位於海淀區北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊，近日再次成為房地產行業關注的焦點。北京萬科推出了北京市首個全自持租賃項目-翡翠書院，這個自持項目也是70年產權。
這幾天，“翡翠書院”自持租賃房開始對外招租，租期10年，租金需要一次性付清。90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的複式四居室月租金為3萬至4萬元。
如果租一套90平方米三居室，1.5萬元的月租金，10年租金總計180萬元；
如果租一套180平方米的四居室，3萬元的月租金，10年租金總計360萬元。
如果無法全款付房租，萬科已經很貼心的聯繫好了銀行，可以提供租房貸款，萬科的服務就是這麼好。
只是這個租金，恐怕連西北旺的拿著5萬月薪的錢過著5千月薪生活的碼農也很難負擔。而且這個租金遠高於該區域的平均租金。鏈家APP顯示，翡翠書院旁邊的別墅區頤豐莊園，197平米的房子月租金為1萬元，遠遠低於翡翠書院的3萬。附近的冠城大通百旺府，99平米兩居月租金在5000多，而三居室月租金為7000多，也遠遠低於翡翠書院。
萬科為啥把租金價格定得這麼高呢？
智商流量不夠的筆者猜想：
萬科根本沒打算出租！
實際上，這樣的租金，10年租金一次性付清，剛需群體根本無力負擔，只有極少數企業高管才有可能有這個支付能力。即使是能夠負擔租金，理智的人應該去選擇租旁邊的其他小區，價格要低一半以上，而且還不用一次性付清。所以我們猜想，萬科故意定了個高價，根本是不想租出去。萬科的小算盤，可能是個拖子訣，慢慢拖時間等放鬆調控再賣房。
為什麼萬科不想租出租？ 因為市場租金回報率太低。
“即便是這樣的價格定位，資金回報率仍然極低，不到2%。”北京萬科負責人說。如果按照市場價格定價，資金回報率就不到1%了，說白了萬科連利息都覆蓋不了，而且出租破壞裝修，還加快了樓盤的折舊。
但是現在，萬科可以名正言順的“囤房”了。反正是自持的，持有個十年八年，說不定北京的房價已經25萬了，說不定調控沒有了，說不定可以賣掉了。
無數開發商夢寐以求的“囤房捂盤”的夢想，突然間就夢想就照進現實了，會不會做夢都會笑醒。
開發商的淨利潤通常在銷售額的百分之十幾，一些快週轉的開發商甚至低於10%。而“囤房”的利潤遠遠超過快速賣房的利潤。
任志強說，“房價上漲，賺得更多的是購房者，而非開發商。30萬的現在是500萬，他們賺的一定比開發商賺的多，因為開發商賣那房子就賣了30萬塊錢，全是利潤也就30萬。” 這話也在理，所以，如果沒有業績壓力，開發商是很樂於“囤房捂盤”的。
當然，比“囤房”更好的，是“囤地”。畢竟，“囤房”還有社會輿論壓力和折舊，而“囤地”則幾乎沒有這些問題。
香港開發商以囤地坐收土地紅利聞名，因為大陸的房地產模式都是跟香港學的，香港開發商早就知道玩法了。比如李嘉誠重慶的土地囤了10年賣出，江門的土地囤了12年賣出，收益都在10倍以上，賺得多還省事兒。
開放商自持租賃房出臺的時候，買不起房子的剛需群體也許會拍手叫好，但實際上，租賃房並不能解決房價過高的問題，甚至還有相反的作用。
首先我們現在看到了，房地產開放商的自持租賃房租金遠超市場平均水平，即使這樣，開發商的回報也很低；剛需群體基本無力負擔租金，至於租房貸款，還是算了吧，能貸款，還是去買房吧；
第二，地產商自持租賃的樓盤多了，商品房的樓盤就會減少，因為土地是有限，政府也不可能無限供應土地。市場上的商品房供應減少了，價格很難下降。
最後，萬科會因為無人租賃翡翠書院而有“囤房”嫌疑被懲罰嗎？
不用替連二股東都能圍剿的萬科擔心，租房的房客會有的，至於這些出幾百萬租房的“富豪北漂房客”會不會簽完租房合同轉身去領盒飯，我們也將無從得知了。
注：本文劇情完全虛構，如有雷同，概不負責。
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