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現在是2018年8月，問題出現在2017年，我們姑且先以一年為週期，看看煙臺開發區近一年的房價變化到底如何。
其實大家都知道，煙臺的房價是從2017年4月開始漲的，漲的原因比較複雜，有人說去庫存，有人說棚改。
其實，這都是技術，真正漲價的原因是輪漲，是全國性的輪漲。從2015年開始，按照城市規模一個個來，一直到2018年上半年基本算是結束，然後下半年開始控制房價。
而在一年之內，開發區房價基本上翻了一倍吧。一直比較受熱捧的盤就不用說了，早期不太受認可的樓盤，比如高速和高鐵中間那幾個盤，天山郡、蜜橙等等，都在暴漲。
往西面看，天馬相城就不用說了，這個盤一直是又偏又貴的代表。但是，近兩年的開發來看，至少天馬相城不算偏了。
再往西一點的樓盤也是水漲船高，比越秀星匯金沙、金橋澎湖灣，現在買二手房單價也得上萬。
而早期打算以富士康為主導的通用富馨佳苑，如今二手均價也在七、八千左右，也算是翻了一倍。
總的來說，從投資性質來看，如果你在2017年4月前購入房產，並在此時賣出的話，純收益可以達到70%以上。
當然，前提是能賣的出去
現在房子可不好賣，這也是房價高的弊端，一個房子動輒掛半年，不降價真心賣不出去。
而且，二手房的議價空間也在加大，筆者上面說的二手房數據，在真實購買的時候，議價空間至少在20%左右，才能保證短時間內出手。
否則，可能就要一直掛著，直到碰上有經濟能力的剛需為止。
大家感興趣可以看一看各類房地產銷售相關的網站，如今掛上半年的真不在少數。
而產生這樣的狀況，到也不是說市場如何，而是現有的房價，處於一個高不成低不就的價位。
首先，對於剛需來說，就有些高了。
剛需就是有結婚、孩子上學、工作落戶等等需求的人，這些人買房的原則是“多少錢都得買”，所以，剛需是允許房價溢出市場的。
但是，如果溢出的太多，其根本買不起的狀況下，自然也就不買了。
以前的開發區有人口窪地的優勢，富士康、斗山、大宇、LG、東嶽是何等的輝煌，現在產能大不如前，大家的收入自然也是大不如前。
本來收入就遇到問題，房價又漲，此消彼長之下，其實是可以選擇不結婚、不生孩子的，然後就有了佛系青年。
然後，對於買得起的人來說，房子可能比你多。
你想往出賣，有需要的買不起，買得起的沒需要。
不誇張的說，煙臺手裡兩套房子的人，比沒房子的還多。
而對此，很多人好奇為什麼房地產並沒有轉入到買方市場。原因就是有房子的不缺錢，或者說不缺大錢，那就沒必要著急吧房子賣了套現。
不過，過程中肯定有著急的。而這樣的房子都是便宜點優先賣給朋友，亦或者直接被中介收走了，能輪到大家手裡的房源並不多。
所以，總的來說，漲歸漲，但是想要賣出很好的價錢，就得等。反之，著急用錢就得降價。
再來聊聊現在適不適合在開發區買房
首先要看買房的需求了，如果你想投資，現在環境不具備短期收益能力，房地產投資將變為以租金收益和貨幣保值為主要屬性的產品。
關於再次暴漲，想都不要想。莫說是暴漲，漲都不要想。
其實自從“房住不炒”這個要求提出以來，很多人已經開始放手了，哪管是少賺一點。
而後“堅決遏制房價上漲”要求出臺，意味著誰也不能漲，必須把房價按住。
煙臺就沒按住，結果如圖所示：
這次問責是肯定的了，也表明了上面的決心，同時也意味著房地產紅利時代的終結。
而且，一旦房價被控制，之前恐慌性購買的情緒就會被一盆冷水澆滅，而後就是觀望。
這是必然的，反正不漲了，也不知道跌不跌，為什麼不能等等？
所以，喊漲在這個環境裡面，已經一點意義沒有了。這時候最麻煩的就是開發商，因為觀望情緒的大面積呈現的，新房必然會受到波及。
