热点二 ：买方支付购房首付款后，以房贷政策变化导致不符合办理银行按揭贷款条件为由主张解除合同。买方需要承担违约责任吗？
法律规定及分析：银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时双方均不可预测。故一般情况下，买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但是在 现实生活中，当事人是否可以请求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主张有权解除买卖合同和不承担违约责任的问题。法律规定商品房买卖合同约定的付款方式为银行按揭贷款支付，根据法律规定，即使发生情势变更，合同各方亦应友好协商，积极寻求其他途径继续履行合同，法律在尊重双方当事人意思自治的情况下会尽可能的促成合同的成立。由于政策变化，提高了二套首付比例或者政策变化，不具备贷款条件 ，在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当当事人就应该预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷或者提高二套首付款比例的政策并非当事人买方不可预见、不能克服的情形，当事人应对相关的投资风险有所预见，包括在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，所以在这种情况下买方违约需要承担 相应的责任。
建议：类似于这种政策的变更，不可认定为不可抗力，不可抗力它一般指是双方当事人不可遇见的， 如洪水，火灾等，在法院的判决当中能够归于不可抗力的因素少之又少。在现实生活中，上述条例《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，立法背景主要针对的是一套房屋的买卖，如果遇到政策调整变化，不具备买房资格导致 银行无法继续放贷，法律会根据具体情况予以判断。但是在二套房买卖中，当事人应该预料到若无法房贷或者首付比例提高而无法履约的风险，这种情况下，当事人仍需要承担相应的违约责任。笔者认为，国家政策的变化并不属于不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并不必然导致合同目的无法实现，该政策变化的情形属于正常商业风险，且如果因为当事人因为政策首付提高或者不具备贷款条件，当事人仍可通过筹措资金加以克服来 确保合同的履行。因此，政策变化导致首付不够或者不具备房贷条件必然不能作为不履约一方要求解除合同或者免除违约责任的正当理由。
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