2018年是置换房产的好时机。
在学员交流群，经常有学员问这样的问题：
我手上现金有80万、150万、320万...在**城市，我想改善，我要置换，我该买哪里？怎么买？现在买还是再等等？
是的，经济在发展，消费在升级，居住当然也要升级。之前一直和大家说2018年是置换的好时机。
在长效机制、房地产税还没有到来之前，就得淘汰那些未来无法满足生活需求的房子。而且，未来换房成本会越来愈高，早换更好。

在回答这个问题之前，首先要考虑未来5年，甚至10年，你想住在哪里。
因为是置换，那么就要比以前的房子好。
这个好怎么定义呢？仅仅是比以前的房子大，比以前的容积率低？地段更好吗？学区更好吗？比以前的户型好吗？
因为是置换，所以需求就更多。
比如原来的房子不能满足孩子上学问题，所以新房子要满足。比如，原来的房子不是人车分流，置换的房子需要人车分流。
因为是置换，所以期待就更多。
比如以前买过房，所以知道买对房子才能获取更多的增值收益，所以再买房子一定要升值更多。
对于对于刚需首次，根据你的资金城市，一般来说，城市的四环内地铁盘都是可以买的。

在工作中，我们知道，在成绩结果、时间节点、成本协调，风险控制等等统一最优化之中需找到最佳路径。
在投资里，道理完全一样。
有太多的人会问：你能帮我分析我家现在的资产情况该怎样配置，某个房子这个价格贵不贵？到底该不该买？要不要投资旅居地产？要不要进行海外房产配置？
这些归根结底也是家庭资产最优化决策的问题。我们每个人其实也是家族资产的总设计师。
前几天有个好朋友问我：
广州郊区增城区有个XX楼盘270㎡的房子单价不高可不可以买，他想改善住大房子。
我说，不行。因为三房四房是王道，广州城市面积大，房价对地段很敏感，必须有安全边界意识，区位意识！天河市中心最重要。
超过合理面积的三房四房，对于大多数人来说边际必要性都开始下降，第二个厨房第三个厕所第五个房间、露台阁楼，其实都是可有可无，唯一不可替代的是位置。因为位置关系到能不能住，能住的房子才有资格谈改善。
城市最重要，区位其次之。
如果你没有一套高品质自住的三房四房之前，不要去追求那些外围的院落、亭台阁楼。
我看过很多人，在市区内有套老破房子，在远郊非核心区域买特别便宜的低单价、大面积高档房产，结果市区住着不舒服，郊区数年甚至好多年住不成。
还有很多投资人，喜欢找笋高平高贷放大杠杆配合并发，在表面上，这笔投资回报率会很高，其实这些人都犯了路径选择上的大错。
没有抓住主要问题，放大的是风险，在次要问题上采取投机取巧，勤奋努力用在可有可无的细枝末节上！
例如，你的城市雾霾重，你可以在偏远的海边城市，或者山里买一套房单纯的居住吗？你买的房子只是解决的是你房子的空气问题，并没有解决你工作生活所需要的空气问题。因为你不可能为了点空气背井离乡，一个人去那个城市生活。
还有很多人的资产结构是：市区内总价低品质差面积小，而郊区面积大总价高，远郊更是重仓囤积大面积洋房别墅类的产品。
这样的畸形资产结构首先没有适合居住的，其次可出租资产太小太少，月供现金流压力必定大，最后在资产波动或者需要用钱时，流动性差，变现难。
除了少数几个一线城市缺少新房供应外，中国绝大部分城市都不缺少新房子，非核心区域的二手房除了个别年份，流动性都很低，高额的利润只出现在个别在风口抛出的幸运儿的传说里。
我一直对我身边的朋友说，能买一线绝不买二线，能买城市发展的核心方向，绝不买另一个方向（例如：广州往东、深圳往西、成都往南、重庆往北...）。
改善买不起大的先买核心区洋房，先买个小的，实在不行老城区买个小的。可以一点一点，一步一步往上换换。
一般来说，现在房价这么高，尤其是一线城市，很难一步到位，你只能一点点往上置换。
先买个小面积的，然后再换大的，但是有一点，现在的限购政策这么严格，二套的首付和房贷利率越来越高，你换房的成本也越来越高，在首套房时，就应该最大限度地利用房票。
例如，能买市中心，绝不买郊区；能买三房，绝不买两房；能买省一级学区绝不买市一级学区。
只要方向没错，一步步积累，就好。

总体来说，城市优先，然后再说片区。
置换的思路应该是：三四线城市置换一二线城市；郊区置换市中心；非学区置换学区；非地铁盘置换地铁盘，楼梯楼置换电梯楼。
想必最普遍的是小面积置换大面积的。
总之，根据你的预算，必须紧盯城市核心区域！
今年仍旧房住不炒，票有限，优先自住，再考虑投资收益，必须要将居住性、流动性，现金流持续性，进行协调统一综合最优化！
某些城市新城区荒凉、配套缺乏，并不宜居，但却可以迎来下一个五到十年的升值增值。
但是需要注意是，在上一波行情中，有些新区的价值被高估了，价格太高了，而人口和产业都跟不上，不值得长期看好。
过去十年，市中心房子的实际涨幅，相当于很多人一生的工资，除了超额的利润，更具有难得的流动性和安全性。
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