【核心觀點】
1、應該房價往下調來跟上房租，而不是房租往上調來跟上房價。
2、胡景暉說，資方進入市場把價格抬高了，有一定道理。房東是通過房價上漲獲益，資方是通過房租上漲獲益，一旦資方進入，房租上漲不可避免。
3、住不起的問題還沒解決，現在已經成為了租不起了，所以老百姓反應強烈。
4、怎麼解決租賃難題？核心就是要盤活城市郊區的小產權房。
大家好，歡迎收看這一期的《財經觀察家》，我是儲殷。這一期我們的主題，來講一講最近爆炒的房租上漲的問題。
【新聞背景】
房價漲了房租漲！租戶直呼受不了！今年4月以來，北京租房平均價格不斷上漲，同比漲幅達到21.89%，租房指數也顯著上行。各大高校租房交流群的畢業生反映，北京近期房租漲價過快，月漲幅在500-1500元之間。
數據顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市全線上漲，北京和廣州的漲幅也均超過20%。
房租上漲直接抬升生活成本，以北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速，房租上漲還將推升通脹水平，留下巨大的社會隱患。
房租的話題就要從另外一個爆點引起來了，什麼時候？大家知道胡一刀其實這是個名人，這叫胡景暉，是我愛我家的副總裁。在前段時間，他突然發了一個微信公眾號，在微博上也發了，他的意思就是說憤然離職，為什麼憤然離職？因為他對最近像鏈家下屬的一些企業，包括像新進的一些長租公寓的這樣一種運營方，抬高房租的行為表示不滿。
他表示不滿了以後，鏈家的總裁左暉給我愛我家的總裁謝勇打了個電話，就說你這個話說的不合適，你是不是要掀起行業內鬥？所以這個時候謝勇就把胡景暉一陣痛批，這是胡景暉講的，胡景暉就憤然辭職。
這個故事像一個什麼故事？大家知道像個什麼故事，特別像我們講什麼？叫什麼同門相爭，最後成了路線鬥爭，然後最後成了清理門戶，然後被清理門戶的這一方跳出來告訴大家，他們在坑你們，注意了，我來爆料，我是因為他們坑你們，我不能接受，我的道德高地比較高，所以我憤然離職！
這種業務分歧導致高管離職，其實本身並不值得我們太多的驚訝，但是為什麼這個事情在這一個時刻引起這麼多的關注，為什麼？大家想想看，因為房租正在處於一個快速上漲的區間，而胡景暉的這一次爆料就是抓住了這個時機，就是房租正在快速上漲，看！他們想上漲我不同意，所以我出局了！
所以從這個事情入手的這樣一次辭職的這樣一種所謂的公開性，迅速引起了社會極其強烈的反應，有關部門也正在介入要約談，約談以後可能還會出現行政措施來進行管控。
我們先來講講大家都感覺到普遍房屋上漲的事兒，因為我自己比較狡猾，我籤的是長租，我一口氣簽了四年。所以我每次看到房屋上漲，我都覺得自己佔便宜了，我內心深處表示一個欣慰。但是像我們這種一年一簽的今年漲得挺猛的。
漲得到底猛不猛？我們可以看總的來講，我們說大概一般來講，房租的所謂猛不猛的界限不是光看往上走，它大概30%左右算是合理的，上漲30%，因為有旺季有淡季，你要冬季租房便宜一點，大家知道這個時候是八九月份，畢業生留校，剛留校租房它本來就是最貴的時候。所以按照這個漲幅來看，它其實倒不是，不算很猛。
那麼它漲得不是很猛的有一個依據，大家看，這個叫做北京市民的租金收入比，就是你的月租金在你的月收入所佔的比。我們可以看到，2015年、2016年、2017年、2018年大概都在22%左右這個氛圍。現在2018年租金佔收入的22.2%，其實相比於2016年22.6%還不算很多，就是說很多人就很奇怪，說照理說你看這個份額，因為你工資漲了，所以租金跟著漲嗎？這是第一種看法，認為不高。
另外一個大家看，就好像是按照我們全球這樣一種房價跟租金的這樣一種比例來看，北京，包括中國的北上廣深這四個城市，它的租金相對於它的房價來講，都是非常非常便宜的。
所以有人講說，中國的租金它其實還不是很高，現在的上漲只是一個補漲的過程。當然講這種話的人一般都是不租房子的，我們租房子的很多人回嗆，就回嗆什麼？
