撰文=徐三刀
金色西安-摄影师魏鑫
PART1-扑朔迷离
这是一个预言式的提问，「西咸新区」对于大西安发展意味着什么？
关于这个问题，各路专家解读了无数次，也给出了多维度的答案，可以说是第七座国家级新区，城市未来增长极；可以说是“关天一体化”，带动关中+引领西北的重要举措；也可以说是关中城市群发展的命脉所在，驱动关键。
以一个30年周期来看，西咸对于西安意味着什么？意味着在2020年之前，西安步入国际化大城市规模，西咸新区是大西安唯一“大补充”，2035年之前，西安想要达标国家第九座国家中心城市规划，西咸新区是大西安的唯一“大翘板”。
备注：西咸新区五大功能板块
过去，舆论上始终纠结，城市之间的战争，西安为什么输给重庆，还争不过成都，甚至不如郑州？西安虽然被称之为“八百里秦川”，但实际上城市狭小，整体不过10108平方公里，想要快速扩充城市规模十分困难。相比较其他城市规模，西安极其不足，比如重庆8.2万、哈尔滨5.3万、长春2万多、昆明2.1万，心劲十足，规模欠缺。虽然西安比成都多出了1.46万平方公里，但平原地区却少了5000多平方公里。
换而言之，西部大开发的西安（西北代表），因为人口基数欠缺，不如“西南”有潜力；城市规模又狭小，没有“西南”纵深空间大，输在了起点上。这是什么意思？西安想要谋求发展，实现“大西安”规划，必须在平原地带做战略取舍，联合咸阳是唯一选择。
因此，张宝通教授在十余年前提出了“西咸一体化”。应该说，张教授把经济账算的很仔细，城市经济总量欠缺，必须有所补充，咸阳堪比奶酪。
备注：西咸新区发展时间轴线
纵观西咸新区的发展，自2011年西咸新区获批，一直在探讨和探索，从十余年前“西咸一体化”理论的提出，到2011年西咸新区破茧而出（省管），再到2017年西安“代管”西咸（市管），十余年时间，西咸城市价值终于被点燃......
2017年1月，西安代管西咸，打破了城市价值边界，也打破了西咸发展的僵局（官方要求“通力合作，各尽其责”），从2017年开始，西咸新区算是“价值重启”！
PART2-大势所趋
当然，绝对多数人对于西咸新区的欢呼，只在于西咸新区成为楼市热点，作为一个急剧放量的板块，楼价的价格犒赏了敢于投资的年轻人。
但如果仅仅停留在价格涨跌的层面，未免过于浅薄。应该说，西安“代管”西咸，使得大西安城市规模净增882平方公里，与其他国家中心城市相比，西安有了一定的比拼资本。
大西安初步“代管”，西安官充分发挥了行政效能，紧急推出大西安外环高速（2017年5月公布），也就是俗称的“四环线”，巧妙的将咸阳包裹在内，从交通上“圈定”咸阳。
备注：大西安大环线又被称之为“四环线”
在究竟是学习合肥“三分巢湖”，还是取法成都“合并简阳”，引发了一系列探讨。于是，行动反映意图，西咸新区便成为了两座城市之间的“都市特区”，价值飙升。
为什么要强调是“都市特区”，而不是“城市新区”？其一，西咸新区五大板块，是未来大西安“都市发展”的主要载体；其二，西咸新区追求市场力量，是城市管理机制创新的“政经特区”。
备注：西咸新区五大板块功能协调
过去，国家发挥“体制优势”，新区建设如火如荼，比如上海浦东新区、重庆两江新区、成都的天府新区、青岛的西海岸新区，城市经济量级都获得了空前发展。
应该说，这些新区的成功之处，就在于“顺势而为”，赶在国家经济上升和内部体制最活跃的阶段发展。因此，我们看到的是城市沧海桑田，十余年时间城市崛起。
备注：大西安新轴线规划