這時候手裡有房的不急，可是開發商著急啊，他們需要資金回籠，所有很有可能出現新房下跌的狀況，但具體還要看地方的調控手段。
不過話說回來，韭菜也該割了。
如果買房自住的話，還是看自己的經濟能力吧
能承受，沒有太大壓力，買就好了。
反正不漲已經確定了，能不能跌還真不好說。
不過，在政策上還是要做一些解讀，免得買了吃虧。
咱們先不論會不會跌，就看在橫盤的情況下：“堅決遏制房價上漲”這個要求指的是均價，但是房子終究依託於市場的供給關係，這就可能造成一些優質樓盤繼續上漲。
而有了上漲，為了保證均價的平衡，自然要把一些劣質的、偏遠的盤拉下來。所以，有些盤可能註定要倒黴了。
那購房者就要看清，不要隨便入局，要去嘗試評定一個樓盤的發展價值，再結合售價做出判斷。
對此，筆者就不說哪個盤好，哪個盤不好了，免得有人會覺得是在打廣告。
反正總的來說，現在的環境下，多等等，多看看，不會吃虧的。
小言詹詹
開發區今年漲得很瘋狂，今年上半年開盤的華明星海灣，香橙，立雪佳苑，紫薇臺，到近期的佰和悅府，舉個例子吧，6月份開盤的立雪佳苑，在我家附近，當時開盤7600，我感覺這個開發商瘋了，怎麼會有人買，事實證明確實有人買，現在漲到9000，香橙當時開盤8600，我以為開發商吃錯藥了，結果現在9600。不否認今年上班呢煙臺的放假整體都漲了，但是開發區沒有理由漲得這麼快。以我的建議，如果你想投資，近期還是不建議了，不敢保證後面還會不會漲，畢竟現在銀行利率高了，公積金貸款也更困難了，對資金的佔有率也大了，如果你要住的話，建議你考慮下例如御景華城等性價比稍微高點的小區，如果你孩子想在開發區上學，那不好意思，快買吧，我感覺開發區的房子即便降價也會是多少年以後的事情了。不過近期要開盤的在開發區二中旁邊的中海地產，開盤價已經到了12000-13000，我自認為這個價格出來後多少會再引領下開發區中心的新高度，主要是在開發區中心已經沒有新開樓盤了，後期要買新開樓盤只能往八角那邊了。最後，如果你要在煙臺定居，建議去萊山。以上僅供參考。
厵原原原
作為煙臺富士康的十二年老員工，來開發區十多年，有一定的發言權。開發區房價為什麼會漲價？第一，房價大勢。第二，蹭熱點。第三，蓬萊市真的變成煙臺蓬萊區了！沒錯，是真的。 結論: 可以買，要慎重，現在正往高位上竄！
說這些我並沒有很開心，作為富士康的員工，我想大多數網友是瞭解的，代工企業屬於勞動密集型的，所以註定了工資是不會太高了的。普遍大家的工資在3000-5000之間。
那我們來看看富士康周圍的房價。富士康煙臺附近的幾個小區，越秀金莎8500+，澎湖灣7500+，金河名都7500+，而這樣的價格在最近都有上調1000元左右。
我們再看看整個開發區大概的房價，都在10000+
所以要再次闡述一下我的題表所說，為何？
第一，房價大勢。天下大勢在一二線逐漸穩定，有所跳躍也有限度，像去年的深圳那是個別現象。因為房價已經高不可攀，再高或再低個三千五千的不會影響到供需。而煙臺這樣的城市本就介於二線三線之間，作為只有企業而固定人口有限的開發區就只能屬於三線了，大勢就是三線城市的房價還是會有所提升。主要剛需較多，看普通價位的樓盤的入住率就可以看到了，住的很滿，當然了海邊的一些貴盤還是很多空置，但多為有錢者的第三四五六七套，也不會影響到大勢。
第二，蹭熱點。是的，就在2017年初這幾個樓盤推出的還在6500左右，有的更低。像金河名都這種沒有名氣也位置較差的盤更是不知價格。在煙臺富士康西區的通用富馨佳苑更是之前跌破開盤價。而現在開發區裡漲價的熱潮後，這些位置名氣都一般的國道盤都蹭著WIFI上漲，反正不管買的有多少，先漲起來再說。包括再遠點的中建贏園，悅海和園等都在蹭。