這隻能說明北上廣深的房子的價格明顯過高，這不能說明北上廣深的房租還不夠高，所以應該是房價往下調來跟上房租，而不是房租往上調來跟上房價。但是不管怎麼講，不管怎麼講，在最近一段時間，北京的年輕人在租房的過程當中感受到的壓力，的確是我們講不用爭議的。
【新聞背景】
房租為何瘋長？8月17日，在一場電話會議中，原我愛我家集團副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，以高於市場正常價格的20%到40%爭搶房源，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。自如、蛋殼等長租公寓，因為有資本的支撐，從市場上不計成本瘋狂收房子，再轉嫁給承租人，推高了房屋租金。
8月18日上午，胡景暉宣佈辭職。貝殼研究院在《北京租金上漲的真相》報告中則稱，近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，2017年拆除面積達到歷史新高5985萬平方米，今年預計將拆除接近5000萬平方米，導致市場上低端租賃房源減少，同時對“黑中介”、“二房東”的打擊導致部分不合規房源下架，掛牌房源總數下滑。
這裡面有幾原因，有幾個原因，第一個原因是什麼呢？是從2016年開始北京市大面積的拆除違建，這個拆除違建最後導致的結果是什麼？大概是北京市的地上可供使用的住宅面積，你不管是違規的還是不違規的，大概有1/8被拆掉了。1/8的住宅面積可能被拆掉，導致的結果是什麼？那一定是可供出租的房屋它過少，它過少以後價格往上漲非常的合理。
第二個是在拆除違建的過程當中，大家請注意，這是北京市拆除違建跟以前有什麼不同？這次拆除違建主要集中在拆除城市邊緣地帶的違建，換句話講以前很多的年輕人他在城外住比較便宜，我們今天以前老講的所謂地下室一族，所謂的蟻族他在外面住，他在外面住，他房租比較便宜比較遠，而房屋質量也比較差，它往往存在防火各種隱患，所以市政府出於公共安全把它拆掉以後，這批人怎麼辦？
在城外沒有房子了，他就只能到城區裡面房租更高的地段去尋找住房，而城區裡面房租更高的地段往往可供應的房屋又相對較少，所以大家明白痛感怎麼來的，就原先城外的青年要到城裡找房，城裡的房不僅少，而且本來起步的租金就比城外的租金高，所以這樣一下子痛點！他就來了！
那麼第三個原因是什麼？它也是為了整頓租賃市場，怎麼講？就是說北京市，就像中國的大城市，長期以來都是散租的。散租，就是居民個人把房子散租給租戶，然後這個時候就很多亂象。
第一個，雙方合同約定不明確，經常有爭議，有時候租戶和被租的人，法律衝突很常見。比如房子搞壞了，或者是房子不乾淨不安全，或者漏水，馬桶壞了沒人管都有。
那麼第二個原因是什麼？除了衝突之外，還有可能形成所謂的群租現象。因為房東他有的時候他為了多租一點，他搞拼房，搞群租，第三個還催生了大量的所謂二房東的現象，我自己租一套，我把幾間租給別人。這從種種結合上來以後，導致了整個來講北京市的像這樣的個人租賃的市場相對比較混亂。
所以政府希望什麼？政府希望我把個人租賃市場給整頓一下，怎麼整頓？就不要再讓租戶個人去租了，而讓這個房子一律通過中介公司，通過機構來租，通過機構的好處是什麼？肯定是更正規了，肯定是能夠保護房屋的質量，肯定是便於管理了。
但是壞處是什麼？我們講凡事都是有利有弊的，它的壞處是什麼？我告訴大家，它的壞處是房租一定會漲，為什麼？因為對於大多數的北京市擁有多套住房，包括北上廣深擁有多套住房的房主來講，它的租金並不要太高，為什麼？他買房子通過房價的上漲足以獲得有效的回報，對於他來講，租金不是他獲得投資回報的主要途徑，房價是。所以他對於租金的要求不會太高。
