撰文：昆明樓市首席購房顧問 文鋒
最近昆明發生的多個樓盤業主因為孩子不能進入開發商承諾的小學，聚集售樓部討要說法，情緒激動的業主以“跳樓”、喝農藥等過激行為拿命維權，令人寒心。
1是誰慣壞了學區房？
在昆明諸多維權的樓盤裡，因為學校維權的保守估計佔了一半。小到本地開發商大到全國品牌房企，似乎都很難在學校資源匹配上做到很好的過渡。
有了商人向來都是逐利的特性，承諾一旦無法兌現自然就難免有爭議。一方面是苦於為產品在營銷上多增加賣點，對學校資源的推廣上確實也有較大程度的放大懸疑，另一方面擁有學校資源的配建指標，但又沒有資格參與招生。
為了讓孩子獲得良好的教育，購房者往往提前扮演當父母的角色，未雨綢繆，還有一些已經是小孩，急需直接作出選擇，購買有學校配套的小區，這種帶有訴求的購買方式也間接促成了學區房的火熱。
簡單梳理《昆明樓市》的樓粉的置業需求發現，在購房需求中，對於學校配套的需求的佔比要遠高於對地鐵配套的需求，而從市場變現看，帶有學區房的二手房比同區域沒有學區的價格要高出15%-22%，有些誇張的，二手房的價格遠高於周邊在售的新房，比如昆明北市區月牙塘小區目前售價2萬/平起，而周邊新房價格則在1.5萬/平左右。
有業內人士表示， 目前中國學區房真正的問題，在於公立的教育資源被各種因素綁架了。公立教育本應是無差別提供給社會的一項公共服務，甚至更應用於幫助弱勢階層，讓他們的孩子不至於輸在起跑線上。而如今，學區房的本質，其實是把教育資源和商品住房掛上了鉤。這種捆綁式流通在提高優質教育資源利用效率的同時，也考驗著不同家庭錢袋的深度。
為人父母都會盡力為自己孩子能得到更好的教育不斷爭取，早早為其開始一生的競爭。從幼兒園開始，沒有硝煙的戰爭持續打響，甚至到小學到初中，對優質的9年義務教育資源的爭奪已經上升到對家長甚至家庭能力的比拼了。
從這角度上看，這世上本沒有學區房，追求的人多了就成了“吃人的狼”。
2學區房最大的風險在於學區
學區房，其實是學區和房子這兩個元素的融合，房子是載體，學區是既是房子的配套，也是房子更高價值的終極表現。
可以說，購買學區房買的並非是房子，而是學校。從昆明最近業主討要說法的rongchengkunminghu、yunnanyingxiang、xinshidaiguangchang等多個樓盤都說明了學區房最大的風險不在房子，也不在房價，而在學區。
在昆明因上學問題維權的樓盤中，往往是開發商當初信誓旦旦的承諾最後卻某種原因而無法兌現。如買xinshidaiguangchang的，因開發商延期交房，原本5月31日交付的，硬生生延期到8月31日，因為小區門牌落位問題，最終造成數十名業主購買的房子也無法在自家門口上學。
如果說沒交房不能劃片處理可以理解，但yunnanyinxiang·huahaoyueyuan的業主都入住好多年了，前幾年業主適齡子女都可以上盤龍小學，今年卻被告知不在劃片範圍之內。其最終原因是因為開發商當初承諾建設盤龍小學是以36班的規劃建設學校，但開發商最終卻僅完成了30個班的校舍規模，也就是因為這6個班的差距，學校因接納能力設置了入學門檻，最終讓花好月圓的數十位業主為開發商的不負責任買單。
還有一些樓盤，為了規避相應的一些風險，簽署《承諾函》等協議，最終在招生政策面前也無濟於事，開發商的協議並沒有納入《商品房購銷合同》，再者開發商的承諾和協議必須得提前滿足符合教育法規及政策規定，招生政策最終還是需要由地方政府和教育主管部門拍板定奪。
為此，《新廣告法》第二十六條和《房地產廣告發布暫行規定（修訂稿）》第十八條也都從房地產廣告做了相應的規範和要求，明確提出：“房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。”
在今年8月10日，雲南省住房和城鄉建設廳官網發佈了《關於印發雲南省打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動工作方案的通知》。明確將重點整治在房地產廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業、升學等投機炒房、房地產“黑中介”、房企違法違規及虛假房地產廣告等四大類的22種違法違規行為事項。
3機會，不患寡而患不均
優質教育資源的過度集中和相對不均衡問題，已經是眾所周知了。有限的資源，要解決這一矛盾的唯一方法就是，提高准入門檻。只不過比較總是相對的，相對靠前的人，在資源的爭奪戰裡贏得了這一場戰爭。
當然，學區房不僅僅是一個城市的問題，而是一個國家乃至世界都存在的問題，哪怕在教育水平最高的英美國家，教育資源也是不均衡的，學區房的概念同樣存在。為此，在殘酷的競爭下，總是有能夠滿足對應標準的有限的人群最終享用了這一資源。
梳理最近幾年昆明的招生政策發現，基本都是“依據戶口和實際居住地, 以實際居住地為主,免試、免費、就近或相對就近報名入學。”
相對固定的招生政策本身就有存在很多可能，相比新房，二手房學校劃屬信息相對好遵循，為此熱點學區二手房的活躍程度也間接證明單校劃片，資源過度集中所帶來的追捧結果。
而“就近和相對就近”本身就給了學區房存在價值的幻想，向優質資源靠攏成為追求者的努力方向，也讓原本是一場關於孩子起跑線的競爭，卻漸漸演變成了父母的修羅場。
學區房的價格讓窮人“望樓興嘆”，選擇權利受限，而富人則利用自己的經濟優勢購買學區房並享受相對優質的教育資源。這種選擇機會的不平等導致享用的不平等，最後造成教育資源分配的不公平。
“不患寡而患不均。”這是孔子提出的稅收思想，放在入學上也是成立的，如何保證公立教育面向社會提供更加公平的服務，這也正是我們探討學區房的意義。
要真正做到房產和教育兩者之間的脫鉤，顯然是不太現實的，只是在這個漫長的過程中，地方政府和教育主管部門招生從學校建設規劃、宣傳監管、招生落位等方面還需要不斷優化和完善，消費者也要越發理性，更別再拿命維權了。
我們不知道該怎麼杜絕這種事情發生
只願每個孩子都能享受好的教育資源
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