第三，重大利好消息，蓬萊市正式為煙臺市蓬萊區，加入半島經濟圈，未來加大投入可以遇見，再加上高鐵，機場的使用。跨海隧道和地鐵概念的平鋪，都是造成新一輪上漲的利好。你是開發商，你也要借東風的。
當然了，其實煙臺的房價看似不高，旁邊的青島已經比較恐怖。但收入平均還是煙臺不高的，和周圍的威海，青島，濰坊來比較，我自己的看法哦，我自己不高，不是全煙臺都一定低。煙臺地理位置並不在優勢，海路也只是通大連較好，陸路也比較拐，不屬於交通樞紐。開發區的大企業已經多年沒有新進的航母級別的了，這樣也制約了工資水平。現在一輪上漲之後，真正的剛需又要辛苦父母了。
大家有什麼看法，別吝惜手指，說一下吧。
飄雪騎驢
首先還是要看你買房的目的，如果確實有需要，比如結婚，那就買唄。注意一下自己的財物狀況合理範圍內貸款。
如果你想投資，那要考慮考慮了，參考以下情況：
1.房價能否上漲主要取決於三個因素，當地人口是否淨流入、人均收入水平、以及土地供給情況。
2.當地房屋租賃和二手房買賣情況，如果租金大於你每月房貸月供可以考慮，最重要的是要看有沒有人租，還有如果過幾年想賣了有沒有人買。
雪國風神
分析開發區房價走勢不能把眼睛只盯在開發區的各種指標數據的論證上，那樣容易陷入思維誤區和無休止的爭論中，必須要把福山區和芝罘區的因素考慮進去！開發區的房價不可能獨立地一枝獨秀地上漲，因為有福山區、只楚和幸福片區制約、平衡它的上漲速度，開發區永遠不可能與福山區、只楚和幸福片區形成巨大的價格剪刀差，如果開發區漲得過快，必然會使很大一部分購房者回流福山區、只楚和幸福片區，促使福山區、只楚和幸福片區房價的補漲，只有縮小价格差距後，開發區才能有再次上漲的動力！但是至今也看不到福山區、只楚和幸福片區房價明顯上漲的跡像，福山區、只楚和幸福片區擁有的新房和二手老房要多於開發區，這就對開發區房價形成了巨大的牽制，現在八角的新樓盤價格幾乎和幸福新樓盤價格相當，而幸福的地段遠遠優於八角，並且幸福的學校、醫院、農貿市場和公交線路及車次等配套相當成熟，遠勝於八角，現在八角樓盤和幸福樓盤一個價，你認為開發區的八角樓盤會繼續上漲並且超過幸福的樓盤嗎？開發區的一些新樓盤有悟盤炒作、刻意哄抬的行為，煙臺房價要漲，肯定是五區普遍一起漲，為什麼只有開發區的新樓盤不到一年之內上漲50%，而福山區、只楚和幸福片區基本上沒怎麼漲？尤其是地角最優越的幸福片區！其中的怪象耐人尋味！與其討論開發區房價能上漲多少，不如考慮福山區、只楚和幸福片區能漲多少，有那閒錢還不如去投資福山區、只楚和幸福片區房價更低、地角更好、配套更成熟的地區！尤其是年青人千萬不要隨著開發商拉抬房價而恐慌性入市，要尋找更有投資價值的價格窪地去避免風險，不要讓從眾心理左右你！
黃海萬米金沙灘海岸
買房首先得確定你買這個房的目的是做什麼，自己住？改善？還是純投資？還是給老人住？還是學區房給孩子上學？所以說這個點大家一定要在買房前把這個問題考慮清楚，如果沒想清楚的話買房過程中會浪費你很多時間跟精力
1.在開發區買房做投資。開發區從2017年5,6月份到2017年12月，均價從6000到8500均價！每平漲了2000多塊錢，漲這麼多原因無非就是就近城市濟南,青島限購，外地投資客過來買房以及開發區剛需客戶！拿金河名都說，之前小區都是爛尾樓，但是去年竟然價格賣到了8000塊錢，並且還沒有房子！開發區是煙臺六區的工業大區，廠企,單位比較多，外地人口在這買房居住的不在少數，越秀星匯金沙的業主大多都是來自富士康上班的，這邊買房做投資的話還是比較合適，靠近海邊發展比較快，空氣好，加上開發區整體向西發展的規劃，無論是出租還是後期往外賣都是很好的選擇
