導讀
本文分為三個章節：
- 城南行動計劃和南中軸規劃概覽
- 南城各行政區受益分析
- 南城哪些區域房產增值空間更大?
作為一個常居北邊，以前每年難得過幾次長安街的北京人，不得不承認南城現在真是令人刮目相看了。2009年之前的南城給人的印象就是髒亂差的城鄉結合部，甚至連曾經二環里老宣武和崇文區的居民，也不諱言“窮宣武破崇文”。著名的朝陽區作家馮唐有一句名言：“宣武像北朝鮮，崇文像香港新界”，就更不用說豐臺，大興和房山了。
而南城經過兩輪大開發和近十年的發展，很多地方已經大為改觀了，而新一輪的城南行動計劃和南中軸的規劃，很多規劃的內容已經超越了北京北部，逐漸體現出了後發優勢。
近幾個月來，貿易戰烽煙四起，在政策轉向，財政發力，基建提速的大背景下，我們看到南城的各種規劃在加速推出：《促進城市南部地區加快發展行動計劃(2018-2020年)》7月份審議通過，南中軸方案已經初見眉目，京雄高速方案開始公示。更不用說麗澤商務區建設得如火如荼，頂級金融機構在麗澤商務區大手筆買地蓋樓，中國證券大廈掛牌等等。一切動作說明了，新一輪南城大開發拉開了序幕。
（一）城南行動計劃和南中軸規劃概覽
2010年至2012年、2013年至2015年，北京分別實施兩個階段的城南行動計劃，投入7000億，實施範圍為豐臺區、房山區、大興區和北京經濟技術開發區。
今年7月，北京市委常委會議審議通過《促進城市南部地區加快發展行動計劃(2018-2020年)》，標誌著第三階段城南行動計劃即將出爐，一批重大項目正在帶動北京城市南部地區發展，政策再次予以傾斜和支持。而且從全城的規劃來看，通州副中心和南城也是北京近幾年的建設的重點。
城南行動計劃，概括來說就是：一軸，兩廊，兩帶和多點。
“一軸”是指南中軸生態文化發展軸，要嚴格規劃管控，強化戰略留白，為新時代首都功能發展留下空間。充分利用疏解騰退空間，營造高質量的生態環境，發揮南中軸對城市服務功能的組織作用，形成貫穿中心城、南苑-大紅門、新機場的生態文化發展軸。
“兩廊”則是分別指京津發展走廊和京雄發展走廊；前者串聯中心城、通州、大興、津冀地區，後者串聯中心城、南部地區、雄安新區。
“兩帶” ，一是以北京經濟技術開發區為龍頭，輻射聯動豐臺、大興、房山、通州組成科技成果轉化帶；二是西山永定河文化帶（南段），串聯房山國際文化休閒、旅遊功能和永定河生態文化功能。
“多點”，佈局則更均衡，包括大興、亦莊、房山三個新城，以及北京新機場臨空經濟區、麗澤金融商務區、南苑—大紅門地區等重點功能區，共同形成對南部地區發展的多點支撐。
而前幾天，北京南中軸地區概念性規劃研究及永外-大紅門-南苑溼地公園詳細規劃設計國際方案徵集進行了專家評審會，中國城市規劃設計研究院、艾奕康環境規劃設計（上海）有限公司聯合體聯合體方案獲評委全票支持，贏得第一名。
如上圖所示，白色部分是現在已有的建築部分，而紅色部分是未來需要拆建的部分。我們看到方案中在南中軸先將引入文化商業，文化商務，文化藝術博覽，國際商務，國際交流，國家文化博覽等等新的產業帶，同時巨大的南苑森林溼地公園將讓南城更加宜居。當然，概念性的設計方案並不一定完全是以後實施的藍圖，但是這個方案極具指導意義。
（二）南城各行政區受益分析
豐臺：麗澤商務區，豐臺科技園。
我們認為，南城最大的受益者是麗澤商務區，沒有之一。
《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》明確指出：“麗澤金融商務區是新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區。重點發展互聯網金融、數字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新興業態。完善區域配套，加強智慧型精細化管理。”
麗澤金融商務區地是三環內最後一塊成規模的開發區域，它將對標倫敦金絲雀碼頭等新興國際金融功能區，成為新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區，目標是成為“第二金融街”。
截至目前，麗澤金融商務區累計引進企業482家，累計註冊資本金3300億元，主要包括證券衍生類、登記結算類、行業協會類、股權投資基金類、要素市場類五大類。
7月份，中證機構間報價系統股份有限公司和中國銀河證券聯合體31億在麗澤拿地，而此前中國平安，中華聯合保險投了上百億在麗澤建樓，華夏人壽去年剛40億拍地，今年又花了25億在麗澤買了長城資產的一棟樓，這也是今年北京寫字樓市場金額最大的一筆交易。金融業是最有錢的行業，這麼多的大金融機構在麗澤商務區真金白銀的鉅額投入，毋庸置疑，說明都看好麗澤商務區的發展。
不僅如此，麗澤商務區擁有無與倫比的基礎設施：地下通道互聯互通，五條地鐵線，城市航站樓，這意味著在這裡值機後，可直接搭乘新機場線直達大興新機場航站樓。這樣四通八達的國際商務交通設施，超過了金融街和國貿。
豐臺科技園，重點發展軌道交通、航空航天、應急救援等產業。高標準規劃建設西區，帶動河西地區建設產城融合示範區。應該說，豐臺科技園過去的發展比較緩慢，如果還是這些產業，未來的發展速度也會有限。
