艾財愛家第50期實盤週報
上週我在深圳與廣州待了好幾天，主要有兩件事，一件是安排公司搬遷到深圳的相關事宜，主要是租辦公場地和尋找住所。另外一件則是見一些金融產品的代銷機構，除了部分海外股權產品以外，他們還大力向我推銷香港保險產品，因為這是所有合法金融產品中銷售提成最高的產品。這其中有幾家機構還提到了去東南亞投資房產的投資選擇，再加上我十來天也一直再跟房子打交道。另外，再結合本週很火的一個話題：一線城市房租爆漲，所以本期週報的內容就來談談房子這個可能是國人最為關注的話題吧。
一.海外房產投資大多數時候是一個坑！
目前國內投資機構非常熱衷的投資推薦主體分為兩個方向：海外發達國家房產投資，東南亞房產投資。
投資海外發達國家房產的理由：
1.對沖人民幣匯率風險：人民幣在最近一段時間出現了一波快速貶值，距離破7也只是差之毫釐。這點成了海外投資興起最直接的一個原因，當然，該現象在兩年前上一輪人民幣貶值潮中同樣出現過。
2.富人進行全球資產配置，防範終極風險。這條理由才是相當一部分理智者深埋內心的關鍵原因。
3.移民、投資、轉移資產等多重目的。上週新西蘭出臺了限制外國人投資房產的政策，堵死了相當一部分人的選擇。
投資東南亞房產理由：
1.對沖人民幣匯率風險：我記得在前年匯率大跌過程中東南亞房產投資還沒有目前這麼火，但是現在已經有明顯興起的跡象。
2.獲取高額投資回報率：從目前我聽到的幾家機構推薦泰國房產的理由基本上有三條：永久所有權，8%上下的年化收益率和包租協議，房價升值空間大。
3.離得近，房價相對可接受，去過有印象。對於東南亞很多中國人都比較熟悉，以泰國為例被人稱為中國人的後花園。我前兩個月去泰國旅遊時，超過8成遊客都是中國人。離得近，絕大多數地區的房價與國內相比還是要便宜很多。例如：有一家機構的人員跟我說泰國普吉島的房產投資出租率有多高時，我就會聯想到我去時的場景，確實增加了她所說的可信度。
就海外房產投資尤其是目前非常熱的東南亞並以泰國為代表的房產投資問題說說我的看法。
1.成也蕭何敗也蕭何，匯率穩定性是東南亞房產投資的核心命門。近兩個月人民幣快速貶值，確實讓很多人成了驚弓之鳥。可是相較於人民幣近二十年的匯率走勢，東南亞國家的匯率更像是“吃了搖頭丸”。雖然目前泰國的外匯儲備比較高，但是這並不代表泰國的經濟就很穩健。如果你是因為人民幣匯率不穩定去泰國或東南亞投資，那麼這就像你覺得航母遇到風浪有點不適，結果就選擇跳上暫時風和日麗的普吉島觀光船一樣。
2.天下最貴的東西就是免費的，高推薦度背後是驚人的利潤率。我近期發現很多財經大V都在推薦泰國房產投資項目。在這次廣深之旅前我就知道這背後一定有很高很高的利潤率。在武漢一家機構的剛入行的美女也跟我提過幾次，但是我沒有接話。我覺得別人剛入行，把話說透會傷了別人的工作熱情。畢竟最好的業務員就是相信自己的產品就是這個市場上最好的產品。
泰國的房子是一分為二的賣，根據當地的法律外國人持有的房產開發項目不能佔到總數的49%。所以同樣的投資公寓，賣給泰國人的價格要低很多，利潤主要是靠外國人。現階段可以說主要就是靠中國人去當接盤俠！開發商通過虛標對外價格，然後給予極高的提成給中介，通常在15%左右，讓他們去找接盤俠。我想現階段國內出現的這些機構大多在當地都拿到了相關資源。
