两年内不买房？疯子开发商？棚改是扶贫？博鳌论坛上最犀利的观点全在这！

行业大佬们对当前的楼市都是怎么认为的？

楼市专家们对房地产政策有何高见？

房企高管们对未来房地产市场怎么判断的？

对于房企转型有哪些雷区要避开？

热火朝天的长租公寓真相如何？

上百位的行业大佬专家们亮剑今年的博鳌房地产论坛，小田摘其精要，尽可能精准的汇报给朋友们！

一

对当前楼市的认知

袁春

鸿坤地产集团总裁

房价不能涨，其实也不能跌。中国楼市大概430万亿市值，如果有10%的市值出来以后，估计一瓶水需要1000块钱。

李军

绿城房地产建设管理集团董事长、总经理

这两年是房地产最糟糕的两年，他一直劝身边的同事这两年不要买房。维权潮会在这几年出现，接下来估计谁都逃不掉。

由于利润结算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。

陈启宗

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展，所以在房地产行业里面出现了很多“疯子”。因为只有量的比赛，只有速度的比赛，你不是‘疯子’就不容易致胜，所以在过往几十年有很多疯子出现。

希望大家能够借着心态的改变，借着经营模式的改变，从而

单伟豹

路劲地产集团有限公司董事局主席

香港的房地产比国内的房地产好做很多，可能没有暴利，但是你能守得住的话，政府对房地产的干涉是最少的。

税率方面就是不能比较的，香港就16.5%，中国的房地产税加起来是60%，所以香港更容易做。

施永青

中原集团主席兼总裁

在中国过去20年来，基本上都是谁的胆子大，谁愿意借更多的钱，愿意投更多的地，更多就存活下来了。

樊纲

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

建设雄安新区，先说不能炒房地产；海南建设自由港，也是先说不能炒房地产；刚刚出一个松动一点的货币财政政策，马上跟着一句话也是不能炒房地产，所以

二

对楼市政策的认识

贾康

华夏新供给经济学研究院首席经济学家

房产税会遏制肆无忌惮的炒作带来的房地产泡沫。炒就是主要泡沫的来源，房地产税恰恰就可以遏制这种肆无忌惮的炒作。

它还会匹配直接税制的改革和地方税的体制建设，使地方政府的职能得到优化的转变，使税收痛苦总体得到降低。

现在最宽松的设计可以考虑在立法过程里想一想，能不能不再按照人均多少平米，而是按照单亲家庭第一套房免税，双亲家庭前两套房免税，这样可以避开很多的纠结。

原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师、亚洲地产研究组组长

棚改是有很大的必要性，如果国家不砸钱进去，东北、西北、西南这些地方，它的基建怎么搞起来？棚改投入的货币化，对于东北、西北和西南整体的振兴是一个很有必要的做法。

棚改是定向扶贫。在2015、2016年半一二线城市的房价死死按住，然后通过棚改在三四线城市等其它地方去库存，它变相是把资源在往三四线城市引导。

陈淮

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

目前的政策格局恐怕大家不要去讨论什么时候能放松，我看至少三年之内是基本格局。

这个格局也许有利于房地产市场对过去的发展不平衡和不充分进行充分的调整。

胡若翔

龙湖集团控股有限公司副总裁

调控模式从原来中央的一刀切调换到因城施策，分城调控，有些热点城市从量价关系、成交趋势来看，市场已经在见顶了，但是突然调控政策一加码，在一二手房价格倒挂的情况下，政府还要参与摇号，激发了更多的需求，拉长了房地产调控的周期。

