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观点指数8月15日下午，龙光地产在香港举行2018年中期业绩投资者会，主席兼执行董事纪海鹏先生，行政总裁兼执行董事纪建德先生，副总裁兼执行董事肖旭先生，首席财务官兼执行董事赖卓斌先生出席并答投资者问。
以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。
Part1 业绩回顾
一、经营业绩
1、合约销售：上半年实现合约销售354.7亿元，同比增长率达到84%。已完成全年销售目标54%，并将全年销售目标由660亿元上调至700亿元。已售待结转金额为474亿，其中262亿将留在下半年结转。
全年推货额1300亿，下半年新推总共25个项目，总货值达750亿元，其中60%在大湾区。加上持有的200亿元货值，下半年总货值达950亿元。
在成交方面，上半年在深圳市成交套数为4078套，成交套数、金额、面积为全深圳第一。南宁成交面积在全市前三。
2、土地储备：截至6月30日，总土储规模已从去年的5200亿上升到6400亿，其中4200亿三年内能够满足销售供应。另外2200亿是城市更新项目，其中在珠海和佛山两个项目货值共200亿，年内将推出其中一个。而大湾区占总土储比例为81%，土储总量达到5100亿人民币。
二、财务指标：
1、利润与派息：上半年核心利润29.4亿元人民币，毛利率达37%，核心利润率达19.4%。毛利率与核心利润率分别领先同业7~8%与5~6%。
龙光预期上半年利润约占全年40%，下半年会占60%。
董事会建议在过往40%的分红派息基础上，加派10%的特别股息，合计占核心利润的50%，股息回报率将达到8%以上。
2、现金及融资：截至6月30日，龙光持有现金276亿元，净负债率为66.3%。平均加权融资成本为6%，而去年融资成本为5.8%，增长幅度不大。
上半年龙光首次在新加坡发行2亿元新币债，另外还发行了6.5亿美元的美金债。
其他融资方面，龙光不仅在境外的银行双边，还包括交易所公司债、ABS等融资渠道保持畅通，在审批额度以及发行方面都取得了较好的进展。
三、未来展望：
随着大湾区产业、轨道交通网络的建设，特别是在珠江口的东西两岸，将会出现很大的住宅需求空间。
在战略方向上，龙光已经开始走出大湾区，布局环上海一小时生活圈。
未来3到5年，龙光的销售复合增长要达到50%，核心利润要进入行业前十名，成为大湾区的龙头房企。
Part2 投资者提问
投资者：关于公司在上海周边的整体策略是怎样的，下一步在上海要怎么发展？关于公司在新加坡的房产发展情况？今年派了特别股息，总体加起来达到50%，我想了解一下往后的比例会是怎样的，分红的增长计划是怎样的？
管理层：第一个，长三角是我们今年新进入的地区，上海一定是核心城市。我们首次进入长三角，因为上海是一个大城市，打造周边一小时生活圈即住在周边、到市区工作，这个从发展的角度来看会有很大需求。我们在这个区域已经拿了三个小项目，都是位于上海市区60公里范围内的。这三个项目不大，但是也是我们进入这个新区域的第一站。我们进入这些区域后，会分析项目的价值在哪里。关于下一步在上海怎么发展的问题，考虑到大湾区是我们的核心区域，所以在上海都市圈，以后的发展比例有可能会占到投资10%到20%。
第二个问题，我们在新加坡拿了一个项目，总共1200多套房子，现在物业已经建好了，大概卖了1/3。新加坡上个月出台了一个新的政策，我相信在这里还是会有一些机会的。只要时间合适，项目合适，我们也会积极拿地。
第三个是关于增加特别股息的问题，我们考虑到今年的业绩，原来订立的目标已经完成，销售、利润都快速增长。恰逢今年是我们上市的五周年，所以在原来我们40%的分红基础上再增加10%特别股息。
投资者：最近有很多房地产限制政策出来，请问对拿地开发销售这一块是怎么看的？另外一个是棚改如果真的停止了，对销售增长的影响是怎么样的？还有就是资金成本对全年的盈利影响大概是什么样的？
管理层：这些限制政策的出台，其实对房地产不会有太大的影响，更多的是对大家的期望值有一些影响。有的企业过去拿了一些高价地，是想未来的价格会更高，所以现在出台的政策对企业拿高价地是有影响的。我们拿地要考虑在哪个区域，在哪个城市，是什么节点拿地。我们知道地产都有周期性的，你拿地以后会不会在限价的范围内去卖，市场有没有需求，卖了还有没有利润，这还是很关键的。龙光在2016、2017年销售很好的时期避开了拿高价地的风险，拿了一些大湾区的旧改项目，还有一些在新加坡的项目。
