最近一段时间，济南楼市参考一直在思考这样一个问题：
什么是房住不炒、回归本源？如何理解房子是用来住的？
很多朋友肯定和济南楼市参考一样，有时候会对当前的楼市形势感到迷茫。今天我们想说的是，越是迷茫的时候，越要相信常识的力量。
什么是房住不炒，回归本源？我们理解的是，首套房的刚需，就是“本源”！为了实现房住不炒，实现房子是用来住的，那么针对刚需，就不应该执行处罚利率。
如果问是谁最需要房子，一定是首套房的刚需！恰在此时，我们注意到上海首套房“回归”9折，这应该就是“房住不炒”的标志性事件，这是“房住不炒，回归本源”的强烈信号。
NO. 1｜壹
上海利率回归9折！首套房的刚需迎来曙光
今天早上，一条新闻引起了我们的注意：
回归9折，工行、农行同日调整上海首套房利率折扣。
具体信息如下：8月9日，21世纪经济报道获悉，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。
当然，这是上海的房贷利率，并不是济南。但我们认为，上海利率的转变是一种信息，至少房住不炒，首套房的刚需应该受到更多的优惠照顾，因为房贷利率的调整，实际上调整的是购房者的住房成本。
对购房者而言，除了明面上能看到的户型、地段等之外，房贷利率是应该关注的一个点。房贷利率，就是贷款的价格，直接影响到住房的成本。利率的变化，在很大程度上影响人们的购房行为。
NO. 2｜贰
为什么说利率之差，对刚需购房者影响重大
对于经济条件有限的刚需来说，他们购房多数会选择按揭贷款，而利率的高低，成为影响他们购房者的重要因素。
我们以100万贷款、30年等额本息为例，就不同的贷款利率情况，所需支付的利息与月均还款额度做一个比较，跨度从基准利率的0.9倍至1.2倍。
9折优惠（4.41%），还款总额为1804866.42元，即实际支付利息总额为804866.42元，月均还款5013.52元；
基准利率（4.90%），还款总额为1910616.19元，即实际支付利息总额为910616.19元，月均还款5307.27元；
上浮10%（5.39%），还款总额为2019264.23元，即实际支付利息总额为1019264.23元，月均还款5609.07元；
上浮20%（5.88%），还款总额为2130686.49元，即实际支付利息总额为1130686.49元，月均还款5918.57元；
虽然济南现在首套房利率各个单位不太一样，整体在上浮10%-20%之间，为了方便理解，以下计算假设现在小A在济南买房的贷款利率上浮20%也就是5.88%，而小B的购房贷款则按照九折优惠执行，不同的利率，小A和小B两者实际支付的利息差距很大：
实际支付的利息总额相查1130686.49-804866.42=325820.07元，
月均还款的话两者之间相差了：5918.57-5013.52=905.05元。
每个月905元的月供差，对刚需人群来说，影响重大。特别是对于平均工资只有6000左右的济南，月供如果能够减少905元，将减轻多少刚需购房者的还款压力。
NO. 3｜叁
济南首套房的刚需朋友，一定盯紧利率
对于刚需的建议，我们曾经给过很多建议，该说的，不该说的，都说过。很多人寄希望于房价大跌，这样自己就可以买得起房子了；也有人寄希望于房价大涨，这样他就能赚翻了，这两种想法都是不切实际的。
就目前而言，政策的空间，其实是有限的，我们能够看到的，我们的楼市调控至少有实现4个目标：
第一个目标：首当其冲的，最为人诟病的，就是房价不能大涨，如果再次出现2016年房价翻倍的情况，房地产将虹吸所有产业，我们制造业的优势，将不复存在。如果买2套房的收益，就能秒杀一个百人工厂的收益，谁还会去做实业？
调控的第二个目标，就是房价又不能大落：日本，俄罗斯的悲剧就在眼前。
第三个目标：要保证低收入群体的住房需求得到满足，请注意是住房需求。这个基数非常庞大。
第四个目标是最隐晦的，为了避免不必要的麻烦，这里不做过多解释。
基于上述4个目标，每个人对于买房的判断和决策应该都有自己的体会。至于首套房的刚需，要不要买房，这个问题因人而异。对于有能力的刚需，济南楼市参考的建议是，可以买，盯紧利率和房价（部分项目有优惠空间），一旦机会出现可以买；对于一些经济条件有限的刚需朋友，我们的建议就是，就像去餐厅吃饭，丰俭由己。高杠杆买房背负太大风险，不过未来的住房需求总能满足。
最后提醒大家关注一下深圳房改和新加坡的住房模式，或许对于我们判断楼市演变有帮助。另外既然房价不能涨，那么有些东西可能就要涨了。
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