3.行動前請了解當地的法律法規，市場現狀，氣候等等。東南亞各個國家的法律法規是有所區別的，泰國不準外國人持有土地，所以我們投資的是隻是公寓的所有權。印尼不準個人直接購買公寓，公司可以。但有一點是相同的，極力保證本國公民的利益，外國人的保障很有限。超國民待遇這種事，在東南亞的國家不存在。再則，東南亞各國的房產價格波動極大，往往顯示出一種輪流風光與崩潰的情況。泰國曼谷的房價中心湄南河岸可以達到人民幣6萬/平，印尼雅加達大使館區同樣可以達到4-5萬人民幣每平。論起人均收入與房價比，要比我國一線城市還離譜個幾倍，但是租售比與我國一線城市的50倍左右相比，又要好很多，一般在20以內。這是因為這些國家的經濟大量依賴外國資本，可是靠別人靠得住嗎？我4年前第一次去去雅加達時，我同學買的房子是1.5萬人民幣每平。4年過去了再問他，房價還是1.5萬人民幣左右每平，可是同期武漢市值1.5萬每平的房子已經到了3-4萬左右了。
還有幾個小問題也得提，如包租五年。聽這個話是不是特像國內部分商業地產的廣告，羊毛出在羊身上，五年之後到期應該如何呢？而且東南亞國家房產，尤其是海邊房產裝修也只能管5年左右，畢竟靠海，常年溼熱。
我還查了一下其它費用：過戶費，3.3%。維修基金：800泰銖/平。物業費60-80泰銖每平。
東南亞房產投資聽起來很美，但是並不能深究。最重要的是每一次投資熱潮到最後都是一地雞毛。不變的是金融銷售機構在其中雁過拔毛，然後賺得盆滿缽滿！
單從收益率上來看，發達國家房產投資是沒有優勢的。海外房產投資同樣要面臨各種各樣的問題，但是因為這已經持續了好多年，其中的原因複雜，無法一概而論。不過有兩點是明確的，第一點，從收益率來看投資發達國家的房產收益率遠不及國內房產投資。第二點，發達國家房產投資如果有更深層原因，那就另當別論了！
國內房產市場遊戲規則不變的情況下，何必捨近求遠的往坑裡跳。我一直特別不解的是為什麼坐擁全球唯一沒有下跌過的房產投資市場，卻要跑到天涯海角去當接盤俠！拋開房價引起的社會不公平問題不談，目前我國的房地產遊戲規則對於房價上漲是非常有利的。畢竟土地財政與房地產對經濟的絕對支撐都是真真切切的，只能等到未來房地產稅的推出來改變這種現狀了。
二.在深圳租房經歷
1.好的房源完全掌握在中介與部分長租公寓的手中。因為我到深圳出差的時間非常有限，所以我只能上網搜公司附近的出租房源，結果談了三家全是中介或長租公寓。
2.租房成本很高，普通外來工薪階層最大支出。在深圳租一個單間的成本，除開水電，物業，環境不算太差。我租了三個單間，每間2200元。
3.房租高沒有真兇，原因很簡單，為什麼不肯承認？我發現這波房價的上漲，長租公寓和中介被說成了元兇！可是房租整體的大幅上漲最大的原因難道不是房價的上漲？我們知道經濟學家在衡量房價高低時喜歡用兩個指標：房價收入比、租售比，這兩條在我國一線城市租售比率高達50倍，也就是一套房子需要滿租50年才能收成本。國際上合理水平在20-25倍之間。房租上漲的根本原因還是因為房價已經翻了一倍有餘，而房租的價格並沒有跟上節奏。說白了房價漲了，房租漲是再正常不過的事情，不能說損害了部分人群的利益，就找替罪羊，元兇是誰一目瞭然！
4.長租公寓爆倉。杭州鼎家的玩法就是利用金融槓桿與P2P進行套現。金融就像一把“照妖鏡”，哪怕是一個正常人也很容易在照一照之後變成各種“妖怪”！因為說到底，金融是一個空手套白狼的行業。
關於一線城市的房租暴漲，我個人的看法是房價經過近兩年多的暴漲，總體翻了超過一倍，房租的上漲是必然的。如果房租不上漲那意味著本就嚴重畸形的租售比指標會變得更加難看。房租的快速上漲只給房價提供了一種支撐，也證明目前一線城市房價雖然畸高，但是依然是真正的硬通貨。
