整理：Wesley民商法
轉自：法務之家
特別提示：凡本號註明“來源”或“轉自”的作品均轉載自媒體，版權歸原作者及原出處所有。所分享內容為作者個人觀點，僅供讀者學習參考，不代表本號觀點。
▌裁判要旨
違約金條款是合同主體契約自由的體現，除具有對違約行為的懲罰性和對守約方的補償性功能之外，還應體現預先確定性和效率原則。約定違約金降低了發生糾紛時合同主體的舉證成本，使合同主體在訂立合同時即明確違約後果，從而做到慎重訂約、適當履約，人民法院對約定違約金進行調整應依法、審慎、適當。
作為違約方主張違約金約定過高，應承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。在違約方未提交證據證明違約金過高的情況下，一審法院認為逾期辦理交付土地使用權證造成損失的證明責任主體為守約方，舉證責任分配有失妥當。
上訴人西寧凱達實業發展有限責任公司與上訴人陳險峰、陳淵及第三人朱宇股權轉讓糾紛案
案號：(2016)最高法民終20號
【案情】
上訴人(一審被告)：西寧凱達實業發展有限責任公司。
上訴人(一審原告)：陳險峰。
上訴人(一審原告)：陳淵。
一審第三人：朱宇。
凱達公司上訴請求：1、改判一審判決第二項，鑑於一審判定違約金過高，請求再予降低;2、改判一審判決第四項，由訴訟雙方共同承擔逾期交付損失;3、上訴費用由陳險峰、陳淵承擔。事實和理由：一、一審法院判決凱達公司賠償陳險峰、陳淵逾期辦理交付土地使用權證違約金1912877元缺乏依據。首先，辦理土地使用權證為房屋買受人的義務，開發商僅承擔協助義務。第二，商品房買賣合同網籤是辦理土地證的前提條件，即使辦理土地證的義務人是凱達公司，因陳險峰、陳淵一方逾期網籤商品房買賣合同，凱達公司享有先履行抗辯權，有權拒絕履行後續相關義務或順延履行。當事人約定辦理土地證的最終期限是2011年7月31日，西寧市國土資源局頒發朱宇土地證的時間是2011年9月5日，較約定時間遲延36天屬合理順延，不能視為凱達公司違約。第三，自凱達公司代為領取土地證後，即電話通知陳險峰、陳淵前來交付，但陳險峰、陳淵拒不領受，亦未指定土地證交付地點，致使凱達公司無法交付，直至一審庭審過程中，凱達公司多次主動要求交付土地證均遭拒絕。因此，凱達公司並未違約，不應承擔違約責任。二、一審法院判決凱達公司賠償陳險峰、陳淵逾期交付案涉第七層房屋損失165萬元缺乏依據。2011年6月30日，凱達公司向陳險峰、陳淵交付了案涉房屋的房屋所有權證，該房屋所有權已轉至第三人朱宇名下，並不存在陳險峰、陳淵或第三人佔用的情形，故應認為案涉第七層房屋已於2011年6月30日完成交付，陳險峰、陳淵無權向凱達公司主張房屋佔用損失。雖然凱達公司於2012年11月7日向陳險峰、陳淵出具《承諾書》，承諾支付租金並於2012年12月31日交付房屋，但此屬於凱達公司董事長馬仲凱對自己行為內容的重大誤解。況且，該房屋處於閒置狀態，陳險峰、陳淵未派員管理屬怠於行使所有權，不應將責任歸咎於凱達公司，雙方應分擔損失。
陳險峰、陳淵辯稱，一、凱達公司並未舉證證明違約金過高，其屬於故意違約，不具備調低違約金的條件，一審法院主動向凱達公司釋明是否主張調整違約金程序違法;陳險峰、陳淵有證據證明違約金並不過高;一審法院將雙方明確約定的違約金計算基礎由4560萬元變更為1539.242萬元，並將計算標準由“每日千分之三”改為以銀行同期貸款利率計算缺乏依據。二、凱達公司一直在佔用案涉第七層房屋，並未向陳淵、陳險峰交付租金，其以房屋空置為由要求陳淵、陳險峰分擔損失的理由不能成立。
朱宇述稱，本案與其無關，同意陳險峰和陳淵的意見。
陳險峰、陳淵上訴請求：1、改判一審判決第二項為判令凱達公司依《股權轉讓合同》第7條約定向陳險峰、陳淵賠付自2011年7月31日違約之時到實際交付房屋土地證期間的違約金(截止到2014年7月16日該違約金暫計為147744000元);2、改判一審判決第四項為判令凱達公司立即移交西寧市東大街39號凱達購物中心的第七層房屋並向陳險峰、陳淵賠償損失187.5萬元(暫計到2014年7月16日);3、撤銷一審判決第五項;4、判令陳險峰、陳淵向凱達公司交付剩餘3020.758萬元金額的不動產交易發票;5、判令本案一、二審訴訟費全部由凱達公司承擔。事實與理由：一、一審判決對違約金的認定缺乏事實與法律依據，結果顯失公平。(一)一審判決對不應調整的違約金進行調整，適用法律錯誤。1、根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及有關司法解釋的規定，只有約定的違約金過高，且當事人請求時，人民法院才能予以適當調整。