與裝備製造、鋰電及新材料、精細化工四大成長型產業，食品飲料、紡織服裝兩大傳統優勢產業。
林毅夫教授在他的新結構經濟學中提出了“有為政府”的概念，指出政府應該把主要精力放在“增長甄別和因勢利導”兩個方面。增長甄別，即政府負責甄別符合當地潛在比較優勢的產業。遂寧的土地、勞動力等生產要素成本低廉，資本、技術相對短缺，主要定位是配套成渝。下面，我重點分析一下更能代表遂寧未來的四大成長型產業是否符合遂寧的比較優勢。
1、電子信息。這是國民經濟支柱產業之一，對推動中國經濟轉型升級、邁向全球價值鏈中高端具有重要意義。2017年，我國進口最多的不是石油，而是集成電路，進口額達到驚人的2600億美元。中興之痛診斷出了中國產業的“芯髒病”，但也透露出，大量高附加值進口產品的國產化替代恰恰蘊藏了產業升級的重大機遇，不僅是集成電路,液晶面板等高技術產業也有著廣闊的發展空間。
成都和重慶幾乎毫無懸念地同時把電子信息作為支柱產業，且都提出打造萬億級規模的目標。格羅方德、德州儀器、英特爾、戴爾、京東方等行業巨頭的落地，表明成都在該領域的宏偉目標並非空中樓閣。重慶的電子信息產業基礎雄厚，筆記本電腦產量佔全球1/3，2017年產業規模已達5700億元，距萬億規模並不遙遠。
遂寧地處黃金節點，有著良好的區位優勢，在配套成渝方面大有可為。2017年，遂寧市63戶規模以上電子信息企業實現產值181.5億元，成功培育出了志超科技、廣義微電子、創維電子等一批規模較大、市場競爭力強的龍頭企業，初步建成了西部電子元器件、新光源和電路板三大製造中心。總體上具備了一定的產業基礎，這不僅為當下吸引其他電子企業入駐創造了有利條件，也可使未來在與其他城市競爭成渝轉移產業承接當中佔據主動。
2、機械與裝備製造業。我們重點分析汽車整車及零部件製造。2017年，成都汽車產量破百萬輛，目標劍指國際汽車城，重慶汽車產量更是高達299.82萬輛，全國佔比10.33%。
近年來，遂寧成功引進了安居江淮汽車、射洪綠然新能源等龍頭企業。四川江淮汽車已逐步實現從配套到整車生產的全鏈條本地化生產，同時，在市場前景廣闊的新能源汽車領域，遂寧也已經完成了從研發到整車生產的產業佈局。2017年，遂寧擁有規模以上汽車及零部件生產企業
28戶，實現產值55億元，汽車製造業已成為拉動全市經濟增長的重要動力。與電子信息產業類似，成渝地區汽車產業一片蓬勃，遂寧汽車產業前景可期。
3、鋰電及新材料。鋰電作為最具爆發力的新材料之一, 應用領域極其廣泛，屬於重要的戰略性新興產業。隨著新能源汽車產業的快速發展，鋰電池行業也必將進入加速增長通道。
遂寧市鋰電及新材料產業較國內其他地區先行一步，區域內的天齊鋰業是國內最大的鋰電新能源核心材料供應商、全球領先的礦石提鋰生產商。目前，射洪縣和安居區都正在依託天齊鋰業資源優勢打造鋰電產業園，其中射洪縣鋰電產業基礎更好。
2018年5月份，由四川路橋集團投資60億打造的年產5萬噸鋰電池正極材料和年產10萬噸正極材料前驅體項目也正式落戶射洪。目前，全市鋰電及新材料產業規模仍然較小。2017年，產值尚不足百億，僅有67.3億元，但增速達32.7%，發展空間相當廣闊。
4、精細化工。遂寧發展精細化工產業最大的優勢是擁有得天獨厚的天然氣資源。磨溪區塊龍王廟組氣藏探明儲量4403.83億立方米，技術可採儲量3082億立方米，為國內同類型之首，是迄今為止我國發現的年代最古老、單體規模最大的氣藏。
突出的資源稟賦，為相應的產業發展奠定了堅實基礎。2015年9月，中石油與遂寧共同出資組建的合資公司—中石油遂寧天然氣淨化有限公司正式落地安居區，目前該公司年淨化天然氣能力達到100億立方米以上。此外，大英縣的精細化工產業也初具規模。2015年，遂寧精細化工產業產值達243.5億元（2017年官方公佈數據是31.4億元，估計有誤，實際數據應該已破300億）。
