“租賃企業中特別是運營型的企業，如果沒有靠上房企的話，未來的壓力會比較大。”近日，在2019丁祖昱評樓市年度發佈會上，易居企業集團總裁丁祖昱表示，2019年，租賃行業將面臨大洗牌，運營型企業背靠房企才可能生存更好。
租賃市場低端需求被低估
在分析當下租賃市場時，丁祖昱認為存在低端需求被低估的問題。丁祖昱介紹，在上海，月租4000元以下的房子是供不應求的;在北京，因為城市改造也存在低價房源減少的情況。同時，加上部分中介機構推波助瀾的作用，租價提升，這讓許多藍領工人和支付能力不高的大學畢業生面臨低價房源不足的現實。
丁祖昱認為，同期存在的問題是，大量推出的租賃房反而是中端和中高端的租賃房，而這部分是市場根本不缺的。供需結構性偏差的存在，讓租賃市場低端需求被低估。
丁祖昱還表示，2018租金並沒有明顯上漲。根據克而瑞研究中心統計，2018年全國9個典型城市的租金變動幅度在1.4%-4.5%之間，一、二、三線城市的租金波動分別為3.57%、5.58%、2.79%。北京去年7-8月租金出現明顯上漲，主要是季節性供求關係變化引起的。
租賃市場仍然存在藍海
對租賃行業可能出現洗牌情況的分析，丁祖昱表示，主要因為租賃市場出租率、租金和資本市場對租賃市場的看法都在發生變化。這會改變前幾年租賃運營公司一哄而上的情況。
在他看來，2018年，長租公寓行業跌宕起伏，風波不斷。從推高租金備受輿論關注到甲醛超標遭遇維權，再到因企業倒閉而暴露出的租金貸業務，長租公寓走到了“至暗時刻”。
丁祖昱認為，租賃行業背靠大樹才能避免未來壓力太大，而這顆大樹就是房企。如果房企重新發現租賃市場中的機會，比如需求旺盛的藍領公寓，那麼租賃市場仍然存在藍海。他認為，房企牽頭的租賃運營公司，在2019年可能會主導一種新的“一枝獨秀”。
建議房地產企業關注剛需滑坡
除對租賃行業的預測外，丁祖昱還就2019房地產市場多個方面發出相關預測，其中包括“剛需購買力下降”。
根據克而瑞方面數據統計，在一線城市和部分二線城市，遠郊剛需房的去化從2018年開始就出現了比較大的滑坡。在經歷了過去幾年房價的上漲之後，剛需人群的收入增幅相比房價漲幅滯後，買房的壓力在加大，購買力也在下降。
丁祖昱建議房地產企業重新關注市場需求，2019年要設計一部分降級的產品，降級包括面積和戶型的降級，例如更多地開發推出功能齊全的50平方米或60平方米的剛需房，對接購買力不足的剛需市場。
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