日前，關於資本介入長租公寓市場是否引起異常漲價，資本在其中扮演什麼角色等相關問題，引起了爭議。有一種觀點認為，房屋租賃應該交給市場，競爭只會讓中介服務更好，價格更低。
但由於當前長租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關領域，從某個單獨維度去判斷，難以全面和客觀，因此，需要綜合考慮。在房屋租賃市場上中介的確是存在競爭，租戶通過不同中介可以自由選擇不同住房。但是，當中介也成為“房東”的時候，就會由獨立第三方變成在交易中擁有自己的利益，從而可能利用自己的信息中介優勢損害個人房東與租戶的利益。正因為如此，在2016年公佈的《國務院關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》）中，要求規範住房租賃中介機構，“充分發揮中介機構作用，提供規範的居間服務”。
房屋租賃業務應該主要是由房地產開發企業將庫存商品住房或者將商業用房等按規定改建為租賃住房，或者房地產開發企業直接發展和新建租賃地產。因此，發展住房租賃市場主要是鼓勵企業將自持自建物業改為租賃用途，或者新建租賃住宅，中介機構只能提供居間服務。也因此，一些中介企業將自己的長租平臺從中介公司獨立出去，成立單獨的租賃平臺。而依靠取得個人房源的代理權進行租賃業務，這與政府發展租賃市場的途徑是不相符的。
《意見》也提出，鼓勵金融機構向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。這主要是指大型地產開發企業進入租賃市場後給予金融支持。今年4月，證監會、住建部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，提出發行住房租賃資產證券化產品條件：一是物業已建成並權屬清晰等；二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力等。金融支持的本意是支持住房租賃企業建設和運營租賃住房、依法依規將閒置的商業辦公用房等改建為租賃住房。
但是，在實際運作中，中介機構使金融支持變了形。某些中介公司旗下的長租公司並未有自持自建的物業，而是利用第三方個人住房進行出租業務，在這種情況下，就產生金融機構、中介、業主與租戶四方關係。在這個關係網中，租戶與金融機構存在直接的信貸關係，但金融機構卻將信貸資金付給中介，然後由中介付給業主。
顯然，長租公司在這個過程中已經不是房屋中介，而是資本中介，它們利用業主的房屋以及租戶的消費貸款進行資本套利。在這個模式中，資產是業主的，借錢的是租戶，但是管理並支配錢的是長租公司，這部分資金根本沒有任何第三方託管，也就是說，一旦公司大肆擴張而出現運營問題，長租公司無法付給業主約定的房租，業主會要求收回住房，租戶則必須繼續按合同給金融機構還款。
這種金融創新嚴重違規並存在巨大的監管漏洞。規範的模式應該是：長租公司要麼自己直接融資去對接業主，然後轉租給租戶，從中獲利；要麼，長租公司只提供管理和中介服務，為業主管理住房，並撮合租戶與金融機構產生信貸關係，金融機構將一年租金直接付給業主，租戶每月按時給金融機構還款。
在這個遊戲中，金融機構與長租公司是合夥關係，他們製造的長租模式需要不斷擴張規模才能產生更多利潤，這是一個缺乏監管的金融產品，在輿論中則是導致房租上漲的問題，進而演化成中介、租房價格市場化與管制的爭論。我們認為，這其中已經不是住建部門“維護市場運行穩定”問題，而是金融監管缺失。
這種資本套利遊戲，會鼓勵長租公司競爭性地“圈地”，高價哄搶房源，分隔房間放大收益。這種逐利性會導致租金大漲，長久下去會減少租客，導致回收的租金減少。在這個遊戲週期的末端，就是資本虧空由業主與租戶承擔，演化成大量的社會矛盾。拿著別人的錢，卻不受任何約束和監管的投資，是任何正常金融體系所不允許的，何況這是涉及到多方的民生領域。
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