經濟觀察報 記者 謝敏敏
8月上旬，旭輝控股（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）旗下物業公司——永升生活服務集團有限公司（以下簡稱“永升生活”）在香港聯交所遞交了上市招股書，在此之前，這家公司在新三板掛牌不足一年，2018年3月選擇終止新三板掛牌。
永升生活控股股東為旭輝控制人林中、林峰及林偉三兄弟。旭輝集團總裁林峰對經濟觀察報表示，永升生活之所以選擇從新三板摘牌，就是為了赴港上市，自今年年初開始籌劃，預計永升生活在今年年底或明年年初能實現獨立上市。
藉助互聯網東風，國內的物業公司自2015年以來迎來了一波資本風口，紛紛掛牌新三板或者赴港上市，其中由於審核時間短、無盈利指標要求、資產要求低等特點，門檻最低的新三板是物業公司最為集中的資本平臺。據經濟觀察報記者不完全統計，截至目前，已經有63家物業公司掛牌新三板，8家登陸港股，只有1家在A股上市。
但是，對於諸多物業公司來說，新三板僅僅是其進一步資本動作的跳板，不少物業公司都在新三板掛牌一段時間後選擇摘牌。在永升生活之前，已有遠洋億家、新大正物業、恆昌物業、銀城物業、美易家、天驕股份、嘉寶股份等諸多物業公司宣佈在新三板摘牌，而大多數摘牌的企業均有下一步的資本安排。
港股，已經成了物業公司競相追逐的資本平臺。今年以來，赴港上市的物業公司估值屢創新高，已上市的物業公司市盈率也在走高，物業公司整體市盈率表現跑贏港股主板。第一物業（北京）股份有限公司（以下簡稱“第一物業”）總經理劉培慶對經濟觀察報表示，目前香港確實是物業公司最為青睞的上市平臺。
香港股票分析師協會副主席潘鐵珊認為，新三板的活躍度太低，對物業公司來說基本不具備融資功能，而在市場較為震盪的大環境下，受到調控政策影響相對較小、盈利穩定且業績增長較快的物業公司抗跌性更強，受到香港中長期基金的青睞，“越來越多的物業公司去香港上市會是一個趨勢。”
摘牌新三板
相對於已經上市的物業公司來說，永升生活的規模並不大。招股書顯示，截至2018年3月31日，永升生活擁有合約建築面積約3770萬平方米。
但在新三板平臺，永升生活能擠進物業公司規模前十。新三板在線研究院2017年的統計顯示，按照營收計算，規模排名靠前的新三板掛牌物業公司分別是保利物業、遠洋億家、嘉寶股份、一卡通、天驕股份、第一物業、永升物業、世聯君匯、開元物業等，新三板在線研究院還將這9家列為具備衝刺IPO潛力的新三板物業公司。
而半年時間過去，上述9家公司中，目前已經有4家選擇從新三板摘牌。
目前在新三板掛牌的物業公司規模參差不齊，但往往中大型規模的物業公司掛牌的原因是把新三板作為階段性目標，後續將登陸主板或者IPO。
“很多物業公司在新三板掛牌往往不是為了融資，因為新三板流動性較差，只是當作一個跳板。中大型規模的企業裡，我預計有80%的企業都是這樣打算的。如果沒有持續的紅利，比如流動性充裕起來，融資功能加大，或者政策上的傾斜，一般都會選擇摘牌。”劉培慶說。據他了解，目前仍有一些新三板物業公司考慮摘牌，轉投其它資本渠道。
由於融資功能有限，在新三板掛牌的物業公司融資動作較少，或融資規模較小。例如，永升物業在掛牌期間僅進行了一次融資，募集1.04億元資金用於公司信息化建設；今年3月份終止掛牌的遠洋億家，在掛牌期間對外展開了7次收購以擴大規模，但也僅募資一次，其曾於2017年4月宣佈以每股3元的價格發行400萬股，共募集資金1200萬元，全部被遠坤房地產認購。
對於從新三板退市一事，遠洋地產主席李明曾對外表示，並無特別原因，不過他也表示新三板市場不活躍，遠洋億家在新三板“顯得個頭大”，至於會不會選擇在其他市場尋求上市，遠洋並不迫切，目前關鍵還是發展主營業務。
藍光發展（600466.SH）旗下的物業平臺嘉寶股份於2016年1月在新三板掛牌，今年6月對外宣佈終止掛牌。外界均猜測嘉寶股份後續擬在香港上市，東吳證券8月份的研報也提到，嘉寶股份擬發行境外上市外資股（H 股）股票並申請在香港聯交所主板上市交易。嘉寶股份方面則對經濟觀察報表示，從新三板退下後的其他資本打算，目前還沒有確定的方案，不便對外公佈。
