一石激起千層浪，“香餑餑”長租公寓一夜之間跌落神壇。究竟是羊皮終於從狼身上掉落，還是長租公寓受盡委屈後沉冤得雪，租金貸究竟有什麼風險，會不會暴雷而讓租客們無家可歸，從業5年的小馬來做個完整的揭秘。
觀點一
長租公寓抬高房價，導致全社會房租上漲——胡景暉
觀點二
長租公寓可能會爆倉，一定比p2p暴雷更厲害——胡景暉
觀點三
長租公寓比販毒賺錢快——紫竹張先生
觀點四
租金貸隱藏巨大風險，影響極大——紫竹張先生
胡景暉觀點一：長租公寓抬高房價，導致全社會房租上漲
小馬觀點：此觀點相當片面，長租公寓的體量雖大，但在總的租賃市場中只是九牛一毛，充其量可以拉動部分地區的租金上漲，不可能導致整體市場的租金上漲。
▲國內品牌公寓情況
▲全國重點十城租賃住房現狀供給結構（2017）
從數據上看，租賃前十大城市的租賃房總量約2900萬間，而長租公寓集中式+分散式的總數量尚不到200萬間，佔市場總租賃房源數量的不到7%。從定量的角度，7%的房源漲價尚不能帶來整體租房價格的上漲。
胡景暉觀點二：長租公寓一旦爆倉，會比p2p暴雷更厲害
小馬觀點：長租公寓爆倉的根本原因是空置率，金融機構的風控能力
也是影響整個商業鏈的重要因素
舉例說明：某公寓向房東租下2房物業，租金5000元/月。通過N+1變形，租給3個租客，分別為3000元/月，2500元/月和2000元/月。變形花費6萬元。
簡單計算下，長租公寓可24個月內收回成本。（60000/（3000+2500+2000-5000），為了加速資金的使用效率，長租公寓引入了金融機構，通過以下的租金證券化加快資金的滾動。
長租公寓獲得了79200元租金：7500*12*（1-12%），可投入其他的房源
金融公司獲得10800元利息 7500*12*12%，租客緩解了押金壓力。
看似一石三鳥的完美金融操作下，其實隱藏了巨大的風險。一方面，長租公寓需要承擔10%-15%的高額利息，在原本就不高的利潤率上雪上加霜。另一方面，這個金融創新並沒有無中生有變出利潤，而是透支了未來一整年的收入，長租公寓仍然要支付未來一年的租金給大房東，而這筆資金已經用在了下一套物業的裝修費用上。逐步滾動後，會形成巨大的負債，一旦租賃出現問題，則會無以為繼，除非獲得融資，爆倉在所難免。
金融機構在這個業務中扮演著舉足輕重的角色，金融機構在放貸時不會全額放貸，會有一定的折扣率。還拿之前案例為例，長租公寓不能拿到未來一年全額的租金，會有一個折扣率，折扣率一般在50%-80%之間。在這個金融業務中，長租公寓抵押了全年的租金收益權，一旦不能還款，金融機構則可以接管物業，獲得今後完整的租金收益權。從這個角度看，只要金融機構有足額的抵押和一定的物業運營能力，長租公寓爆倉也不會影響物業今後的正常租賃。
觀點三：長租公寓比販毒賺錢快
小馬觀點：無稽之談，長租公寓毛利極低，這個鍋不能讓長租公寓背
長租公寓可謂揹著賣白粉的鍋，賺著賣白菜的錢。每個長租公寓頭上都有一把刀，空置率。繼續之前的案例，簡單計算下，長租公寓可以在24個月後收回投資，但如果每年有一個月的空置呢？回收期立馬從24個月上升到了32個月。長租公寓的客群的特點決定了出租週期相當不穩定，過年會老家的單一因素就會帶來空置率暴漲，還要負擔出租中介費、平臺推廣費、員工工資等。
觀點四：租金貸隱藏巨大風險，影響極大
小馬觀點：同意此觀點，房東租客都要引起重視
長租公寓資金鍊斷裂，背後可能引發一系列風險。未來可能發生的情況是：中介機構拿銀行的錢（長租租金）跑路，房東拿不到租金，房子因司法糾紛，不能出租或出售（租金要轉付給銀行）。對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，或者合作金融機構也難以為繼，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，大量租客需要找新的居所。
這樣的事情，也不是沒有發生過。目前，一家叫做“鼎家”的地產公司，就暴雷了。
今年3月份剛剛拿到築家投資的千萬級A輪資金，7月底已經入不敷出，8月15日，千人上門維權，8月20日徹底人去樓空，只剩下一地散落得身份證複印件，和已經搬空的電腦，徹底的一地雞毛。
關於長租公寓的這盆冷水潑得正是時候，讓大家都停下來思考，對行業來說未嘗不是一件好事。
在長租公寓玩的這場“遊戲”中，房東和租客都是輸家，大家無論是在租房還是授權房屋的時候都要擦亮眼睛，及時的自我保護。租客要全完注意不要“被網貸”，“免用付押金”、“月付”等都是吸引租客“被網貸”的手段。長租公寓透支未來收入，獲得擴張資金，這種方式短期內能加快企業資金回籠，還為資本走馬圈地提供了資金，但難以持久。說到底，這種玩法，長租公寓加了金融槓桿，把一門簡單的租賃生意，生生做成了複雜的金融遊戲。
房東如果有空置的房產，可以借鑑發達國家的經驗，找到專業的房屋託管機構幫助管理。
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