就我自己租房多年，我感覺感觸很深。有時候房東看到你人不錯，跟他聊得來，我跟大家講我第一次租房特別神奇，因為我做得一手好菜，房東到我家幾杯酒下肚，覺得我做的菜好，每個月到我這來吃頓飯收租金，這個租金有的時候他直接抹零的，多個幾百塊錢就直接不要了。後來我要搬走的時候還挺捨不得的，說像你這樣的好房客也難得，說我咱們倆還可以長時間的住，因為他那個房子又用不上。
我現在租的房子也是一樣的，我的房東人也很好，他的女兒去美國，房子用不上，他一租也簽了好幾年給我，所以房東對於房租他不會太計較！大多數不會太計較，房價上漲足夠的，說實話根本不用通過房租，他房租怎麼漲都回不了房價這個數。
但通過機構不一樣，機構是無法從房價上漲當中獲益的，機構就得從房租上漲過程當中獲益。所以胡景暉說，是資方進入市場把價格抬高了，這個有一定道理，但是也要理解，為什麼？因為資方從租房市場上獲益的途徑跟房東獲益的途徑不一樣，房東是通過房價上漲獲益，資方是通過房租上漲獲益，所以一旦機構進入，資方進入，房價上漲不可避免。
所以這也是北京市，北上廣深，中國一線城市這樣一種房價上漲的根本原因。這種種因素導致了我們目前為止對於房價上漲形成了社會普遍的這樣一種焦慮感，普遍的一種焦慮感，所以我們老講，正在解決住不起的問題還沒解決，現在已經成為了租不起了，所以老百姓反應是很強烈的，有關管理部門壓力也很大。
我們要怎麼解決這個問題？我告訴大家，通過價格管制我們也進行約談了，管制你各投資方都過來了，但這個很難辦，你知道為什麼？因為它目前上漲幅度，它其實是在合理範圍之內的，而且你通過價格管制，只要它真實價格有人來租，供不應求，那麼它實際上還會通過各種亂七八糟的潛規則把價格漲上去了。
把價格漲上去了，最簡單的你看像我一個朋友最近給我訴苦說，一個房子坐地漲2000，他還在猶豫，下午就被別人租走了。所以這是一個很大的問題。
現在有很多人講說，租房子的人並不一定是租客，只是因為有大筆的熱錢，所以資方見空房子就拿，這個問題要怎麼解決？這個問題要通過增大土地供應面積來解決。
所以胡景暉，我們講胡一刀，他在離職的時候有句話我特別喜歡，他說在中國的一線城市、超大城市，由於長期城中的土地是供不應求的這種時候，中國的年輕人都會往一線城市來走。
那麼在這種情況之下，要怎麼解決租賃的難題呢？核心就是要盤活城市郊區的小產權房，用農村農地的小產權房來盤活租賃市場。換句話講，如果我們的機構變為村集體，變為村集體所支持的機構，可能就能好很多。其實這個方法在目前來講是有權宜之計的。
有人還說在北上廣深這樣的城市裡，由於存在大量的空置房，由於租金不足以彌補戶屋主在裝修和買房過程投入的成本，很多屋主寧願把房子空出來，這個有沒有？這個也有。
所以有人主張收房屋的空置稅來讓房主主動把房子租出來，但是我跟大家講，我不認為這個真的能夠解決很多的問題。如果一個人能夠空個五套、六套房子，你指望通過空置稅來解決很困難。另外空置稅，你得判斷裡面有沒有人，這很有可能會造成什麼？假合同、假租客的問題，要逃避空置的方法太多了！執行空置稅的成本可能比收的稅要高得多。
那麼我們講權宜之計是開發城郊附近的農村土地。就政府而言，我們應該怎麼樣？我們說實話，年輕人的抱怨有沒有道理？有道理！以前我一個小時通勤，每個月的房租省一千塊錢，現在你把外面給我減少了，我被迫在城裡住了，我每個月多花一千塊錢，所以我每天多睡一個小時，但我幾乎沒有錢剩下了。
我們在拆違的同時就一定要給老百姓的生活留出路，拆違也要建同樣規模或者是甚至是更多規模的青年公寓、城市公寓、廉租公寓才能解決這個問題。
另外一個像假期階段性的8月份9月份，找工作、實習的高峰期還要鼓勵什麼？鼓勵各個高校把空置的宿舍拿過來救急，短期租賃也是完全可以的。
當然從根本上來講，最好的是中國的城市化到達某一個地步以後，年輕人不再都往一線城市聚集，而一個均質化的發展這當然就更好了。所以我們說房租上漲政府要介入，但是介入最根本的是什麼？不是限價，而是增加供給。
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