發佈會介紹
時間：2018年8月15日
2018年8月15日，旭輝集團2018年上半年業績發佈會在上海舉行。
業績發佈會核心觀點：
管理層業績解讀：
一、超越：銷售規模，持續增長
1、2018上半年合同銷售人民幣660.3億，同比增加40%；
2、至2018年7月，全年目標完成率達56%，合同銷售均價約為人民幣15300元/平方米；
3、銷售現金回款率超過80%，實現有質量的均衡增長，去化率達到70%以上；
4、縱深佈局，結構合理；二線為主，強三線為輔，業績更穩健；
5、2018年上半年銷售遍佈25城市，超過135個項目。
二、佈局：土儲增加，縱深佈局
1、增厚土儲、提升權益：1-7月收購72幅地塊，新增面積955萬平方米，新增貨值人民幣1800億，且應占權益比例提升至58%。截至2018年6月30日，土地儲備總建築面積約4040萬平米，貨值約6500億；
2、佈局縱深，增強抗風險能力：1-7月新進入14城，土儲覆蓋53個城市；
3、2018年1-7月平均拿地成本：人民幣6276元/平方米。
三、增長：收入利潤，增幅強勁
1、結轉收入：人民幣184.2億，同比增長64%；
2、淨利潤：人民幣34.2億，同比增長58%；
3、核心淨利潤：人民幣24.5億，同比增長59%。
四、利潤：利潤派息，維持高位
1、毛利率33.7%（非會計準則，撤除子公司並表的會計影響）,創歷史新高。核心淨利潤率13.3%（2017年12.8%）；
2、高派息：中期派發股息每股7港分，同比增長40%。
五、充裕：資源充足，持續發力
1、2018年全年可銷售資源超過人民幣2600億元，分佈超過50個城市，體現千億房企的運營能力；
2、預計2019年可供銷售資源人民幣4500億元，為業績的持續增長提供保障；
3、全國佈局、省域化縱深，分散於不同區域的各線城市，降低“限價”影響。
六、穩健：財務穩健，評級提升
1、把握融資窗口期，平均利息成本：5.3%；
2、淨負債率72%，持有現金391億；
3、信貸評級：國際BB，境內AAA級。
七、品質：產品服務，齊頭並進
1、關注產品和服務，實現有質量的增長；
2、產品力提升，發佈CIFI-5，全齡關懷系統引領行業；榮獲23項地產設計大獎；
3、悅心服務落地，客戶滿意度提升。
八、生態：跨界合作，打造生態
1、拓展跨界戰略合作，打造地產生態圈；
2、房地產企業強強合作；房地產+產業合作；
3、通過房地產平臺資源進行整合，構建美好生活。
問答環節Q&A
Q1：旭輝內部對於逆週期拿地的評判標準是什麼？
A1:我們會看行業的大週期。舉例而言，如果土地的價格較高峰時期已經下降了30%，我們覺得拿地的窗口已經來了，城市的基本面其實不會發生很大的變化，我們認為這個窗口期是很安全的。所以每個城市你去看基本面有沒有發生變化，如果基本面沒有發生變化，地價出現大幅下調時，我們認為投資窗口期會出來，而且這種窗口期出來其實會有很大的安全防護墊。
Q2：下半年的融資計劃如何，9月份償還的債務是否會提前贖回美元債？
A2:旭輝的融資比較講究節奏和窗口。投資有節奏，融資、銷售也有節奏。從上半年融資成本來看，我門還是比較好的把握了融資的窗口。今年7月份，我們就在國內發行了小公募，這個窗口非常重要，有時候融資時間差一個月，成本可能會提升一兩個pct。
從下半年來看，第一、我個人估計集團的負債率會下降，上半年除了新拿的地外，去年拿地的土地款支付已經告一段落。第二，也是很多投資人比較關心的，我們10月份有一筆35億的小公募到期，其實我們在7月份已經成功發行了25的新型小公募，這個資金是專款專用，那對於剩餘的十個億的話，我們會先徵求現有投資人回售，因為只有十個億。如果說現有的投資人願意回售的話，那我們後面的10億就不發了。
關於提前歸還美元債的問題，這要根據後面的融資成本來定，如果後面能夠以較低的成本獲得資金的話，我們會考慮提前歸還到期的美元債。
Q3：旭輝提出打造五家上市公司，目前進展如何？物業公司為什麼會轉投港股？長租、商管、教育有沒有上市的時間表？
A3:旭輝的五家上市公司是一箇中長期的規劃，我們最快的一家應該是物業，物業8月8日遞表，我們基本上是在年底，到明年年初完成一個上市公司，領寓應該是第二家。領寓在今年應該會完成A輪融資。物業為什麼選擇港股？我們還是覺得要選擇一個資本市場能夠更長遠的支撐企業的發展。國內A股的市盈率雖然估值高，但是我們對任何一家公司從來都不是以套現股權來承兌我們的收入，而是想著如何把公司做好。上市只是它很重要的一個過程和支持的平臺。所以我們選擇港股是認為未來港股在公司發展過程當中，對於企業的再融資，對於企業的規範發展，其實都有很大的支撐作用。所以我們選擇港股作為物業的這個上市的目標市場。
