本文部分内容来源于现代快报、安家在江宁、聊宅

在二手房买卖中，物业往往成为房源的重要卖点之一，拥有一个好的物业，可以明显提高业主居住的舒适度与安全性。那么，品牌物业对房价的影响究竟有多深？业主对此态度如何呢？一起来看看！

看点

01

银城物业已入驻和府奥园，对房价的影响是……

和府奥园：银城物业已入驻

今年5月，南京河西豪宅和府奥园业委会发出公告，2018年6月1日起将由银城物业作为小区物业临时托管服务企业进行物业服务，托管到今年年底。而原先的宇业物业将在2018年5月31日撤出。据我最新了解，目前银城物业已经入驻和府奥园小区。

和府奥园小区更换物业不久，目前房价和两三个月前相比，没有太大变动，二手房挂牌均价为49573元/平米。

据周边中介介绍，和府奥园小区目前成交价在5万/平左右，这个价格和年初相比是有所增长的，小区主要卖点是河西商圈地铁房、南师附中新城初中黄山路分校南校区学区房，而且是科技住宅，非常适合改善客购买。

谈及更换物业对和府奥园二手房价的影响，中介表示，几乎没有啥影响，这两三个月房价还是保持平稳，没有太大波动。

融侨中央花园：换物业后大变样

融侨中央花园此前在河西中部的口碑也不算太好，但是2015年3月份更换了物业公司，新的物业公司为银城物业。

2016年，记者在融侨中央花园走访中，发现了不少小区物业管理上的问题，门禁形同虚设、监控缺失、绿化管养不到位、公共健身器材损坏、卫生死角泛滥……面对种种问题，小区成立了首届业主委员会，并成功引入银城物业进场。两年后，这个小区究竟有多大的改变呢？

8月19日，现代快报记者再次对小区进行了一轮走访。一进小区大门，记者就看到融侨中央花园现在已经采用了刷卡的门禁管理方式。记者到达时，值班保安正在对一位前来安装宽带的工作人员进行来访登记。在小区的侧门处，记者发现这里不知何时已经装上了一个在高铁站专用的“防尾随”移动门。小区业主王阿姨告诉记者，“这个门非常有用，每次只能通过一个人，现在门禁做好了，大家的安全感也提高了很多”。

除了门禁安全得到了提升，小区的绿化更有了非常大的改观。探访中记者发现。无论是树木还是草皮，都几乎看不到一点枯萎的迹象。不仅如此，在小区里转了一圈下来，没有发现一处卫生死角。此外，车辆乱停乱放、私搭乱建等现象，现在几乎已经看不见踪影，和两年前记者探访时的景象截然不同。

我特地查询了融侨中央花园目前的二手房价格，目前二手房挂牌均价在48324元/平米左右，而在2016年10月份，该小区的价格在4.2万/平左右。融侨中央花园附近的中介表示，这两年融侨房价的上涨，主要是市场大环境所致，政策紧缩之前，河西这边也是水涨船高，目前来看房价已经保持平稳态势。

谈及更换银城物业后对融侨中央花园小区的影响，中介表示，影响是有的，但是不大

托乐嘉：换万科物业“华丽转身”

早前，托乐嘉小区原物业不作为遭投诉，后换了万科物业。最近，我在《中国组织人事报》上看到了托乐嘉小区“华丽转身”的报道。如今，托乐嘉小区到底怎么样了呢？

去年起，南京市积极推进党建引领住宅小区物业管理工作。通过近一年的探索和实践，这个一度矛盾突出、上访不断的小区“华丽转身”。

在托乐嘉小区中心位置，“党群服务站”的红色牌子挂在高高的横廊上，远远就能望见。走进小楼，楼梯上密密麻麻，全是业主送来的锦旗。物业公司、业委会等过去矛盾重重的“对头”，如今在党群服务站的同一层楼办公。小区还在物业岗亭，建成了“睦邻亭”“幸福驿站”。

我在365二手房网站上查询托乐嘉目前的挂牌价为2.7-2.9万元/㎡，这样的价格，比比周边小区最多高出近万元每平。

紧邻托乐嘉小区的翠屏清华园，目前挂牌价2.6-2.7万元/㎡。

位于托乐嘉另一侧的翠屏东南目前挂牌价1.9-2万元/㎡。

可以看出，过去由于混乱的环境，托乐嘉小区的房子一度少人问津，如今，小区环境越来越好，房价比周边同类型小区要高不少。

综上，小编分析，由于河西板块二手房价格普遍比较高，生活配套也相对更为齐全，因此更换物业这一因素还不足以使房价产生太大波动；但对于江宁一些刚需板块来说，小区价格本来就不算高，一旦有更换物业等利好来袭时，对房价影响就比较大，往往能成为二手房的“大卖点”。

看点

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江苏出台物业服务合同规范！小区乱收费投诉有依据

物业矛盾三大坑：停车难、乱收费、合同看不懂！！

为了维护住宅物业市场的秩序，保障业主和物业双方的合法权益，8月14日，江苏省工商局发布了《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》。现代快报记者了解到，这份《示范文本》明确了停车费的收取和使用范围、物业需要履行的服务，并明确了双方的违约责任。有了这份合同，以后再出现问题就不用扯皮啦！

