房小评 中国房评报道 今天
今天上午，正处于风口浪尖上的原我爱我家集团副总裁胡景晖，在北京举办个人媒体沟通会，回应离职风波。
一切看起来都是8月17日那场“房租上涨问题”热点新闻媒体会的事件发酵，但随后各方的说法却又不尽相同，让本就扑朔迷离的真相更加欲盖弥彰。
抛开江湖恩怨，自如、蛋壳公寓近期争抢房源的事情，已经传得沸沸扬扬，足够引起相关管理部门的关注了。
2018年7月，北京房租均价为90.12元/平方米，而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米，两年半即高涨22.74元/平方米，涨幅约达33.7%。
而此时如出现“哄抬房租争抢房源”的做法，无异于火上浇油。
对于外界质疑的“通过资本争夺房源炒高房租”，自如声明称，消息不实，长租公寓首先不具备影响、操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机制出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。
但已经拿到融资的自如和蛋壳公寓，通过资本实现规模扩张已是不争的事实。
在8月17日的新闻会上，胡景晖表示：以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。
这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，现在发展严重跑偏，完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。
胡景晖表示如果房租持续此态势，那么危机爆发的后果，将比P2P爆雷严峻得多。
事实果真如此么？
房小评在联系自如品牌负责人时，对方表示“自如从未也绝不会滥用资金，参与不良竞争。未来将在政府指导下，有效发挥机构运营管理优势，维护收出机制合理运行，保障租赁市场长效发展。其他问题待向政府汇报。”
而自如CEO熊林8月19日在其公开回复市场质疑的信中表示，经过6年发展，租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%，一个客单价20000元以上的支出，客户至少会充分比选房东直租、中介代理、个人二房东转租、品牌公寓四个渠道，5%的价格差异就会对客户决策产生极大影响。
这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，如果只有一个管理指标就是出租率，30万间存量情况下，出租率降低一个点，月收入减少1500万。提高出租率最管用的一个办法就是平抑出房价，所以6年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。
对此有业内专家认为，长租公寓的典型特点是中间的转租，转租方参与了出租，获得差价。这种情况下，大量资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易做到局部区域垄断。
同时，租赁企业发布租金上涨数据，引导市场风向，对于租赁市场的稳定来说也会产生很大影响。
如果依靠资本形成区域垄断，市场势必进入：房源提价—改造再加价出租的死循环当中，结果是房租越来越高。如此，即使是业主直接出租的房源，租金价格也会追随着上涨。
当市场无法承受如此高房租时必会出现租客的流失，而长租公寓3－5年的租约也是要靠按时缴纳房租来存续的。如果没有了市场的支撑，一面要兑现资本盈利，一面要自身造血运营的轻资产长租公寓，靠什么存续？
而长租公寓一旦单方面违约，房主便会驱赶租客收回房屋，而租客只能向长租公寓运营方追讨权益。
如此来看，为避免行业灰犀牛事件上演，严监管与规范经营将是未来长租公寓管理的重中之重。
而北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人只是个开始。
从这次约谈中可以看出，北京市住建委高度重视企业融资资金参与恶性竞争抢占房源的问题，强调严禁以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同时，针对住房租赁企业的联合专项执法检查已经启动，除了严查不按约定用途使用融资资金的行为和哄抬租金扰乱市场的行为，还将严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
——网友对自如CEO熊林的微博转发评论——
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