從我們的教育和其他的板塊來看，目前它還沒有那麼快的正式的上市計劃，可能是一個更為長遠的計劃。
Q4：對於今年下半年境內35億債券的回售是否有和投資人溝通？預計將會有多少回售比例？
A4：已經發了25億，所以上限是回售10億，很快會和投資人溝通。
Q5：今年發行的可轉債是否於明年上半年到期，是否將其計入淨負債？
A5：年初發的債券是一年期，也就是明年年初到期，已經計入了淨負債。
Q6：目前國內長租公寓是基本處於燒錢和搶市場的階段，旭輝領寓目前的出租率如何？計劃何時可以盈利？最近北京等地房租上升，旭輝如何看待資本和企業推高租金？
A6：長租公寓開業項目的平均出租率在85%以上，所謂短期內不盈利分為兩塊去看，整體公司不盈利是因為前期的投入較大，後臺研發、系統、品牌以及財務資本的投入較大，但是我們要做到每一家單列盈利。每一家單列盈利超過一定的規模以後，會把後臺的成本覆蓋掉，時間一長，前期投入的系統成本也會分攤掉，這是一個趨勢。旭輝做領寓以及其他一些房地產+業務，都有一個共同的特點，做當下看起來是不容易的事，但是未來會越來越容易的事。如果當下很容易了，那麼勢必越來越多人進來做，未來就會很難。這是我們的戰略選擇。在領寓，我們現在還是做投入，我們每年在後臺的成本費用其實並不是很大，明年可能就會進入盈利的階段了。
Q7：2018年開始三四線市場開始回暖，旭輝對三四線的看法如何？風險大不大？
A7：三四線不能一概而論，比如強三四線有人口流入，有的三四線，缺乏城市化的動力，所以我們選擇城市的時候會單獨考慮它是否適合深耕，如果不適合就機會型去進入。三四線很多城市是灘塗，大潮漲上來的時候很好，大潮下去的時候就擱淺。雖然價格不會跌，但會套牢，對三四線我們保持謹慎，要看準時間，可以在潮起潮落間撿撿貝殼。
Q8：正面投資窗口大概會出現在什麼時候，會有什麼徵兆？
A8：如果我能夠很準確的回答這個問題那就已經不是窗口期了，所以我覺得窗口期看起來是很複雜的問題，實際上是勤能補拙，我們每個月會有市場分析會，我們每個月對每個城市跟蹤幾年的數據去觀測去分析，每個階段會發現不同的徵兆，我們可以有機會去發現窗口期。所以這是大家在規律中摸索的，我也不能不負責任地貿然告訴你。
Q9：H1的淨負債率由50.9%上升至72%，能否具體拆解和分析上升的原因？
A9：上半年淨負債率跟隨貨值儲備的增長有了一定的上升，實際上，我們今年的可售貨值是2600億，明年是4500億，貨值的增長很大一方面是由於我們過去投資上的投入，所以淨負債率在我們可控範圍內的增長，帶來的是今年和明年可售貨值的增長，為我們未來的業績增長做了個好的鋪墊。
Q10：2018全年可售貨源超過2600億，但是銷售目標才1400億，是否反映了管理層對市場的悲觀預期？2019年有4500億可售，那麼預計的銷售比是否會更低？
A10：因為我們今年的供貨節奏上半年是全年計劃供貨的35%，大部分的供貨在下半年，集中在四季度，這是為什麼我們有供貨出來，但是去化率不能很高的原因。如果2600億是年初就能供貨的，那麼我們突破2000億也是大概率事件，但是如果都是在四季度為主的供貨，我們就會對後續的市場和政策保持敬畏之心。1400億我們最有把握，但是要不要往上衝，衝到多少就還要具體分析。因為有時候政府限價，我們不一定要在這個窗口期進行銷售，我們有靈活的主動權，不低於1400億是我們的承諾。明年的4500億的供貨來看，我們也會根據上下半年的供貨節奏，因為不是年末的發佈會，所以我還不能給你明年我們銷售目標的準確數字。
Q11：前不久，旭輝發佈了公告，表示公司的股東增持公司股票持股比例上升，這是為什麼？除了旭輝之外，其他的房企也在增持，那您認為又是為什麼？
A11：從這個股東增持來說的話，無非幾個原因，第一是對我們公司基本面的強大的信心。第二個從財務角度來看的話，旭輝的股票回購的這個點上來說，已經是到了一個非常具有投資價值的這麼一個區間。第三，我們半年度公佈的分紅的每一股來說，其實大概算一下，它的股息回報率，又到了一個非常高的水平。因為在這個點上的話，從大股東來說，包括我們很多旭輝的高管，都在做這方面的回購，也是對公司未來充滿了信心。