本案違約金並非約定過高，而是在2011年9月5日土地證具備交付條件後，凱達公司無視陳淵、陳險峰多次書面催要，違背《承諾書》中的承諾拒不交付，惡意違約，放任損失擴大導致的，不符合調整的條件。2、根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任。凱達公司未舉出任何證據證明違約金過高，應承擔舉證不能的後果。3、有證據證明本案違約金不過高。第一，陳險峰、陳淵提交了大量證據證明，因凱達公司遲延交付土地證，客觀上影響了陳險峰、陳淵對房產的資本化利用，喪失了重要商業機會,可得利益損失遠大於違約金數額。第二，根據《股權轉讓合同》的約定，凱達公司逾期交付土地證30天，陳險峰、陳淵有權解除合同，有權要求凱達公司將公司股權及所對應的資產全部返還，並可沒收凱達公司6500萬元合同定金。如果陳險峰、陳淵選擇解除合同，則凱達公司基於案涉合同取得的陳險峰、陳淵的財產，轉賣後獲得8000萬元利潤及該6500萬元定金應歸屬陳險峰、陳淵。因此，本案違約金的約定完全合理。4、一審法院在違約金不符合調低條件的情況下，主動當庭釋明，不符合程序且違背中立原則。(二)即便案涉違約金約定過高，一審法院對違約金的調整也已超出事實和法律的範疇，明顯不當。1、將合同明確約定的違約金計算基礎由4560萬元曲解成1539.242萬元。本案屬股權轉讓的法律關係，權利義務的判定應嚴格依據《股權轉讓合同》。《商品房買賣合同》只是為了辦理《股權轉讓合同》項下房產的過戶手續訂立，且合同主體為朱宇與凱達公司，不應以房屋買賣合同確立價款作為認定違約金依據。2、在合同明確約定每日按4560萬元的千分之三承擔違約金的情況下，一審法院以銀行同期貸款利率計算違約金，缺乏法律依據。3、陳險峰、陳淵多次主張交付土地使用權證，而凱達公司惡意拖延，應承擔全部責任。況且，凱達公司從未主張陳險峰、陳淵存在過錯,一審法院認定陳險峰、陳淵未採取適當止損措施，應承擔相應責任，依據不足。二、案涉第七層房屋未交付損失應計算至實際騰退之日，但一審判決僅計算到一審起訴時，且未計算利息損失，缺乏依據。三、《股權轉讓合同》確認了案涉房屋價款為4560萬元，雖然並未明確凱達公司開具發票的具體數額，但凱達公司應按照房屋價款開具並交付剩餘3020.758萬元金額的不動產交易發票，一審法院未予支持錯誤。
凱達公司辯稱，第一，關於逾期交付土地使用權證的違約金問題。辦理土地使用權證並非開發商的義務。即使凱達公司有義務辦證，也因陳險峰一方先行違約享有抗辯權。自凱達公司代為領取土地證後，即電話通知陳險峰、陳淵前來交付，但陳險峰、陳淵拒不領受，亦未指定土地證交付地點，致使凱達公司無法交付，直至一審庭審過程中，凱達公司多次要求交付土地證均遭拒絕。因此，凱達公司並無任何違約，不應承擔違約責任。第二，關於第七層房屋的損失賠償問題。凱達公司對以每年55萬元計算逾期交付損失不持異議，但認為損失不應其單獨承擔，理由是該房屋長期空置，凱達公司並未使用，而陳險峰方怠於管理，應承擔部分損失。關於3020餘萬元不動產發票的問題。因雙方並未約定開具發票的數額，按照1539.242萬元房屋價款開具發票符合雙方真實意思表示，符合市場行情和稅收管理制度。綜上，請求駁回陳險峰、陳淵的上訴請求。
……
【裁判】
最高法院認為，本案當事人爭議的焦點問題主要有三個：一、一審判決所認定的凱達公司應承擔的違約金數額是否適當;二、凱達公司未向陳險峰、陳淵交付案涉第七層房屋應賠償損失的數額;三、凱達公司應否向陳險峰、陳淵開具3020.758萬元不動產交易發票。
一、關於一審判決認定的凱達公司應承擔的違約金數額是否適當的問題。
最高法院認為，雙方簽訂的《股權轉讓合同》、《股權轉讓補充合同》、《股權轉讓補充合同二》對案涉房屋土地使用權證的辦理及交付時間予以明確約定，凱達公司未在2011年7月31日前履行上述合同義務構成違約，其應承擔相應違約責任。關於凱達公司應承擔的違約金數額，最高法院認為，違約金條款是合同主體契約自由的體現，除具有對違約行為的懲罰性和對守約方的補償性功能之外，還應體現預先確定性和效率原則。約定違約金降低了發生糾紛時合同主體的舉證成本，使合同主體在訂立合同時即明確違約後果，從而做到慎重訂約、適當履約，人民法院對約定違約金進行調整應依法、審慎、適當。第一，本案凱達公司與陳險峰、陳淵之間為股權轉讓合同糾紛，各方當事人在股權轉讓合同中明確約定如果未如期交付房產證和土地證，則以房屋土地價款4560萬元為基數計算違約金。