一線城市房租的暴漲的確會增加城市外來人口尤其是年輕人的生活成本，但這是必然的結果。近幾年我國產業結構升級，一線城市的門檻越來越高。這一點從前一段時間非常熱烈的城市搶人戰就可以看出來，一線城市的人才門檻要高得多。如果你生存不下去，除了怨房價以外，也意味著你不達標。
三.農村蓋房，是一筆虧本的買賣！
之前的週報中說過我幫大學好基友辦落戶的事情，這一週他跟我說他還要在鄉里蓋樓。這件事情在一年以前我是堅決反對的，因為這明顯是一筆虧本的買賣。這和我爹回鄉蓋房最大的區別在於，我老家是武漢市的鄉村，而他是沙市下的鄉村。
前兩個月媽媽跟我說在農村的地通過飛機量完登記了，以後還可以給我們姐弟留十來畝地。我心一想，沒想到我還是地主家的傻兒子！
未來徵收房地產稅是板上釘釘的事情，在城市裡擁有太多的房產，未來會成為一種幸福的煩惱。而土地才是真正的價值所在，目前農村戶口想轉成城鎮居民非常簡單，但是想轉回農村基本不可能。
但最後還是同意他的想法，原因很簡單。錢浪費了可以賺，但是父母的心願卻要抓緊時間完成。
四.一週投資雜談
1.何時見底的股市。目前A股的態勢只能用“要死不活”來形容，如果大漲讓人感到興奮，大跌讓人感到恐懼，目前這種震盪磨底則讓人感到無聊。這其實是一個好的現象，現在我們要做的有兩件事。第一確認自己的投資標的是否優良。第二件事就是等待變局。
2.排名前十的P2P平臺中隨時有可能有倒臺的。前兩週有一位終管跟我反映一家排名前十的P2P平臺最近在做活動，出借利率很高。還有另外一家平臺最近公佈了一份老賴名單和上市公司之間開撕。可是問題在於錢要得回來嗎？我記得曾經跟一位平臺粉絲打賭，今年排名前十的P2P平臺中會不會有倒臺的。還有四個多月，希望我不會贏，不知道要有多少人要吃後悔藥了。
3.中國家庭信託存量達到500億，存量產品數達到3000單，門檻1000萬。目前我國是全球富豪數量排名第二的國家，最富有的60後這一代人也要開始進入60歲這個人生關口。財富的傳承與增值就成了一個大問題，目前金融市場上從事這個業務的機構有四個類型。信託公司的家庭信託部門，銀行的私人銀行部門，第三方財富公司，第三方獨立理財師辦公室。各有各的問題，各有各的優勢。這個行業最好的機遇期還沒有到來，因為目前國人關於如何理財的最佳答案還是買房，買更多的房子！可是未來總有一天這個答案會出現變化，到時也就是這個行業真正的春天。9月15日我們艾財愛家要舉行“獨立理財師訓練營”，有興趣的朋友可以到小助手那裡去報名。相關事宜可以看今天的第二篇推送。
4.關停一大批區塊鏈公眾號。最近關停了一大批區塊鏈的公眾號，這絕對是一件好事。也許區塊鏈是一個好東西，但是目前做區塊鏈的不過都是一些騙子而已。
5.二胎稅。我過去兩年經常跟人說再過二三十年，到時生三個孩子國家最少要獎一套房子。即使是好朋友當面聽我說這話也覺得我在開玩笑，可是我是認真的。東亞幾個國家都有一種“孤島主義”的意思，既然我們很難接受外來移民，那就只能靠自己。可是經濟發展和教育都是最好的避孕藥，未來的人口增長不斷下降是不可逆的。另外一層意思，當青年人口減少時，房子最大的支撐就沒有了。到時國家獎套房子你，未必是件好事，因為每年還要交房產稅。至於二胎稅這種事，不用太認真，要交也是跑不了的，多想無益。
6.人民幣會破“7"嗎？人民幣之前到了6.95關口，這也是上文提到的海外房產投資大熱的直接原因。關於人民幣會不會破7我並不敢確定，但是我認為人民幣破6是遲早的問題。這是國家戰略與國家經濟發展趨勢，以及國際環境多重因素所共同決定的。如果你不是做外貿的，根本沒有必要因為短期的匯率問題而操心。
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