昨日，马来西亚总理马哈蒂尔宣布了一则对碧桂园而言极具打击的消息，如无变化，碧桂园森林城市项目从此不得向外国人销售，而马来西亚政府也不会向外国人发放居住签证。
如果这个消息是真的，那么，碧桂园估计要哭惨了！ 因为森林城市项目，是碧桂园在海外最大的房地产项目。
为什么？
在这之前，纽约时报就有报道，马哈蒂尔在竞选期间就对碧桂园在马来西亚的项目有所不满，按照他的说法，碧桂园森林项目吸引来的不是中国投资，而是殖民。
实际上，在碧桂园森林城市在项目成立之初，前任总理纳吉布对碧桂园还是持友好态度的，一方面认为其会在未来20年创造22万个就业机会，另一方面这位总理也给予了碧桂园一些政策优惠。
但马哈蒂尔并不认同纳吉布的说法，他质疑森林城市项目的受惠人主要都是富有的外国人，他曾说：“我们没有足够的富人去买这些非常昂贵的公寓，所以这是在引入外国人。”
以碧桂园投资的森林城市项目为例，他指出：碧桂园的这个房地产项目每套公寓起价约17万美元，而马来西亚人均年收入仅约16000美元，大多本国人根本没有足够的经济能力去购买。
他说，“没有人希望看到大量的外国人涌入自己的国家。”
而他所说的森林城市，正是碧桂园在海外的头号房地产项目，同时，这也是杨国强心中一直想要打造的梦想城市。
在杨国强的设想里，有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳……
所以，碧桂园森林项目在马来西亚落地了，而他出手也极其阔绰，总投入资金2500亿人民币。
森林城市项目是什么庞然大物？
按照碧桂园的宣传，如果一切顺利的话，森林项目的投资周期计划是20年，项目占地20平方公里，总户数25万户，是碧桂园在海外最大的房地产项目。
而且，根据碧桂园的内部测算，如果每平方米售价约2万元，可实现收入1.5万亿元，这就是碧桂园森林城市的价值。仔细算下来，只要可以找到接盘人，那么，碧桂园就会赚得盆满钵满。
如果没有2017年的那次严格管制，碧桂园在海外的销售应当还能涨上几番。要知道，2016年，碧桂园就凭着一个央视的广告，森林城市项目就卖了180个亿。
说起来，这个广告也很有意思，从地方卫视到楼宇电梯间，都铺满了碧桂园森林城市的广告，它还霸占了当时的央视黄金档，新闻联播后也是碧桂园森林城市的身影。内容更是直白，直击消费者痛点，表示森林城市与新加坡的直线距离将不足2公里，“投资这里就像投资十年前的深圳一样。”
广告文案是这么写的：碧桂园森林城市，新加坡旁永久产权，全城地面都是公园，没有车辆穿行，建筑外墙都是植物，人们可以随意地晒太阳、跑步、健身、游泳……
而这个直白得毫无渲染的广告，可以说让碧桂园打破了9项世界纪录。
1、全球最大的楼盘
2、全球最大的售楼处
3、全球每天接待最多客户的楼盘
4、全球第一个城市级别墙壁挂满绿植的楼盘
5、全球销售速度最快的楼盘——半年10000套
6、全球第一个在春晚做广告的楼盘
7、全球第一个在NBA赛场做广告的楼盘
8、全球第一个在奥运会做广告的楼盘
9、全球砸广告砸得最多的楼盘
可以说，在很长一段时间内，都不会有另一家房企会打破这个世界纪录了。当然，十个亿砸出来的广告，也可以看得出杨老板对梦想的执着。
而这铺天盖地的广告轰炸也取得了亮眼的成绩，全国人民都知道新加坡旁的森林城市了。
2016年，碧桂园森林城市合同销售目标近300亿，占到碧桂园国内销售目标1680亿元的15%-20%。而碧桂园自己公布的销售业绩为180亿元，其中，70%的森林城市买家是来自中国的。
据说，这个成绩让碧桂园总裁莫斌感到非常满意，想必杨国强也是极为高兴的。
随之而来的质疑
不过，广告砸的再好，实际情况如果与项目不符的话，也会让人失望的。
真实的碧桂园森林城市，隔海2公里相望的地方，其实是新加坡大片的工业区和大型炼油中心。而碧桂园在新山的第一个项目，占地346亩，1万户左右，全部售完，但后来退房占到一半。
为什么呢？碧桂园虽然在一步步完成壮举，但同时也给中国消费者挖了一个坑。
新山是马来西亚最发达的城市之一，不过城市建设却比不上中国一线城市。而且，碧桂园森林项目容积率最小是6.5，这么高密度的楼盘，想必当地人在看过之后都会摇头。更何况，森林城市的房价高出新山当地房价好几倍，又没有什么硬件设施，建成周期又要二十年，当地人更不会买了。
这样的度假楼盘，估计只适合那些富裕阶层用来配置资产的，孤岛般的存在，也只有在广告片上才能显示出隐藏着的美丽模样。显然，实用性并不强。
当然，这里也不排除有外汇管制的因素，因为我国允许个人每年兑换等额5万美元的外汇，用作旅游、购物或者教育。相比于海外购房的大额资金需求，5万美元完全不能满足该要求。
森林城市对碧桂园的重要性
有媒体称，如果马哈蒂尔真的有禁止森林城市出售给外国人的想法，那么这个杨国强倾尽心血的森林城市项目就失去了开发的意义了。 因为，在17年购买人群中，森林城市购买者多为中国人。
碧桂园在这个项目中总投资为2500亿元，如果成功，堪称头号赌局。但是，如果真的受到限制，对于碧桂园的损失不会太大。
森林城市采用的是“以销定产”的原则，就是卖多少建多少，虽然宣传中碧桂园对于森林城市的投资达到2500亿元，到2016年8月份为止投入包括地价加起来为50多亿左右，但销售额已经达到了100多亿。
而到了2017年，在外汇管制这个大背景下，碧桂园的投资速度肯定也会相应放缓，不可能累积太多库存放手里。另外，仅去年一年，碧桂园的销售就已达到5500亿规模，即使暂时被禁止向外国人销售，碧桂园也能够及时止损。
但是，既然是碧桂园在海外最大的项目，利润方面也是极具有想象力的。
目前，碧桂园森林城市的楼盘均价为22000元/平米。
另一方面，马来西亚近年来也成为了房地产商的投资重点，不仅碧桂园，富力地产及绿地控股也在马来西亚房地产开发市场押下了重注。
为什么房企都选择马来西亚呢？这是因为在“一带一路”的倡议下，将明显给马来西亚带来收益，到时外资投入力度也会加大。而另一面，毗邻新加坡的马来西亚，也可以接收到新加坡的产业转移及消费溢价，从这些层面来说，都是能够提高外资对马来西亚的投资意愿的。
如果仅是碧桂园发展了森林公园项目自然不能说明马来西亚的房地产投资空间，但房企往往对资本市场极为敏感，多家房企的加入，则说明了马来西亚房地产的上涨空间。
而只要能够以最小的成本赚钱，碧桂园的杨老板自然愿意做。他说过的，如果喜马拉雅山上有这样的机会，他也会去。
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