把安全和質量放在第一位
PM9:00,Aug.22nd,2018
文｜劉德科
這幾天，大牌房企都在開中期業績會。我們選了三家房企的發言，從拿地、資金鍊、長租公寓等角度，來看看現在房地產到底處於什麼狀態。這三家房企分別是——前任第一、現任第一和未來的第一。
拿地/Land
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碧桂園
◆碧桂園集團總裁莫斌：關於拿地的策略，應該是一二三四線均衡佈局，三四線是主戰場。現在拿地都是精準覆蓋，所有拿地都是以不超過當地政府的限價去反推土地成本。
現在要求我們的同事更多聚焦現有項目的運營，因為我們的土地儲備大家可以看到，包括潛在的、現有的，已經超過了 4 萬億。
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龍湖
◆龍湖集團CEO邵明曉：我們堅持控制好負債率，另外還要看買地時機，比如去年長三角最熱時，我們主要買了些天街項目，而沒去碰高價住宅地塊。今年一季度有機會，我們就買了些土地。可能三四季度還會有好機會，例如最近我們在南京底價拿地，在珠海也是接近底價拿地。
在買地的結構上，我們平均每年銷售回款的 10% 作為上限來用於投資性物業，在內部也制度化了，既不會一下子突然停止買地，也不會特別激進，有好的機會就買一點，保持公司穩健增長。
◆龍湖集團CFO趙軼：截止到 6 月底，全集團有 6000 多萬平方米的土地儲備，平均每平方米土地成本 5100 元，而售價是 15000 多元，大概 3 倍關係，這是比較安全的。我們未來在這個倍數上，土地獲利能力能夠保證。最近一兩年我們的毛利率會在 30% 以上，中長期可能會在 25% 到 30%。但是龍湖不管週期再怎麼波動，也不會低於 25%。
資金鍊/Money
◆龍湖集團CEO邵明曉：公司全年淨負債率標準指引是在 50%-60% 之間，半年通常是在 60%-70%，今年半年我們才 55% 左右。我們淨負債率非常穩，大環境在去槓桿，但龍湖槓桿一直不高，淨負債率也會穩在這個水平。
從負債率和現金流來看，我們比較從容，儘管整體融資環境不太理想，但是龍湖的融資環境不錯。我們最近國內發了兩筆債，其實能在國內發債就很不錯了，我們還發了不到 5% 的成本。
◆碧桂園集團CFO伍碧君：今年國內房地產按揭政策跟去年有比較大的變化，所以導致了回款率的下降，但是我們全年還是有信心維持在 80% 以上。
長租公寓/Rent
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萬科
◆萬科集團總裁祝九勝：你關心資本或機構進來後會不會推高租金，這可能有一點誤會。如果考察機構在城市裡面、在租賃住宅的程度一般會用滲透率的指標，中國最高的城市機構滲透率 5%，一般城市 2% 都不到。所以機構在這裡面，至少在目前這個階段起到的作用是非常有限的。
我們半年新增 6 萬間大體來源是這樣，第一，政府推地的時候，有一個長租公寓用途的地，我們在北京、佛山、深圳有 6 個這樣的項目。第二，各類機構歷史上閒置的存量資產，我們通過合作方式或者通過租賃方式租過來。第三，社會上分散的在個人手上這些房子。
◆龍湖集團CEO邵明曉：我們去年開業 15000 間，今年還要再開出 50000 間。這 50000 間的拓店都已完成。今年拿的很多新項目，要經過幾個月裝修和籌備，開業落到下半年，全年累計開到 65000 間沒問題。
龍湖冠寓目標出租率 88%-90%，成熟期 35% 左右毛利率，12%-15% 淨利率。現在冠寓在投入階段，從 2016 年下半年開始拓展，一年多來發展速度很快，但我們挑選物業非常謹慎。目前已開業房源 20% 是重資產，80% 是輕中資產，即龍湖租過來再租這種模式。
◆龍湖集團CFO趙軼：今年商業整體租金收入可能會到 36、37億左右，長租公寓也會達到 5 個億。
◆碧桂園集團副總裁程光煜：截止到7月底，我們的長租公寓已經超過 3 萬間，按照既定的計劃在合理地推進。我們不會制定具體的階段性房間數目標，比如 2018 年年內到底是多少間，不會制定這樣的目標。
91% 是我們開業滿三個月項目的承租狀況，內部評估認為，這樣的承租水平還是比較滿意的。
海外/Overseas
◆碧桂園集團總裁莫斌：海外市場佔公司總體量沒有超過 5%，我們是很慎重的，基本上是嘗試開發一些海外市場，跟當地地產商進行合作，能夠做一個成一個再繼續看下一步的發展。
前景/Future
◆碧桂園集團總裁莫斌：下半年我們會相對放慢發展速度，騰出更多空間抓好各項管控，把安全和質量放在第一位，把零傷亡作為公司未來長期的目標。
◆萬科集團總裁祝九勝：行業的空間仍然還有，容量仍然還是很大，城鎮化的進程仍然是沒有完成的，租賃市場也才剛剛開始，在衣食住行，整個城市裡面關於空間，關於不動產的各種服務需求還是非常大的，所以我們對整個市場，對我們自己的業務前景還是有基本的信心。
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