大城市住房租金走势，最近成为朋友圈刷屏的话题。
7月份以来，伴随高校毕业生开始入职，房屋租赁需求集中释放，一些大城市租金水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显。此外，“中介哄抬房租”的话题也引发热议。
在“房住不炒”的逻辑下，如何实现租赁市场的稳定发展？
大城市房屋租赁价格普涨
中国指数研究院发布的数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。
有机构数据显示，一线城市中，北京、上海、深圳三个城市租金环比上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%，看起来似乎并不高，但实际感受可能有所不同。
以北京为例，有房产中介表示，目前房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大，主要是周边房屋拆迁，很多自建的公寓等不让租了，周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”
“我们的出租率长期维持在98%以上，虽然我们有好几百间公寓，但租客实在太多了，如果不提前几个月预订，几乎不可能订上满意的房间。”乐乎城市青年社区北京公益西桥店店长李燕说。
上海、深圳的情况也有些类似。在深圳市福田区，两个月前还能找到一些月租在3000块钱以内的一居室，但现在已经很难了。当地中介说，即使是位置相对偏一些的宝安和龙岗，房租也在涨。“一居室大概这两个月涨了200元、300元，如果是三居或四居，就涨到500元以上了。因为现在是暑假，房源比较紧张，属于旺季，好多毕业生过来实习。”
对于大城市房屋租赁价格普涨的情况，诸葛找房首席分析师陈雷认为，随着大量应届生的涌入，使得房屋租赁市场需求上涨，供应紧张，进而引起租金上涨。此外，随着北京等城市对租赁市场开展整顿，使得供应量减少，出现了供不应求的情况。
资本助推此轮房租上涨
一直以来，住房租赁市场被认为相对更加市场化，是市场竞争、博弈的结果。
但也有观点指出，目前房租过快上涨的问题在于，随着资本的大量进入，租赁中介机构快速掌握了大量房源并获得定价权，租客在租金博弈的过程中过于弱势。
恒大研究员副院长夏磊撰文指出，资本在此轮房租上涨中也有一定作用。当前，很多长租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场。激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式抢占市场份额，争取房租的定价权。资本从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。
同时，租客的议价空间也被进一步压缩。根据贝壳研究院的数据，7月北京房屋租赁的议价空间进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来最低水平。
清华水木论坛近日有网友发帖称，他挂出的位于天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介三轮抬价之后，房租原地暴涨3300元，高达每月10800元。
8月15日，贝壳研究院院长杨现领撰文回应租赁中介机构“高价拿房”问题称，此类事件更多属于个案。
有长租公寓的管理人士表示，住房租赁市场定价混乱、管理缺失的现状并没有得到根本解决。租赁中介机构的成本上涨，最终会转嫁到租客的房租上。
租金快速上涨现象短期有望缓解
不过，租金快速上涨的现象在短期内有望得到缓解。
相关数据显示，7月份北京新增供需环比双升，房源明显增加，市场供需矛盾略有缓和。8月份仍是租赁旺季，预计成交将与7月份持平或有进一步上升，租金水平仍有上涨压力，但涨幅将会收窄。
“长租公寓在一线城市仍处于快速发展阶段，未来在长租公寓市场带动下，房租仍然会有所上涨，但由于下半年供需逐步恢复稳定，房租不会出现过快上涨。”陈雷说。
一系列鼓励支持住房租赁市场发展的政策陆续出台，正在不断促进房屋租赁行业快速发展。
截至2018年6月底，全国已有超过40座城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管，涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面。
实现租赁市场的稳定发展
虽然已有众多利好政策支持，但房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场发展的一大瓶颈。
贝壳研究院、21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上，供不应求仍是主要矛盾。
业内专家表示，推动租赁市场长期健康发展，一方面要加强市场规范整顿，另一方面还要加大市场供给。
“当前，租赁房源供应不足，租房房源数量和质量均满足不了日益增长的租房需求。”陈雷建议，下一步，应继续推进多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，扩大租赁市场供给。同时，要加快建设租赁平台，对租赁房源实行统一管理，保障房源的准确性、可靠性。
中原地产首席分析师张大伟建议从两个方面进行调控：一是增加租赁房源的供应；二是对中介吃差价、“二房东囤房”的行为进行一定的限制和规范，避免在这一关乎民生的领域形成事实上的垄断者。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，要实现租赁市场的规范化发展，首要解决的就是价格问题。如何合理规范租赁价格上涨和下移的空间，如何规范相关中介费用、服务费用的收取和定价，都需要政策进一步落实。
实际上，租金上涨的管控在发达国家已有先例。德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道，对维护承租人合法权益进行保护，并对一定期限内的最近涨幅做出限制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则呼吁，从“房住不炒”的逻辑看，必须出台租赁市场管控政策，而且要对租赁合同等进行管控，这样才能够实现租赁市场的稳定发展。
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