這幾天，二手樓市最大的新聞無疑就是深圳的“三價合一”了，整個房圈都沸沸揚揚的。其實深圳是一線城市裡，最後一個實行“三價合一”政策的，對於北京來說，其實早就是“三價合一”了。
那麼，“三價合一”到底是個什麼鬼？在解釋這個之前，我們先來舉個栗子來看看“三價合一”對深圳房產交易的影響。
從上面的例子可以看出，“三價合一”很大程度上增加了稅費，抬高了交易成本。而同時，豪宅線也很重要，這個豪宅線，其實等同於北京的“非普線”。
通常情況下，一套二手房交易，會有4個價格：
第一個，是真實的實際成交價。
第二個，是網籤備案價格。為了少交點稅，通常買房和買房都希望少寫點，一般都會低於真實成交價。
第三個，是房管局計稅評估價。房管局有一個市場評估價，會根據市場價格對你交易的房子做一個評估，這個評估價一般會比市場價格略低一些。計稅的時候，以房管局的評估價和網籤價格其中的高者為計稅價格的基準。
第四個，是銀行評估價。購房者當然是希望銀行評估價格越高越好，評估的越高，能貸的款就越多。銀行對房子也有一個市場評估價，這個價格通常略低於市場價格。發放貸款的時候，以銀行評估價和網籤價格的低者為準。
我們所說的“三價合一”，指的是後面的三個價格。
深圳此前沒有“三價合一”的時候，貸款時，可以把價格寫高，高評高貸，這樣貸款多；而交稅時，寫低價格，這樣交稅少。這樣豈不是對買家來說很爽？的確是的。正因為如此，深圳的二手房市場非常活躍，通常行情都領先於全國。
在如此寬鬆的政策下，深圳甚至出現了極致的槓桿炒房者，江湖號稱“一刀流”。
比如一套500萬成交的房子，正常的7成貸款是350萬，需要有150萬自有資金。但如果給銀行的價格是700萬，則可以貸款到490萬，相當於買房人只需要出資10萬即可撬動500萬的房子，有的甚至可以零首付甚至負首付。
而給交易中心的合同價格，則把500萬報成300萬，則需要繳納的稅費就直接減少了很大的一部分。
當然，高評高貸難度也很大，需要控制很多環節。多數情況下需要賣家，銀行，中介，甚至交易中心的配合。對於買家來說，風險很大，因為銀行的貸款是不會直接打給買家的，只能打給賣家，因此買家如果想做高評高貸，必須充分信任賣家，或者控制賣家，否則賣家拿了錢走了，買家就欲哭無淚了。除了交易環節的風險之外，一刀流”由於槓桿極大，是無法承受樓市價格大幅波動的，一旦樓市進入下行通道，“一刀流”很快就會變成負資產，從而導致銀行壞賬。
三價合一後，深圳的炒房紅利就沒有了。這三本合同都在交易中心備案，以確保銀行與交易中心的合同是相同的。
以後，想多貸款，就要多繳稅了；想少繳稅，就只能少貸款了。
這個政策對於炒房和房產投機來說，可以說是大殺器。但是不幸的是，也會誤傷了“剛需”，因為剛需也很大可能要多繳稅或者提高首付了。
另外，這次深圳出臺新政策的時機值得品味。一來，這是兩會剛剛結束之後出臺的；二來，3月小陽春，深圳房價低迷了1年半，現在正在剛剛抬頭，然後就遭到了當頭一棒。這說明現在管理層對於房地產市場的監控非常到位，而政策儲備也是很豐富的。深圳市表達了“房炒不住”的決心，因此，至少今年，深圳房價可以歇了，想在深圳炒房的，您也可以歇了。
回頭在說說北京的情況，在北京，基本上所有的二手房交易裡面在政府備案的網籤價和去銀行貸款的網籤價都是統一的，早就無法做陰陽合同實現多貸款同時少繳稅了。
因此北京二手房交易，如果想少繳稅，最好是全款，然後寫低網籤價格，最後按照最低指導價為基準來計稅，這是就是最低稅費的方法了。
如果想要多貸款，就只能把網籤價格寫高點，儘量貼近銀行的評估價，但是這樣，多繳稅就無法避免了，是否划算，需要自己衡量。
順便提一句，同深圳的二手房交易一樣，“非普線”對於稅費和貸款的影響非常大！
二手房成交價一旦超過了普通住宅標準線在多交稅的前提下，貸款額反倒會急劇降低。因此二手房交易，也要關注非普線。
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