在“三驾马车”急剧拉升的年代，西咸新区可谓一片坦途，西安与成都之间的博弈差距并不大（1990年GDP相差78亿，2017年GDP相差6419亿），面对国内经济超常规增长，赶在新区成立六年之前，2005年西咸进入了第一家重量级房企—阳光城，也拥有了西北第一大盘阳光城壹号！（各种财经媒体都有点评，这个称呼可以查阅）
也就是说“先有阳光城，后有大西咸”，在“西咸新区”这个官方概念诞生之前，阳光城看到了这一发展趋势。如果以后要研究西安新区之变，阳光城壹号是个典型样本。
PART3-时代样版
对于西安而言，西咸新区诞生，标志着西安有了“新方向”；对于西咸而言，国家级新区的规划，反映了西咸在国家顶层战略设计中的价值。
为了紧抓趋势，阳光城进行了重磅投资，在突然之间利好云集的时刻，用真金白银给西咸新区投了一票。当然，这属于是经济行为，房企也是用脚投票，谋求发展一定是向经济机会更多的区域集中，这是一种不可抗拒的趋势。
于是，一个7500亩的大盘诞生，因为体量之故，被称为“西北第一大盘”。这不是广告词，也不是肯定语，在那个年代“XXX第一大盘”，意味着缺乏参照样本，没有任何案例可供参考，极度考验房企运营能力。
备注：围绕着新中轴核心区建设
此后数年，天津也诞生了“史诗级大盘”星耀五洲，实际土地面积4000亩，比阳光城项目稍小。为了艰难图存，星耀五洲还邀请了策划大师王志纲操刀，最终还是溃不成军。作为西北第一大盘，如此巨城，阳光城究竟该如何破局？
六年等待，新区诞生，看似“万事皆备，只欠东风”，却又风云转变，市政工程不动工，交通出行有困难。这不仅让媒体疑惑，也让房企疑惑，为了坚守投资预判，阳光城做了一件极为“悲壮”的事情，也是影响西咸楼市发展的事情。
新区遇冷，房企先行，阳光城将原项目“阳光上林府”更名为“阳光城·西西安小镇”（为阳光城壹号首批次），随着更名而变化的是什么？整盘定位！那个时候的阳光城项目可谓“一枪未发，天下皆知”，全国各类财经媒体争相报道，权威媒体明踩暗调，纷纷发问（这些信息可以在网上查阅，有大篇幅报道）。
要知道，在遭遇全国限购，抑制房地产市场的情况之下，西安停工楼盘比比皆是，“西北第一盘”陷入了迷局，西咸投资价值打了一个“问号”。阳光城项目能否前行，能够检验官方对于西咸新区的运营方向。（这种情况不少，比如绿地开发锦业路、万科开发大学城、星河湾掀动秦汉新城）
备注：西咸新中片区大致规划
当时，挤在西咸新区的是哪些楼盘？紫气东来、亿龙金河湾、华宇凤凰城、世纪优盘、加州壹号、华府御园等等，清一色的本土房企，草台班子与品质项目齐飞。此时，重量级房企纷纷围观西咸，却没有涉足。
阳光城如何“转身”，成为了西咸投资价值的试金石。如果阳光城能够风生水起，说明投资价值与投资风险可控；如果阳光城无法解套，说明投资价值看空。全国房企都在等待，就看阳光城能否破局，这些不是揣测，仔细读一下相关报道，字里行间戏味十足。
事实证明，一切尽在顶层掌控之内，出乎所有人的意料，在经济压力、城市压力、房企压力、项目压力叠加之下，阳光城将项目分批入市，“阳光城西西安小镇”历经了鱼龙之变。
借助托斯卡纳风格，以及创新的别墅产品，阳光城首开13亿元，成为2011年的销冠，2012年的华商报广告语是“西安每卖出两套别墅，就有一套来自西西安小镇”。（备注：2012年售价，7998元/㎡住别墅，4980元/㎡住洋房，西咸给了太多人机会，却没有人愿意为西线冒险，现在这个价格周至都买不到）