總結：最大的受益者就是麗澤商務區，豐臺科技園的利好相對平淡。
大興：新機場臨空經濟區，北京經濟技術開發區，南中軸規劃
2017年，北京首都機場的客運總量接近1億人次，事實上，北京受制於首都機場只有3條跑道已經在1億人次左右徘徊多年，北京新機場一次性新建4條跑道之後將使北京很快具備最高2億人次的運力。放眼未來，北京新機場預留了擴建3條跑道的土地，即北京目前規劃的最終運力是10條跑道、每年不超過3億人次的規模，北京新機場將成為世界最大的航空空港。
新機場臨空經濟區目前的規劃是，加快規劃申報綜合保稅區，加強對外交通樞紐與城市功能整合，適度承接會議會展、國際交往、文化交流等功能，配套規劃建設國際化社區。新機場從無到有，將會極大的改變大興區的面貌和經濟。
北京經濟技術開發區，目前的規劃是抓好一批重大項目落地，打造高精尖產業集群。創新土地開發模式，加快騰籠換鳥，補足市政基礎設施，提升教育、醫療等公共服務水平，打造高品質國際化社區。從這個描述來看，目前還是做一些彌補不足，錦上添花的規劃。
南中軸規劃大部分都在大興，將會極大改善大興的生態環境和中軸沿線的產業帶。這裡不再贅述。
總結：大興整體受益非常明顯，看好大興成為北京郊區領頭羊。
房山：中關村房山園，西山永定河文化帶，良鄉大學城
中關村房山園重點發展現代交通和新材料產業，積極打造中關村南部科技創新高地。推動京東方醫工科技園、石墨烯種子企業孵化加速器等重大項目實施。
西山永定河文化帶將會推進保護建設，打造房山國際旅遊休閒區和永定河生態文化區。
良鄉大學城將會推進擴區，按需求配套建設教師居住、醫療、商業等服務設施。加強與中關村合作，引入一批有實力、有帶動力的高科技企業。
同時京雄高速（北京段）規劃方案已經開始公示了，這條高速將會很大程度改善房山進城的交通狀況。京雄高速會從房山區的長陽和良鄉之間穿過，由於起點設在南五環，大興區的狼垡地區也會收益。五環內的高速建設是不同步的，我們認為未來會連通到麗澤商務區。
總結：房山整體受益，但程度遠不如豐臺和大興。
（三）南城哪些區域房產增值空間更大?
經過上面的分析，我們認為幾個明顯受益於南城新規劃和新建設的區域中的房產將會更有價值。
- 麗澤商務區區域
- 毫無疑問，這裡將是五到十年後南城房價最高的區域。
- 為什麼？很簡單，那麼多的高端金融行業的單位入駐麗澤商務區，將會帶來數量龐大的高收入人群，過去十年來我國收入最高的行業都是金融業，未來十年也會是一樣的。如果我們看看發達國家的情況，同樣，金融行業是屬於金字塔塔尖的行業。
- 這樣的高端就業群體，將會帶來巨大的居住需求。同時，整個商圈完善的基礎設施也將極大提升附近住宅房產的價值。我們現在看到附近比較優質的二手房價格已經不菲，比如順馳藍調，金泰城麗灣，單價已經都在8萬以上了。但這可能只是開始，今天的金融街商圈的房價就是麗澤商務區未來的房價。麗澤商務區方圓五公里內的房產值得關注。
2. 亦莊經濟開發區
在麗澤商圈形成之前，南城的產業只能靠亦莊經濟開發區。經過多年的發展，亦莊已經發展得很好了。這裡不僅進駐了100多家世界500強企業，也進駐了像京東集團這樣的新興互聯網公司。支撐房價，最終要靠高收入人群，亦莊不缺高收入群體。而且亦莊現在的房價並不算太高，大部分小區的房價沒有明顯的溢價。對於亦莊片區來說，隨著基礎設施和教育醫療等配套的提升，亦莊的房產價值將會更加凸顯。
3. 南中軸一帶
南中軸的附近生態環境將會極大的改善，而且將會引入新的產業群，結合新機場和高速帶來的交通便利和人口流入，我們也看好這一帶的房產增值空間。
現在永定門--大紅門--南苑森林溼地公園這一條中軸線兩側的產業，僅僅是一些小商品城，批發市場，物流園，農產品市場等等低端產業，按照現在的初步規劃，將來都會變成高端的國際文化交流產業。
不過我們認為南中軸建設的時間可能會較長，因為南中軸規劃的區域太大，無論拆遷和建設，都需要很長的時間。
4. 新機場周邊區域
任志強在年初說過：最簡單一個道理我告訴你，北京正在蓋新機場，你就跑機場邊上買一個房子，保證你賺錢。你想吧，新機場旁邊五橫四縱的公路鐵路高鐵一大堆，新機場還沒開業呢，馬上建完。
任大炮都這麼說了，這個區域必須得關注下。
我們一起看看新機場周邊：緊挨著新機場的有榆垡鎮和禮賢鎮，沒有樓盤可供參考，而魏善莊區域2014年8月新房成交均價為18731元/㎡，2016年同期新房成交價為23000元/㎡，增幅僅僅22%，而在2017年猛增至均價46000元，一年不到漲幅翻番！相比2014年漲幅為150%！我們認為，新機場概念樓盤漲的太快已經透支了很多未來的預期。
順義擁有首都機場發展了這麼多年，而平均房價僅4.2萬左右，甚至還要低於大興，因此我們認為新機場周邊區域太貴了，反而是離新機場遠一點的天宮院形成了獨立的商圈和產業園區，附近價格低於4萬的次新房，也許還有些投資價值。
總之，過去南城的房價主要受地鐵，商場和樓盤自身品質推動，而產業，教育，環境景觀，交通等等都比較弱，隨著新一輪南城規劃和大建設的推進，這些都將有很大的改善，而這些改善都會反映在南城房產的價值上。
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