如果能充分發揮巨大的資源優勢，積極引進具有大型化工生產能力的企業集團和關聯性強的配套企業，佈局全產業鏈和重點突出的產業環節，把有效資源優勢轉化為經濟發展動能，那天然氣產業成為全市重量級工業支撐點指日可待。
綜上所述，四大成長型產業遂寧比較優勢，雖然，目前規模尚小，但發展的宏觀產業環境良好，含金量較高，且增長很快，這為遂寧未來發展創造了較大的想象空間。
（二）生態建設方面
上海交通大學的陸銘教授在他所著的《大國大城》裡面表達了一個觀點：大城市應負責賺錢養家，小城市則負責貌美如花。大城市在經濟發展方面高歌猛進，小城市則在生態環境方面現世安穩。這與大眾的認識也基本一致，之前網上有過關於“選擇城市還是選擇生活”的討論。大城市才叫城市，小城市則代表生活。
毋容置疑，小城市不管是被吸血還是被反哺，在城市群的經濟版圖裡面註定只能是配角，但在“生態”版圖裡面難道就是主角嗎？或許以前是，但現在一切都在發生變化。
在傳統認識當中，相比小城市，大城市的短板在於無解的擁堵、糟糕的空氣及城市綠地空間缺乏等。
先說說為人詬病的堵車。網絡上調侃京滬擁堵的段子鋪天蓋地，其他大城市即使情況好一點，也只是五十步笑百步。大城市病確實難解，但也並非無解。
事實上，在治癒大城市病方面，國內大城市從未停止努力和嘗試，比如狂飆突進的地鐵建設及2016年2月街區制推廣意見的提出。雖然街區制因推行阻力過大導致落地效果不佳，但國外的經驗完全可以證明大城市病是可以通過技術進步和管理優化來解決的。除了修地鐵、建馬路等傳統技術手段外，近年來智慧城市建設力度正在不斷加大，無人駕駛領域也是捷報頻傳，大城市告別擁堵的日子應該並不遙遠。
再說說霧霾。大城市霧霾更嚴重是不爭的事實。霧霾的主要成因是汽車尾氣、工業生產排放的廢氣。隨著新能源車的大力推廣及堵車問題的日漸緩解，汽車尾氣或許將不再與汙染有關。另外，大城市是中國產業升級的領頭羊，主要以發展第三產業和中高端製造業為主，汙染相對較小，工業廢氣問題也將會得以有效解決。2017年L總理親自將“堅決打好藍天保衛戰”寫入報告，更是為解決霧霾問題打了一針強心劑。若把目光放遠一點，大城市的霧霾或許很快會成為歷史。
最後說說城市綠化。很多人有一個誤解：大城市寸土寸金，政府為追求土地利益最大化，不願打造公園綠地，只想投入鋼筋水泥。但事實真的是這樣嗎？我們來看看雄安新區、深圳、成都、重慶四個城市的綠化建設及規劃情況。
《河北雄安新區規劃綱要》裡面提到未來的雄安將實現森林環城、溼地入城，3公里進森林，1公里進林帶，300米進公園，街道100%林蔭化，綠化覆蓋率達到50%，人均公園綠地面積達到20平米；根據深圳統計局公佈的數據，截至2017年底，深圳全市公園總數達到942個，比2016年增加了21個，建成區綠化覆蓋率為45.1%，人均公園綠地面積超過16平米；2017年3月28日，成都龍泉山城市森林公園建設正式啟動，其定位是“世界級品質的城市綠心，國際化的城市會客廳”，總面積達到了驚人的1275平方公里。2018年重慶市政府工作報告中提出：重慶將築牢長江上游重要生態屏障，森林覆蓋率提高到55%左右，城市建成區綠化率達到45%以上。
不難預測，未來大部分大城市不僅財富遍地，也會花香鳥語。
近年來，綠色毫無爭議地成為遂寧最為醒目的標籤。無論是綠色經濟遂寧會議的定期舉辦，還是嚴格的項目准入生態關口，都在靜靜地訴說著這座城市對於綠色的衷愛與堅持。
寧要綠水青山，不要金山銀山；綠水青山就是金山銀山。在綠色已經成為經濟發展底色的當下，過去數十年，遂寧歷屆黨委政府“一張綠色藍圖繪到底”的戰略定力顯得頗為難得。
2017年，遂寧市人民政府辦公廳印發了《加快推進森林城市建設工作方案》。主要目標有：2020年全市森林覆蓋率達到35%，中心城區綠地面積達到2800公頃，綠地率達到38%；綠化覆蓋面積達到3150公頃，綠化覆蓋率達到45%；公園綠地達到664.8公頃，人均公園綠地達到9平方米。