施永青

中原集团主席兼总裁

“控制房价上涨”或较难实施，中央的态度是很明确的，但我觉得是不容易做得到。

价格是市场的最重要信息，现在连价格都控制了，就难以反映市场的真正的情况，没有价格信息，定出来的政策就可能会出现失误。

刘伟

招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理

市场在理解政策不能存在片面，把握的因城施策就是一个问题，所以我觉得要全面准确地理解政治局的决定，不能片面。

朱黎民

三盛集团品牌营销总经理

在中央政策层面已经非常明确了，大家不要再去焦虑了，不要再去思考了，这是一个冷静的‘冷’字。

邱会

戴德梁行中国资本市场副董事总经理

市场上的人已经对房地产政策给出了很好的判断，这个判断是一个不太好的预期。未来还是会“放水”，但是不会放到房地产行业。

丁建刚

浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长

如果就把价格放开，确实可能会暴涨，但是暴涨完了之后会发生什么情况？

三

对未来市场的判断

林中

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席

明年的房价我认为应该是平稳的，我们对党和政府非常有信心，我认为党和政府想强调的东西一定能做得到。

吴建斌

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人

因为中国的市场太大，几千个城市，各个城市之间是不平均的，我相信有的城市的价格还会保持上涨。其中，二线省会城市可能会上涨。

18 胡伟俊

麦格理集团首席中国经济学家

中国经济短期的风险不是贸易战，是三四线城市。

欧阳捷

新城控股高级副总裁

未来房地产市场将回归“零增长”区间。

整个增速都会归于零，但是归于零恰恰更有利于房企业。可以让它们调整步伐，更加均衡发展。

谌祖元

远洋集团控股有限公司执行总裁

今年上半年尽管房地产整个成交还是总体增长的，但是一线城市价格是下降的，上涨主要都在三四线城市，以及一些传统的弱二线城市。

一二线未来可能会比今年上半年表现更好，但是三四线可能不会有今年上半年这样好的表现。

林龙安

禹洲集团董事局主席

房地产业未来的走向，深圳已经推出一个政策，已经不让卖了，接下来北京、上海可能都不让卖了。未来就是以租赁为主，销售的量肯定是减低的，而不是增多的。

余英

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁

相信一线城市的中心区需求量大，能顶住，但其它城市价格可能真的要往下走了。

我判断今年年底到明年开会之前，可能有些地区分化很严重，有些地区就要救市了。当然北上广深还行，能顶住。

有些三四线城市的土地，我建议大家赶紧卖，落袋为安，如果投资的，赶紧把它卖了，把钱收在手上。”

何剑波

五矿地产有限公司党委书记、总经理

房价稳定的预期实现了，可能有下跌的压力。因为不涨了之后，很多人买房不会那么着急了，投资、投机的也没了。

如果说真正房价稳定了，达到中央的要求了，说今年的房价增长百分之零点几，我相信没有谁着急买房，这个时候甚至有的人就要卖了，卖不出去的，他可能着急了就会降一点，市场就会往下走，另一种风险也会出来。

巴曙松

香港交易所董事总经理、首席中国经济学家，中国银行业协会首席经济学家

无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看，确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落，增量时代的需求在逐步放缓。

中国这个阶段的城镇化，或者包括下一阶段扩大内需，突破口很可能是城市群的建设，

四

对房企转型的建议

朱旭

万科副总裁、董秘

面对人民美好生活的需求，和供应的不平衡、不充分，万科针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线，提出了城乡建设与生活服务商的升级。

吴仲豪

仲量联行资深董事、华南区董事总经理

发展商以后肯定要转型，产品的团队如果转型不行就要换掉。

广东省房地产行业协会会长

转型不是叫你不干房地产，首先要从思想的深处来转，要转变思维、理念，不要把房地产等同于住宅，要树立新的房地产观。之前那种拼命地讲周转，不讲品质的，一定会受到社会的抛弃。

陈兴

好屋集团联合创始人、常务副总裁

地产+的环境中，多元化并不是天上掉馅饼，而更多的是陷阱。

罗韶颖

东原集团董事长

在房地产行业里，很难做颠覆式的创新，创新是需要为核心业务服务的，很难跟核心业务真正地做完全的切割。

创新都需要服务于核心业务，为核心业务创造价值。

刘伟

招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理

用房地产快周转的模式打造产业新城，最后效果都会不太好。

很多地方房子建起来了，产业没有了。产业新城是需要有一定的投入的，招商蛇口落地项目不贪多，因为财务能力，或者说负债率、公司经营，贪多就支撑不了。

方长斌

保利商业地产投资管理副总经理、保利商业管理执行总经理

做商业地产的不单和自己同行竞争，同时正更多和互联网企业竞争。

李军

绿城管理集团董事长、总经理

今年上半年中国的实体经济是下行的，正是因为这个趋势，所以很多拥有土地资源的组织和机构把项目拿出来，委托专业机构来做代建。

代建最大的特殊性，在于跟自投板块是反周期的，房地产自投企业是随着市场往上行的时候，它不断地加杠杆，但是到有一天，遇到宏观调控，或者市场的流动性的问题，会导致这个杠杆到天花板，然后会减杠杆。

在这个过程中，轻资产的模式反而有优势，因此市场下行的时候，对代建公司，对轻资产管理公司是一个加杠杆的过程，在市场上行的时候再出货。

陈朝朝

星河产城创新发展研究院常务副院长

干地产的不能干产业，是因为产业很难，产业地产是非常复杂的，有自己的生命周期、脉络和轨迹，跟地产、商业和物业都不一样。

产业地产是蓝海，但那也毕竟是海，跳下去也会淹死人的。

现在政府既说低效供地，又说不允许捆绑供地；说片区统筹，又说综合土地开发，这个逻辑非常矛盾。企业是要赚钱的，企业不赚钱等于是对社会的犯罪，这种方式下产业地产是没办法做的。

五

对长租公寓的展望

王谦

盛煦地产董事长兼联席总裁

美国前三名的公寓管理公司都是在两百亿美金以上的企业，今后中国市场一定会出现两百亿甚至五百亿美金以上的，因为中国的市场比起美国太大了。

樊纲

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

可以提高政府公租房的比重，但是千万不能再回到政府大包大揽，完全由政府提供住房的体制。

杨现领

贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家

任何一个国家，80%的租赁房源来自于业主，业主把房子拿出来重新装修出租，交给中介公司管理。真正跟开发商有关系的只有10%，80%的市场是跟大家没有关系的。另外10%是政府的。所以这是811的结构。

未来市场的终极格局是头部高度集中，尾部高度分散，中间是相对平均。

未来大的企业会非常大，租赁市场3万亿规模里，未来一定会出现管理到一千万间规模的企业，而且有那么几家会出现，市值能过几千亿的很正常。

甘伟

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理

做长租公寓从地产的视角来解释，就是城市化，能不能赌对中国城市发展的未来。一个城市的人口净流入能到什么程度，这个城市做长租公寓就有多少可能，这是一个必然的现象。

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