如果說，南京樓市從去年開始降溫，那今年可以說是到了冬至。
8月8號下午，趙先生正在北京南站等待去往南京的高鐵，這次，他要與已經三年沒有見面的兒子相見。這天距離北京奧運會已經過去整整十年，北京正在下著暴雨，一直不停。
他們倆這次要完成家裡的一件大事。“我請了半個月的假，即使南京房價再貴，也一定要把房子落實了，畢竟兒子也到了結婚的年紀，沒有房子肯定是不行的。”趙先生在電話裡說。
經過了15、16年的大熱，現在投資置業房產或許已經不是最佳時機，但對於趙先生這種剛需者來說，買房的機遇好像從來沒有和自己契合過。
而就在9天后的七夕節，南京首場“競自持”土拍落下帷幕。江浦G36、G37、G38三塊涉宅用地紛紛爆冷，沒有達到最高限價，且地價相較於以往每平米直降近萬元，跌10194元/㎡！
這既在情理之外，也在意料之中。
前幾天，南京省委常委、南京市委書記張敬華在總結上半年的工作時提到，南京堅持房地產市場調控不動搖，積極完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
那麼在政策調控下，2018上半年南京房地產市場究竟如何？
Point 1
從“遏制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”
分析上半年，在“房住不炒”調控精神指導下，全國各地房地產調控政策發佈創造歷史新高，累計樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，增幅高達65%。
有專家預計今年下半年樓市調控力度將全面超過上半年，那麼樓市是否真的要涼涼？
“房子是用來住的，不是用來炒的”，在國家層面政策出臺後，南京自然是要首當其衝，站在排頭兵的位置。
今年，南京限購範圍擴大至六合、溧水、高淳；加大樓市監管力度，規範市場秩序，開啟公開搖號購房模式；嚴禁個人消費信貸資金違規流入房地產市場等。
政策調控下的南京房地產市場，在今年上半年，逐漸呈現出平穩發展、理性迴歸的趨勢。
2018上半年南京新房成交均價為25673元/㎡，環比去年四季度微跌了0.5%，今年以來南京新建商品住宅價格月環比指數均未上漲。
較於新房市場，更能反映南京的樓市情況的二手房市場表現也較為明顯。目前南京二手住宅掛牌均價達25953元/㎡，較去年同期的25914元/㎡相比沒有明顯漲幅，掛牌均價的上漲在金三銀四成交旺季後逐漸歸於平穩。
再放眼土地市場，2018年上半年，包括溧水、高淳在內，南京成功出讓地塊62幅，其中僅有1幅地塊達到最高限價需要現房銷售，樓面地價大部分集中在2萬元/㎡之內。土地市場的冬至也到了。
看來，2018年上半年南京真的停漲了。
Point 2
停漲or漲停？
7月31日中共中央政治局召開會議，下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
一盆冷水之後，次日A股和港股市場遍地開滿西藍花。
根據同花順數據，A股市場截至上午8月1日收盤，整體下跌了1.08%。在個股市場，房地產開發板塊的126只個股中，有92只早盤下跌。
其中，7只股票跌幅超過4%，另有7只股票跌幅超過3%。港股市場的新城發展控股跌幅更是達到了7.95%，緊隨其後的融創中國，下跌6.27%。
金融研究院首席經濟學家管清友和首席研究員朱振鑫表示：房地產作為一個市場化產業，沒有問題的時候不會進入政治局會議的討論範圍，一般政治局討論房地產都是偏“緊”的定調，這次也不例外。
政策之下，利潤不減。據瞭解，新城預期截至今年前六個月，該集團歸屬於公司權益持有人的合併淨利潤將較去年前六個月增長至少200%；
藍光發展發佈的2018年半年度業績預增公告顯示，公司2018年半年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為5.5億元到6.5億元，同比增加約94%至129%。
一方面開發商瘋狂賺取利潤，另一方面政府不斷出臺房價遏制政策。可能會產生一種錯覺，即調控高壓之下房企業績仍大漲。
那麼目前的南京房價，究竟是政策指導下的停漲還是市場機制的漲停？
實際上，正是由於目前市場過熱政府才會調控，反映到數據表現上就是先好後壞。
政策調控反應具有滯後性。換言之，很多房企的業績增長實際上是在調控前或調控初期實現的，而結算的時候可能是深度調控。
張化東分析，未來房企利潤率會逐步收窄。這一方面是因為政策調控，另一方面是因為地價的上漲，但是利潤總額變動不定，如果銷售增長幅度快於利潤率的降幅或者地價下跌的話，利潤總額還是會增長的。
據瞭解，南京上半年新房成交均價環比去年四季度微跌了0.5%，但同比卻上漲了12%，自去年限價以來，南京新房價格漲勢已經相對平穩。
Point 3
無問東西，下半年究竟劍指何方？
其實與其他城市一樣，南京樓市也是南京大媽們的樓市。如果說財經專家是在靠理論和政策分析樓市，那她們就是靠雙腿去實踐解讀樓市。
“我從去年觀察到現在，一家家的去跑，感覺今年過年後房子就沒漲起來，而且好位置和配套的樓盤也越來越少了。”家住秦淮區的蔡大媽說。
最近她正在和她的老友們商量下半年如何繼續投資南京樓市。在廣場舞之餘，房子已經成為他們聚集一起的主要話題。
談到下半年走向時，蔡大媽說，“我感覺下半年房價估計仍然不會上漲，雖然不是投資好時機，但我仍然看好南京市場。城北和城東下半年開盤較多，位置也不錯，我準備再入手一套。”
據不完全統計，今年下半年南京預計將有36家純新盤上市，其中與區域房價並肩的高價地項目約計4家、以及放風價高出“區域限價”的樓盤更是多達18家。
其實像南京這樣的城市房價抗壓能力較強，即使漲停之後，下降的可能性也不大。
在國家政策面前，這些城市房價保持平穩是大方向，會有微調，但幅度不大。根據每月國家統計局公佈的房價數據顯示，年初至今，雖然南京新房價格環比連跌了6個月，但整體南京的跌幅並不明顯，所以不少區域新房價格基本與去年持平。
南京漲停之後，開發商在理性拿地，剛需者在伺機出手，投資客在適時觀望。
並且自6月份以來，南京二手房的掛牌均價已經是連續7週上漲，報價一直呈上升態勢，尤其是河西、江北等熱門板塊房源。市場人士認為，熱點區域的價格抗性並不大，交易量依然有所保證，而主城的老舊小區、周邊的非熱門地段，二手房報價則基本持平或有所回落。
對於購房者來說，2018上半年停漲之後，下半年是不是買房的最好時機，主要還是根據自己的購房動機和需求。
雖然未來南京有樓盤降價是大概率事件，但南京房價大跌幾乎沒有可能。
只要土地財政依然存在，房地產仍有機會。經過這一輪波折後，長期來看，未來南京房價仍然還會漲。當然，未來房價何時能再次上漲，關鍵要看政府什麼時候放開限購限貸政策。
“現在南京房子穩定下來了，不過像我這樣的剛需者，即使在漲那也要買，至於以後是漲是跌，那我也關心不到了。”趙先生說。
在2018年上半年房價收入比偏離度報告中，南京的房價泡沫達到35.7%，僅次於廈門的41.6%。南京目前還沒這麼高的槓桿率，房價沒有“過快”上漲。
所以停漲之後，南京究竟怎麼做？
張敬華表示，在房地產市場方面，要強化房地產調控主體責任，促進供需平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
向東或者向西，我們拭目以待。
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