從以上數據來看，遂寧跟之前提到的大城市比，可謂難以望其項背。遂寧生態本底良好，中心城區環繞於兩山三水之間，處境尚且如此，其他小城市與大城市的差距之大更是可想而知。
長遠看，遂寧中心城區的公園綠地建設依然任重道遠。但遂寧有兩點的優勢。
1、中心城區水域面積足夠大。觀音湖波光粼粼、橫無際涯，面積達西湖4倍之巨，是遂寧獨一無二的寶貴資源。不論是“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，還是“湖光秋月兩相和，潭面無風鏡未磨”，只要你置身湖畔，就可與這些藏在千古名詩裡的景色來一場完美邂逅，觀音湖上的氤氳詩意讓人沉醉。這是遂寧人的天賜之福。我初到遂寧時，便被這個宛若海濱城市的地方所吸引。
2、城區還在不斷拓展當中。河東二期、仁裡古鎮、龍鳳、金橋等還正在建設當中，尤其是聖平島、聖柳島、聖鷺島還是一片處女地，這裡面恰恰蘊藏著遂寧在城區生態方面發揮後發優勢，實現彎道超車的機會。遂寧可以小，但必須必須美。若想在城市競爭中立於不敗之地，這個思路必須堅持。
（三）城鎮化方面
2017年中國城鎮化率達58.52%，比上年末提高1.17個百分點；重慶城鎮化率達64.08%，比上年提高1.48個百分點；四川城鎮化率達50.79%，比上年末提高1.58個百分點；成都城鎮化率達71.9%，比上年末提高1.3個百分點；遂寧城鎮化率48.5%,比上年末提高1.51個百分點。
不難看出，遂寧的城鎮化率遠低於全國、全省，更低於重慶、成都，但城鎮化速度則較快。
目前遂寧常住人口為323萬，城鎮人口157萬人。
城鎮人口的統計口徑為設區市的城市人口、鎮區及鎮政府所在地村委會（居委會）的人口、通過道路建築物與鎮區連接的村委會的人口。遂寧中心城區人口為85萬左右，通過簡單計算便可得出，安居、射洪、大英、蓬溪城區人口與全市常住鎮上的人口總計72萬左右。全市行政鎮共有70個左右，假設住在鎮上的城鎮人口有22萬人，那一區三縣城區人口為50萬左右，從目前各區縣公佈的數據來看，這個推算應該比較客觀。
按照300萬的人口基數和80%的城鎮化率計算，未來遂寧還將增加80萬城市人口。即使按照等比例增加來計算，遂寧中心城區還將增加50萬人，事實上，相較於其他一區三縣，遂寧中心城區有著更強的人口吸附能力，所以50萬的數據應該比較保守。
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基本結論
結論1：成渝城市群目前還處於單核集聚階段，成都和重慶強大的虹吸效應吸附了大量的優質資源，但如果中國順利完成產業升級，則隨著產業的梯度轉移，成渝將在未來形成對遂寧及周邊城市的有效反哺，從“月明星稀”走向“眾星拱月”。
這就意味著，同成渝地區三四線城市大都會經歷人口流失-流入-穩定的階段。現在正處於流失階段，等中高端製造業崛起後，人口會小幅回升，然後進入穩定階段。
結論2：隨著城市管理水平不斷提升和科技的持續進步，大城市病或將逐漸消失，同時大城市在城市生態方面的投入也越來越大手筆，在雙重利好的疊加效應下，成渝將會成為有錢又有顏的“高富帥”。
這並不意味這遂寧會輸，城區兩山三水的生態本底賦予了遂寧清麗和淡雅的氣質。只要遂寧能兌現天賦，必定會為吸引人口增加個加分項。
結論3：較低的城鎮化率為遂寧城區人口增加提供了後續動力。
綜上所述：遂寧與成都和重慶的房價對比會經歷差距拉大-差距縮小-差距穩定三個階段，而目前正處於差距拉大階段。
遂寧與周邊三四線城市相比，在城市生態方面有一定優勢，而在爭奪未來成渝的溢出人口上則取決於其能否承接成渝更多的外溢產業，這取決於成渝城市群的頂層設計和遂寧的主觀努力。
基於現狀推測，若把未來成渝地區的三四線城市房價分為三擋，待人口相對穩定後，遂寧房價會處於第一檔的中下游。
感謝*心旦子的雄文，對於遂寧人口和產業，歡迎朋友們留言討論！
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