林總：講幾個，第一個旭輝上市到現在，我們控股股東一股股票沒賣過，只有在市場上買過。第二個，我們去年的分紅大概是兩毛一分錢，今年的股價大概在四塊兩毛錢，也就是說不算利潤，光算它的分紅5%。所以我們一直覺得在股票被低估的時候，就是我們大股東管理層增持的好機會。
Q12：緊接著下面還是一個很尖銳的問題，旭輝管理層一直在增持，但是旭輝股價還是會走低，今天降到了4.3港元，那麼認為是什麼原因導致的？
A12：不走低哪來建倉的機會呢，現在是最好的買入機會。第二個它不是旭輝走低，是整個行業受到國際資本市場的波動整體走低。但是大家都走低的時候，就是一個大海淘金很好的機會，如果一隻股票永遠只有單邊的上揚，那是永遠沒有機會的。
Q13：旭輝的權益土地儲備佔比只有差不多一半，那麼今後在拿地和開發方面，旭輝是否會減少合作模式？
A13：我覺得剛才我在最後一點的生態合作升級都已經講得很清楚了。第一個，旭輝不會放棄合作的戰略，只是把合作的戰略進一步升級。我們更多的跨界合作，更多的戰略合作，強強聯手。第二個，旭輝是否會調整我們權益比重，我們會根據階段性的土地窗口期。我們覺得市場好的時候，我們就放低一些權益比重，市場差的時候，我們就提升權益比重，從而來達到我們市場差的時候逆週期投資的思考。所以這是我們的一個思考。肯定不是放棄，而是升級。
Q14：融資成本上，銀行及其他借款的利息開支部分是2017年的近兩倍，優先票據的利息開支也有所增加，同時公司在今年的4月份也發了一筆高息的美元債，那接下來在償還上有什麼思考？怎麼面對人民幣可能的匯兌損失？
A14：這個第一個呢，這個關於資本性開支的增長和我們這個業績利潤的增長是保持均衡。從我們上半年的那個銷售增長40%，我們的這個結轉收入增長60%，利潤增長50%。所以從這些數據來看的話，實際上是同步。第二個呢，這個有一個很好的問題，就是問到了就是這個關於這個匯率風險，這個風險的話，這個年初7.2到現在是7.9，旭輝的這個策略是針對兩年以內的集中到期的債券，我們都會做主動性的匯率對沖，從目前我們半年度的成績來看，我們大概有37%的外匯借款，是沒有對沖，因為期限太長，市場上很難找到這個合理的這個對沖的手段，成本太高，所以我們對中短期的話，都會是會進行一個主動的套期保值，來平滑匯率風險。
Q15：目前旭輝的外幣債大概有多少是增長還是減少？外幣債的用途呢？
A15：在我們的這個旭輝從上市以來的話，我們有些負債基本上每年就是人民幣和非人民幣的有息負債基本上保持在五十五十，那基本上在這個境內利率比較低的時候，我們可能境內的話，融資可能會佔比到60。倒過來，如果說境外的話，融資成本低的時候，境外我們會把它保持在50，那兩邊的話，就是在四六之間做一些平衡，主要考慮還是財務成本。當然這裡面也會綜合考慮匯率對沖的成本。
Q16：旭輝希望穩中降槓桿，那麼未來會有哪些具體的戰略？
A16：第一個，我們還是加快資產的週轉率，能夠釋放出一部分經營效果。第二個就是會盤活一些低效的資產，加大對一些尾盤尾貨的去化力度。第三個我們會在思考，在新的這些合作伙伴當中，能有一些新的合作的這個模式。第四個就是我們在投資拿地方面，量入為出，不做超出自己能力範圍的事。第五個就是加快我們的銷售的回款。
Q17：下半年如果說市場不好的話，我們旭輝是否會採取率先降價的策略，或者會不會有其他的策略來應對？
A17：我覺得市場的情況來看，旭輝做一個負責任的公司是不會率先的去降價。第二個，市場對產品本身會有一個認同的價格。其實有很多城市不是降價的問題，而是限價跟現在期望降價之下，所以它還是會有一個正常的去化。所以我們在做一個思考。所以第一個不主動降價，別人的政府有一些限價，所以他就是我們可能有一些城市有一些區域，我們也就按照政府的限價，快速走貨，基本上因為我們下半年的銷售壓力不大。所以我們覺得還是會一個穩健的市場策略為主。
Q18：在長租公寓的方面，目前我們旭輝領寓的規模達到了35000間，其實就我們旭輝目前的整體發展來講，並不是體量非常的大。那麼問題來了，長租公寓方面到底有沒有具體的規劃？比如在幾年內要達到一個怎樣的規模？
A18：我們也希望長租公寓在未來的3到5年內，做到20萬間以上的規模。長租公寓行業保持住第一梯隊，前五位的規模，這就是我們的戰略目標。
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