现在我们的项目在限价的范围内，我们在卖了以后。因为我们现在的地很多都是2014、2015年拿的地，这些项目拿地的价格没那么高，所以90%多还是盈利的。所以我们今年上半年的销售增长达到了80%多。我们未来还会保持这种投资的思维，在限价期间必须要保持利润。我们在最低潮的时候出手，体现了我们在房地产周期中拿地的一些经验和做法。
龙光超过80%的棚改布局在大湾区，另外还有上海、一个是南宁。这些地方都没有听到政府有什么政策改变，所以棚改的政策对龙光的影响还是很小的。
赖卓斌：关于人民币汇率和融资成本的问题，我分两个方面来谈。第一方面是关于人民币的汇率问题，龙光的做法跟同行有比较大的不一样。从上市到今天，我们在境外的融资，是没有换汇到国内去的，我们是在哪里融就在哪里做。大家也知道我们过去在香港和新加坡都有项目投资，换言之我们是用外币的资产来对应外币的负债，这跟其他企业是不一样的，所以人民币汇率的涨跌对我们的影响真的不大。另外，我们现在新加坡的项目上个月已经开始销售了，开始有外币的现金流流入，所以整个盘子已经活起来了。我们不是把外面发债的钱拿回去融资，而是一个自然的对冲。
第二方面是关于融资成本，我刚才已经介绍了，在市场利率上涨比较快的情况下，我们仍然保持了平稳，去年是5.8%，今年是6.0%。这里面有两个重要的原因，一是我们在去年置换了一些利率比较高的2014年发的债。第二，我们的融资渠道是非常多元化的，不止是公开发债，还有银行银团、双边、开发贷，这些成本相比公开市场发债是更低的，合在一起来看，它的总成本上涨并不多。所以我相信即便这个市场融资的成本有进一步上涨，我们的融资成本上涨的速度是不会那么快的。所以这一点对我们未来的经营业绩的也是会有很大的比较优势。
投资者：关于大湾区的，市场上对这个规划的期望值很高，但推出的进程好像有些慢，我想请纪总分享一下您对这一块的一些想法。另外，公司现在在大湾区已经建立了优势地位，刚才纪总也讲过，未来对长三角的投入会占10%到20%，那么对大湾区这一块未来投入的比例大概是多少？另外想问一下赖总，可不可以分享一下现金流的状况，特别是现在大家比较关心的土地市场略有降温的情况，以及公司下半年的土地市场规划情况是怎么样的？
管理层：大家对大湾区的期望值都很高，我们的期望值也是很高的，国家也是要把大湾区打造为国际一流的大湾区，我们对大湾区充满了信心。今天在北京也召开了首次大湾区领导小组会议，在大湾区的发展方面，一些政策应该会逐步明朗。
中国定位大湾区是全球第四个湾区，大湾区的面积是最大的，有5.6万平方公里，人口有7000万左右。大湾区是11个城市，这里面有三个中心，香港和深圳是一个中心，是广佛是一个中心，珠海和澳门是另一个中心，在这些区域里面会有不同的产业。一个湾区这么大，还有很多优惠的政策。所以对大湾区的发展，我们是充满信心的。
国家未来的发展，对应到全球的一些产业，关于人才的支撑，资金的支撑，未来在湾区的资产价值是很大的。相比其它的湾区，大湾区现在的资产价值会低很多，包括和长三角相比，我们的资产价值也低很多，所以未来这块的价值增长会有很大的空间。
对于湾区未来的发展战略，从2010年到2017年这7年间，湾区的销售总量平均毛利率是15%，我们估计未来10年每年会有7%的增长，到2027年会有3万亿的销售额。今年上半年我们在湾区占有率是4%，未来10年我们在这个湾区要占到8%到10%，为什么会这样？一是因为现在我们在湾区有超过5000亿的土地储备，这几千亿是可以为未来3到5年贡献业绩。还有一个是我们在未来的发展上，还要深耕湾区。这个区域有国家部署战略，聚集了现在世界上最高端的产业，所以这个地方还会有很大的发展。
赖卓斌：关于现金流的问题，上半年我们的合约销售是354.7亿，回笼286亿，回笼率大概在81%左右。上半年的地价款开支大概是180亿，工程款的支出大概60亿，税费开支是32亿，利息开支是14亿，连地价款带日常开支大概是在296亿。