2.在開發區買房以後自己住。我一直建議剛需客戶能早買就早買，看好了以後一定要果斷，房價永遠都是昨天的便宜！你那些親戚朋友讓你再等等，房價會降的，房子漲價以後他會給你補差價嗎？還是你親戚朋友是千萬富翁，所以說買房要趁早，因為咱們是自己住，不是投資，房價漲了或者跌了跟你沒有任何的關係
3.買個房子改善。改善，說白了就是換個比現在住的要好的，包括配套,交通,環境等一系列！有些客戶容易犯一個什麼問題，反正我現在有房子住，這個房子買不買都可以，我必須得看好了，並且綠化,戶型,地段,地段都得滿足我心意！我想反問客戶一個問題？對於有些人手裡有點錢，又想不出力掙到錢，能做什麼？搶劫？肯定不是，那就是買房子，因為房子可以抵禦通貨膨脹，但是錢放在你手裡就是貶值！現在有錢人都是負債，因為錢越來越不值錢！
買房專業指導
關鍵看需求，吸納外來人口的能力決定城市發展的高度和房價，引進大項目尤為關鍵，企業是根本，從土地，政策，區位來看，煙臺只能依靠開發區，潮水鎮、劉家溝鎮劃開發區，濱海路西延伸至蓬萊，建設新夾河大橋，龍煙鐵路，西港區，潮水機場，包括未來的，環渤海鐵，煙大鐵路，蓬萊劃區等就是在為區位發展佈局，所有規劃都圍繞西部實施，市政府也提出建設開發區為現代經濟中心，參考天津濱海新區，青島西海岸，浦東，蘇州，深圳，煙臺大發展需要開發區，城市一定會一路向西，與西部4強縣一道成為煙臺的支柱。有了強大的經濟基礎，必然才會有更多的人有錢去芝罘區消費，去萊山買房，開發區具備一發動全身的實力，忽視開發區，等於放棄煙臺發展。當前看，剛需應該買，投資也應該買，但要再等等，畢竟發展需要過程。
福萊人
推薦購買。一是開發區發展後勁大，作為煙臺的經濟龍頭，經濟活力度高。二是政策導向好，是煙臺的經濟中心，煙臺的未來是向西發展的。三是，基礎建設投資力度大，其他區根本沒法比，生活環境，交通不比市區差。四是人口淨流入，未來的紅利是人口的紅利。五是，商業基礎設施逐漸完善，我覺得大部分人已經不用去市裡消費了，土豪除外。六是開發區在教育，大學引進，招才引智，大項目招商引資的力度逐漸加大。七是開發區海岸線基本除了牟平沒有比開發區長的了吧，離機場很近，汽車總站有遷出到西站，除了沒有高鐵，不過地鐵線路貫穿開發區主要聯通幹路長江路和衡山路，可見發展的區位優勢和地位。再就是環境啊，都說萊山環境好，我我覺得我也想在萊山哈哈，但是開發區的發展離不開以消耗資源環境為代價的，但是這都是一個過程。現在環保查的很嚴格，環境比萊山差點。今年，煙臺房價上漲迅速，不過還是推薦儘早購買。
2018我們的新時代
前幾天剛剛在煙臺開發區買了一套房，全款優惠價不到7000元／平方米，還是裝修房，真是便宜。
在煙臺開發區買房的原因有幾個：
一是濟南限購，原來就有幾套房子，無法再買了。
二是每年夏天都要去煙臺過署假，買了也有點用，房子位置也不錯，離海邊就幾百米。
三是煙臺地方不錯，經濟山東第二，空氣也好，不象濟南霧霾嚴重，雖然今年房價上漲了一些，但是比濟南、青島便宜很多。
買開發區的房子不有個好處，進出方便，不象市裡那麼擁擠，老城區環境也太差，煙臺火車站周圍，全是危房，貧民窟，很多東北口音的人在那裡做生意。
五嶺店主
能不能買？這要看你有沒有需求，如果你缺少一套住房，又必須選擇在開發區定居，那你必須買，不管房價多高。
再說大環境因素：國家不允許投機性購房，明確房子是用來住，不是用來炒的，這是國家給普通老百姓的福利，但是老百姓不可能步調一致，一套房子好多人想買，你說房價漲不漲？老百姓都是買漲不買跌，我是2014年年底買的房子，基本就是抄底了，現在一平米比我的買價漲價4000多，但我只要不賣房子，這數字毫無意義，不過針對要買房子的人看到這個數據就急眼了，再不買還得漲，所以這種心理和訴求催漲了房價，開發區發展迅速，帶動人口湧入，必然進一步加快房價提升，所以可以說每天都是最低價。