大致在这个时候，西安官方传出了华润置地、保利地产、经发地产相继拿地（拿地属实，开发较晚），所有房企终于看明白了，一场关于西咸投资价值的观念之战已经消灭于无形。
备注：西咸核心区大致情况（仅做示意）
入驻十三年，历经各种“X冠”之后，在2017年阳光城壹号迎来了重磅利好，西安代管西咸，西咸新区“价值重启”。又是阳光城，恰在这一年阳光城壹号销售业绩73.8亿，屡次冲进全国销售百强，成为一个全国现象级大盘。
倏忽，赶在西咸新区诞生之前，阳光城进入，十三年运筹终于如愿以偿，这种“逆周期”拿地手法，逐渐成为全国大型房企的重要技巧之一。
也恰在这个时候，人们突然发现，阳光城旁边不仅是西咸管委会，还是丝路能源金融中心，十三年布局7500亩土地，这场博弈似乎才刚刚开局。
PART4-光耀西安
如果想要了解西安开发区变迁，不仅要了解城投公司如何“袖里乾坤”，也要去尝试理解私营房企如何“事在人为”。
如果想要了解西安房企如何“破而后立”，不仅要看房企的产品创新能力，也要看房企在城市历史转折之中的思想深度。
备注：阳光城壹号全盘组团规划
作为时代的见证者，7500亩的超级大盘，阳光城壹号“难以定义”，不好评价，用任何房地产语言都无法描述它的轨迹。站在地产从业者的角度来看，阳光城壹号几乎是史诗级的作品，不仅由于它体量的庞大，更因为其故事的戏剧性；站在普通购房者的角度来看，阳光城壹号七大组团产品丰富，能够选择的余地很大，因为产品对位人群广泛。
但作为一名观察者来看，阳光城壹号更像“西咸新区的开拓史”，因为，立足西咸房地产开发，还没有见到比阳光城壹号更值得思考的样本（说的是成功样板，死掉的样板很多，千奇百怪，学不过来）。
目前，阳光城壹号有七个组团，依次为：西西安小镇（别墅）、蔷薇溪谷（洋房+高层）、巴塞阳光城（洋房+高层）、阳光城西西里（毛坯+装修）、阳光城上林府（别墅+高层）、阳光城官邸（别墅+高层）、沣太花园（高层），规划待建不计在内，纵览西安找不到如此丰富的产品规划。
当然，我们没有必要去强调什么产品，这不是讨论的重点，重点是阳光城通过七大组团，实现了数万家庭、近十万人的导入，为西咸新区打造起来第一个城市级住区。
近十万人口，相当于西咸新区近十分之一的人口，沣东新城近六分之一的人口，就在阳光城壹号。
PART5-大城开辟
在很长一段时间，人们都在纠结阳光城壹号的价值究竟是什么？
刘易斯·芒福德有一段话讲的很清楚，“城市的主要功能是化力为形，化权能为文化，化朽物为灵活的艺术形象，化生物繁衍为社会创新。”判断一个城市究竟有无价值和潜力，关键只看两点，其一“人口”、其二“产业”。
西咸为大西安发展“重构未来空间”；阳光城为西咸发展“强化投资坐标”；西咸为大西安谋划产业，阳光城引进大量人口。城市与企业互动，既有需求的契合，也有双方的刺激。
备注：部分总部及产业落位
阳光城壹号在西咸发展之中，逐渐成为一个信号，一个样本，一个红色坐标。过去，赶在西咸诞生之前，阳光城通过“逆周期”拿地，见证了西咸发展；如今，赶在西咸“价值重启”，数千亿投资驱动发展，阳光城分享投资红利。
十三年发展，演绎西咸新区冰与火之歌。这是一个最坏的时代，亦是一个最好的时代；这是一个危机的时代，也是一个机会的时代。
但无论如何，房企想要持续生长，一定是谋而后定，赶在新区起风的前夜，坚决入驻，无惧“逆周期”拿地，这是一家房企赢走下半场的必修课！
备注：1、部分图片来源于网络，侵权立，2、文章略有删减 、3、属于区域研究
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