協信旗下的物管平臺天驕股份，今年2月終止在新三板掛牌，這家公司曾經的計劃是注入A股上市公司獅頭股份，藉此完成物業資產A股資產證券化，但此後獅頭股份終止了此次資產重組。協信方面對經濟觀察報表示，天驕股份後續肯定會尋求證券化，但具體時間和方式以公告為準。
蜂擁港股
對於從新三板摘牌並且計劃登陸資本市場的物業公司來說，去A股或者港股是擺在面前的兩條選擇。
但A股的門檻高，已經有數家物業公司尋求A股上市失敗，例如今年在香港上市的碧桂園服務就是“棄A赴港”，目前A股物業的第一股也是唯一一股是於今年2月份上市的南都物業。林峰透露，永升生活當初進入新三板就是希望通過綠色通道轉入主板上市，但此後發現這條道路行不通，“A股其實也不太歡迎物業公司。”
在這種情況下，永升生活選擇赴港上市。“我們去港股就是希望能有正常的融資渠道，然後做大規模。選擇哪個平臺上市，是看哪個資本市場能夠更長遠地支持企業發展，雖然A股估值高，但是我們覺得上市不是套現，未來港股平臺在公司發展過程中，對於企業債融資、企業發展都會有很大的推動作用。”林峰說。
今年以來，赴港上市的物業公司估值屢創新高，例如碧桂園服務、雅生活等，此外，已上市的物業公司市盈率也在持續走高，這無疑也是促使物業公司將目光投向香港的一個關鍵原因。
劉培慶對經濟觀察報表示，物業公司估值走高的趨勢從今年春節以後表現尤為明顯，他認為這由幾個因素造成，“實體經濟下行，資本沒有找到更好的投資渠道，而物業行業作為一個價值窪地，被資本持續挖掘。因為它有很穩定的現金流，有很好的增長性，能給股東帶來很好的回報，而且風險非常低。”
申萬宏源研報顯示，港股物業管理板塊年初至五月底平均上漲近四成，同期恆生國企指數僅上漲2%。考慮到在行業集中度持續提升的過程中，合約管理面積穩步增長，業務結構優化下毛利率逐步改善，該行在中長期看好物業管理行業，並維持“超配”評級。
經濟觀察報記者梳理了在香港上市的8家物業公司，其中靜態市盈率目前最高的是碧桂園服務（64倍），此外，彩生活24.7倍、綠城服務41.8倍、中海物業26倍、雅生活51倍、中奧到家8.5倍、浦江中國18倍、祈福生活服務9.7倍。
碧桂園服務和雅生活均是2018年新近上市的物業公司，這兩家的市盈率也是目前物業公司中最高的，高達五六十倍。綠城服務則是港股物業公司市盈率持續走高的代表，其兩年前上市時的市盈率為26倍，兩年後已經上漲至40多倍。
但並非所有的上市物業公司都受到資本追捧。中奧到家目前是已上市物業公司中市盈率最低的，花樣年控股集團董事局主席潘軍也數次表示彩生活的估值被低估。劉培慶認為，估值更高的企業，往往具備三個特點：業績成長性強；依託於大型房企，地產主業持續輸血並保證了源源不斷的規模擴張；對外展開大型收併購動作。
“原來肯定大家都想去A股，但是今年情況不一樣了，現在看到有些港股物業公司60倍的市盈率，這對物業公司來說是個特別好的機會。而且A股往往排隊需要等好幾年，一些已在新三板掛牌過的企業，規範性較好，去港股一般8個月後即可敲鐘。”劉培慶表示。
劉培慶所在的第一物業，今年年中內部也開始探討赴港上市的話題，“是當作一個課題在探討，但是我們也還不確定資本青睞的窗口期能有多長，後續上市能不能給到現在這麼高的估值。”但他進一步表示，即便選擇赴港上市，第一物業也不會考慮從新三板摘牌，而是會尋求“新三板＋H股”的雙架構模式。
除了永升生活，仍然有不少物業公司在排隊等待赴港上市。6月份，佳兆業宣佈分拆佳兆業物業在香港聯交所主板上市，聯交所已確認可進行分拆；新城控股董事長王振華控制的物業公司新城悅控股有限公司（以下簡稱“新城悅”）今年也宣佈赴港上市，新城悅方面對經濟觀察報表示，之所以選擇香港的原因之一，在於香港資本市場從2017年開始持續向好，香港聯交所成為全球IPO最為活躍的交易所之一，另一方面香港聯交所是全球唯一一個已經有多家物業管理公司上市的交易所，已經形成了物業管理行業板塊，形成了相對穩定的物業管理企業的投資人群體，能夠促進公司價值的合理估值。
但林峰認為，過高估值不是常態，物業公司的合理水平是預計維持在二十幾倍的市盈率，“因為一定是有個高速增長才會給很高的倍數，穩定的行業二十幾倍的市盈率是個很正常的水平，五十幾倍我們也不期望，因為它站不久，有些物業公司剛開始市盈率很高，現在也在迴歸，增長高峰期過了市盈率就回歸了。”
—END—
閱讀更多 經觀地產 的文章