一審法院以各方當事人為過戶訂立的房屋買賣合同所約定價款1539.242萬元為基數計算違約金，缺乏事實依據，有違當事人真實意思表示，最高法院予以糾正。第二，凱達公司作為違約方主張違約金約定過高，應承擔舉證責任，非違約方陳險峰、陳淵主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。在凱達公司未提交證據證明違約金過高的情況下，一審法院認為逾期辦理交付土地使用權證造成損失的證明責任主體為守約方陳險峰、陳淵，舉證責任分配有失妥當。第三，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。從本案履約情況來看，陳淵、陳險峰分別於2012年5月15日、同年6月19日、2013年1月29日發函要求凱達公司履行合同義務，凱達公司於2012年11月7日作出書面承諾後，仍未履行相應義務，直至二審開庭期間交付土地使用權證已逾期1730天，有失誠信。凱達公司稱陳險峰方拒絕領受土地使用權證，但未提供證據證明。鑑於合同違約條款系針對在約定時間內交付房屋產權證、土地使用權證，凱達公司已經在約定期限內交付了涉案房屋產權證，部分履行了合同義務，且陳險峰、陳淵除發出函件主張權利之外，確未採取有效措施主張權利，同時考慮到三層房屋租金收益(1650000/365*1730=7820547元)由陳險峰、陳淵收取，本院根據合同實際履行情況及雙方過錯程度，按照年利率24%計算違約金為23302390元(45600000*24%/365*1730*60%-7820547)。
二、關於凱達公司逾期向陳險峰、陳淵交付案涉第七層房屋應賠償損失的數額問題。雙方股權轉讓合同簽訂後，陳險峰、陳淵多次發函要求凱達公司交付案涉第七層房屋並賠償損失，凱達公司於2012年11月7日向陳險峰、陳淵出具《承諾書》，承諾在2012年12月31日交付案涉第七層房屋並付清房租。根據《承諾書》的內容，凱達公司雖然辦理並交付了案涉房屋的所有權證，但對第七層房屋並未履行移交義務，其在二審庭審中對此事實亦予以認可。陳險峰、陳淵主張依照第五、第六層房屋租賃費的標準，由凱達公司賠償第七層房屋逾期交付損失165萬元的訴求符合本案的客觀事實，應當予以支持。因其訴請未主張起訴之日之後損失，一審法院據其訴訟請求認定損失為165萬元，並無不當。凱達公司主張陳險峰、陳淵怠於受領房屋，應分擔租金損失，但未提交證據證明凱達公司主動移交房屋而陳淵、陳險峰拒絕受領，故對其主張不予支持。因為房屋逾期交付損失已有預期利益損失的性質，不應再重複計息，一審法院對損失利息未予支持並無不當，最高法院予以維持。
三、關於凱達公司是否應向陳險峰、陳淵支付3020.758萬元不動產交易發票的問題。根據凱達公司與陳淵、陳險峰指定的第三人朱宇簽訂的房屋買賣合同約定的內容，東大街39號購物廣場第五、六、七層房屋總價為1539.242萬元，凱達公司依照合同約定辦理權屬登記，並按規定繳納了相關稅費。雙方《股權轉讓合同》中雖約定房屋折抵股權轉讓款4560萬元，凱達公司有義務移交發票和銷售合同等。在凱達公司按照房屋買賣合同確定的房屋價款繳納契稅，並交付不動產交易發票的情況下，陳險峰、陳淵要求凱達公司對剩餘3020.785萬元亦提交房屋契稅發票的主張缺乏合同依據，一審法院未予支持並無不當，最高法院予以維持。
綜上所述，凱達公司上訴請求不成立，陳淵、陳險峰的上訴請求部分成立，最高法院予以支持。最高法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關於若干問題的解釋(二)》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、維持青海省高級人民法院(2014)青民二初字第35號民事判決第一項(已履行)、第三項、第四項、第五項;
二、變更青海省高級人民法院(2014)青民二初字第35號民事判決第二項為西寧凱達實業發展有限公司於本判決生效後十日內賠償陳險峰、陳淵逾期辦理交付西寧市東大街39號凱達購物廣場第五、第六、第七層房屋土地使用權證違約金23302390元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費891610元，由陳險峰、陳淵承擔757868元，凱達公司承擔133742元，保全費5000元由西寧凱達實業發展有限公司承擔。二審案件受理費885899元，由陳險峰、陳淵承擔686122元，凱達公司承擔199777元。
閱讀更多 天津二中院 的文章