关于拿地的预算，我们一般都是按照合约销售额的比例进行控制的，拿地开支的预算每一年大概按照销售额的50%左右。只要我们按照这样的比例去做控制，我们的盈利就能得到很好的控制。在过去三年，大家都能看到，我们一直也是按照这样一条线进行把握的，整体的控制情况是比较理想的，一方面有发展，另一方面又不至于过于激进。刚才我们也提到了，不管是投地开支还是分红派息，我们一切都以财务杠杆率控制在一个合理稳健的水平作为前提的，这一点也请投资者放心。
投资者：请问对深圳下半年的市场的看法，特别是最近深圳出了一些调控政策，不知道对于龙光的销售有什么样的影响。
关于新项目，刚才赖总也介绍到，我们有2200亿的可售货值，相比年报公布的1800亿又增加了400多亿的货值，我们从同行的经验那里也知道，旧改可能会拖比较长的时间，不知道对龙光来说，未来几年每年有多少可售货值会从旧改项目转化到土地储备里面去。
还有一个是关于毛利率的，龙光的毛利率在同行里面是数一数二高的，我们也知道由于限价，同行的毛利率未来几年是往下走的趋势，不知道龙光的毛利率在未来几年是什么样的趋势？
管理层：深圳的调控政策，我们分析认为它主要是控制投机、投资，企业不能买商品房，商品房买了三年之内不能交易，这一块主要是限制投机性的。刚需、改善群体不受这个政策影响，这是从大的方向来看。
而龙光的产品主要是刚需和改善型的项目。深圳2000平方公里的土地，1300多万人。深圳的地盘又小，土地供应又不足，人多地少的地方，经济又发展，肯定需求是很旺盛的。如果说没有供应，有需求，房价肯定会上涨。如果供应大，需求少，那么房价肯定会跌。未来的旧改有30%要做公寓，但是公寓又限制只能租赁，不能销售。所以在深圳的这些项目，我们就不做公寓了，我们称作小办公，卖的价格还比公寓高。
中国改革开放的发源地就在大湾区，一开始的时候我们招商引资，一些加工业到珠三角做加工出口。很多土地都建了厂房，现在要升级再发展的话，珠三角这些城市可开发的土地并不多，只有往更新这个方向来发展，今年上半年我们有两个项目已经开工，货值共200多亿，项目的利润大概在30%到40%。
赖卓斌：关于毛利率展望，因为我们现在已经把全年的销售额锁定了90%，现在卖的都是给明年交的，所以毛利率是可以做预估的。我们预估今年全年和2019年，整个毛利率会比较平稳，我们去年的毛利率是34.4%，核心利润率是16.7%，我相信会保持得比较平稳。
另一方面，即便是我们保持这样一个平稳的状态，我们的毛利率和净利率指标也已经比行业高了不少，因为我们的布局是以大湾区为主。龙光的盈利性一直都是它的亮点和优势，我相信我们整盘的土储，现在所蕴涵的仍然是一个非常高的利润。我们现在的土储平均的楼面地价大概是4000元，平均的售价大概在14000元，换言之地价占售价的比例是不到30%的。我们讲完这样一个比例关系，你大致就可以推算一下，这部分土储的毛利率和净利率水平大概是什么样的。所以我相信龙光整体的盈利性是可以持续的。
投资者：公司目前已售待结转的有470多亿，全年目标提升到了700亿，这个幅度是不是有点保守？还有就是中期的均价涨得比较高，涨了68%，主要增长的原因是什么？目前政策也在做限制，接下来的均价会不会受到影响？
赖卓斌：刚才讲了两个问题，第一个是我们今年的目标，我理解我们的合约销售目标跟已锁定的合约销售，这两者之间其实是没有必然联系的。虽然有那么多，但是我们不一定因为有那么多，所以就去提升，就去把这个目标的幅度要提升得更高。我们在之前都是按照每年30%的复合增速制定我们的目标，从去年开始，我们把三年的复合增速从30%提高到了50%，我们认为这个目标已经是比较不错的了。因为我们有这么多的货量，三年内可以拿出来卖的已经有4200多亿。我们这些货当时拿地的时候，成本控制是很好的，换言之就算按限价卖，仍然有合理的利润，所以我们是具备提速条件的。
我刚才说的我们提到700亿是基于另外一个因素，是上半年已经卖了355亿，下半年又有这么充裕的货量，所以我们再往上提一点，这是合适的，但是没有必要追求翻倍的增长。
另外一点是均价的问题，这一块核心的原因并不是涨价，而是销售的结构发生了变化，大家看到我们今年354.7亿的销售额，其中深圳的占比超过一半，在大湾区里面深圳的均价是最高的，它的比例高，自然均价就高了，但并不是说我们涨价了。我们都是严格按照政府的要求，说是多少就是多少。
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