预售商品房未经验收合格
即使已实际具备使用条件也不能交付
案例简介
浙江省江山市姜XX与诸城市XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，购房人姜X起诉至XX中院要求诸城市XX房地产开发有限公司交付房屋并承担逾期交房的违约责任。原审法院认为涉案房屋实际已经具备了使用条件，判决要求开发商向购房人交付房屋并承担逾期交房的相应违约责任。
诸城市XX房地产开发有限公司不服一审判决，上诉至山东高院。山东高院认为，验收合格是房屋交付的法定条件，涉案房产项目至今未予竣工验收不能交付使用，原审判令开发商向购房人交付涉案房屋欠当，山东高院以(2014)鲁民一终字第463号判决撤销了一审法院的该判决。
购房人不服二审判决，向最高人民法院申请再审。 最高人民法院2015年10月14日就该案作出的（2015）民申字第1510号裁定,驳回姜XX再审申请。最高人民法院认为《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。
案例评析
作为案涉房屋的出卖人，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务， 根据《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
山东东武律师事务所 周克
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