（江苏省人民政府网站截图）

以下全是重点！！

1、物业费不能乱花，要提供11类服务

《示范文本》中具体有哪些条款？现代快报记者注意到，大家最关心的物业费收取有了标准。物业服务费用按建筑面积进行计算，其中分为多层住宅、高层住宅、别墅、商业、配套公建，以及配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用等不同收费标准。具体收费规则，由双方约定。

而收取了物业费的物业公司，钱也不能乱花。《示范文本》中明确，物业费必须用于物业人员工资、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用。此外，还有清洁卫生、绿化养护、秩序维护、办公、折旧、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用等十一大服务。如果有其他费用，则必须经过业主大会同意。

2、停车费不能随便定，可按不同区域收费

针对大家头疼的停车问题。《示范文本》中也有规定，并划分为汽车停放费及公共区域的车位租金。对不同的车位收费标准也有细分，比如汽车露天车位、室内普通车位、室内机械车位等。而具体停车费交多少钱，则由双方在签合同时进行约定。

为了防止物业乱收停车费，《示范文本》也明确了收取的费用必须用在刀刃上。比如，用于停车管理人员的工资待遇上、停车库(位)共有部位的维护费用、清洁卫生费用、税费，以及停车库（位）照明、通排风、给排水、消防、标志、道闸等系统的维护、运行费用。

3、物业擅自提高收费，业主可请他走人

有些物业公司会利用共用部位、共用设施设备进行经营。比如，电梯内张贴广告，小区内设置广告栏。但是这些收取的费用最终去了哪里，很多业主也不清楚。

对此，《示范文本》规定，若物业进行经营服务，可与业主约定按经营收入的一定比例提取管理服务费用。而其他收益则可按约定纳入专项维修资金或补贴物业服务费用。

最重要的是，物业必须履行通知公示义务，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业公共服务费、汽车停放费、利用物业共用部位、共用设施收支情况，也需要公示。每年12月份将共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并公示。

如果物业擅自提高收费标准，怎么办？《示范文本》中对违约责任也进行了规定。若物业擅自提高收费，业主有权清退物业。造成业主经济损失的，物业应当给予业主经济赔偿。而合同终止后，物业未按规定时间办理移交事项，也需要向业主支付逾期违约金。

看点

03

物业常犯这5宗罪！业主利益该怎么维护？

1、无理由预交物业费

对于物业费这一收费项目来说，相信大家都不陌生。现代社区正是因为有了物业服务，生活才会便利许多，业主缴纳物业费也是理所当然的。但是，总有一些物业会无凭无据的让业主提前缴纳几个月的物业费。这种现象到底合理吗？当然不合理，而且是完全没有依据的，我国对物业管理公司的规定是不得违背业主或者是非业主使用人的意愿提前收取物业费。只有在特殊情况下，经过管理部门的批准，出示相关文件才可收取不超过6个月的物业费用，除此之外的无理由预交物业费情况，广大业主朋友是可以拒交的。

2、公共区域的额外收益被物业占有

买房一定要搞清楚自己的使用面积包括哪些，公摊面积包括哪些。《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主，这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主。公共区域属于业主购买房屋时的公摊面积，是业主花钱购买的，所以这些区域的广告收入等是归自己所有的。但实际情况是，很多业主几乎就不清楚自己原来还享有这份利益，白白的让物业赚了一笔钱。

3、私自泄露业主信息，获取不正当利益

现在的社会，基本上可以说是没有个人隐私的。我们的个人信息以及每天接收到的骚扰电话就证明我们的私人信息已经成公开的秘密了。在物业公司中也存在这样故意泄露业主信息，包括具体住址，联系电话，身份证信息的行为，以获取不正当利益。相关法律法规规定，凡是恶意泄露个人信息的行为都是违法的。所以，业主一旦发现，要合理的拿起法律武器维护自己的合法权益。

4、房屋免费保修期缩水

根据《建筑工程质量管理条例》规定，商品房交房验收时，开发商应明确告知房屋内部各项设施的免费维修期限，保修期一般在1至5年的时间。所以，业主在拿到房子，验收合格，入住之后，发现房屋设施出现问题时要根据各项设施具体的保修期来获取免费维修的权利，这些要求物业是应当满足的，不得拒绝。但是超出保修期的问题，就要业主自掏腰包来解决了。另外，还会出现业主拿到房子不久，保修期就到期的问题，这些都是开发商和物业的伎俩，验房时一定要专业，仔细，严防这些漏洞给自己造成的不必要损失。

5、保修期内的社区设施维护费仍由业主出

社区内设施的日常增添、维修费用等虽然由物业出面，但是最终这些费用是要分摊在每个业主身上的。同业主的房屋内部设施具有一定的免费保修期一样，社区内的设施也是有保修期的，在保修期内所有的维护责任和费用都是由厂商负责的，但是，一些物业公司却是照样将这笔费用归于业主分摊，最终这笔钱落入了物业手中，中饱私囊。这种情况最好是由业主委员会出面解决协调，毕竟涉及到的是全体业主的利益。

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