发布会介绍
时间：2018年8月15日
2018年8月15日，旭辉集团2018年上半年业绩发布会在上海举行。
业绩发布会核心观点：
管理层业绩解读：
一、超越：销售规模，持续增长
1、2018上半年合同销售人民币660.3亿，同比增加40%；
2、至2018年7月，全年目标完成率达56%，合同销售均价约为人民币15300元/平方米；
3、销售现金回款率超过80%，实现有质量的均衡增长，去化率达到70%以上；
4、纵深布局，结构合理；二线为主，强三线为辅，业绩更稳健；
5、2018年上半年销售遍布25城市，超过135个项目。
二、布局：土储增加，纵深布局
1、增厚土储、提升权益：1-7月收购72幅地块，新增面积955万平方米，新增货值人民币1800亿，且应占权益比例提升至58%。截至2018年6月30日，土地储备总建筑面积约4040万平米，货值约6500亿；
2、布局纵深，增强抗风险能力：1-7月新进入14城，土储覆盖53个城市；
3、2018年1-7月平均拿地成本：人民币6276元/平方米。
三、增长：收入利润，增幅强劲
1、结转收入：人民币184.2亿，同比增长64%；
2、净利润：人民币34.2亿，同比增长58%；
3、核心净利润：人民币24.5亿，同比增长59%。
四、利润：利润派息，维持高位
1、毛利率33.7%（非会计准则，撤除子公司并表的会计影响）,创历史新高。核心净利润率13.3%（2017年12.8%）；
2、高派息：中期派发股息每股7港分，同比增长40%。
五、充裕：资源充足，持续发力
1、2018年全年可销售资源超过人民币2600亿元，分布超过50个城市，体现千亿房企的运营能力；
2、预计2019年可供销售资源人民币4500亿元，为业绩的持续增长提供保障；
3、全国布局、省域化纵深，分散于不同区域的各线城市，降低“限价”影响。
六、稳健：财务稳健，评级提升
1、把握融资窗口期，平均利息成本：5.3%；
2、净负债率72%，持有现金391亿；
3、信贷评级：国际BB，境内AAA级。
七、品质：产品服务，齐头并进
1、关注产品和服务，实现有质量的增长；
2、产品力提升，发布CIFI-5，全龄关怀系统引领行业；荣获23项地产设计大奖；
3、悦心服务落地，客户满意度提升。
八、生态：跨界合作，打造生态
1、拓展跨界战略合作，打造地产生态圈；
2、房地产企业强强合作；房地产+产业合作；
3、通过房地产平台资源进行整合，构建美好生活。
问答环节Q&A
Q1：旭辉内部对于逆周期拿地的评判标准是什么？
A1:我们会看行业的大周期。举例而言，如果土地的价格较高峰时期已经下降了30%，我们觉得拿地的窗口已经来了，城市的基本面其实不会发生很大的变化，我们认为这个窗口期是很安全的。所以每个城市你去看基本面有没有发生变化，如果基本面没有发生变化，地价出现大幅下调时，我们认为投资窗口期会出来，而且这种窗口期出来其实会有很大的安全防护垫。
Q2：下半年的融资计划如何，9月份偿还的债务是否会提前赎回美元债？
A2:旭辉的融资比较讲究节奏和窗口。投资有节奏，融资、销售也有节奏。从上半年融资成本来看，我门还是比较好的把握了融资的窗口。今年7月份，我们就在国内发行了小公募，这个窗口非常重要，有时候融资时间差一个月，成本可能会提升一两个pct。
从下半年来看，第一、我个人估计集团的负债率会下降，上半年除了新拿的地外，去年拿地的土地款支付已经告一段落。第二，也是很多投资人比较关心的，我们10月份有一笔35亿的小公募到期，其实我们在7月份已经成功发行了25的新型小公募，这个资金是专款专用，那对于剩余的十个亿的话，我们会先征求现有投资人回售，因为只有十个亿。如果说现有的投资人愿意回售的话，那我们后面的10亿就不发了。
关于提前归还美元债的问题，这要根据后面的融资成本来定，如果后面能够以较低的成本获得资金的话，我们会考虑提前归还到期的美元债。
Q3：旭辉提出打造五家上市公司，目前进展如何？物业公司为什么会转投港股？长租、商管、教育有没有上市的时间表？
A3:旭辉的五家上市公司是一个中长期的规划，我们最快的一家应该是物业，物业8月8日递表，我们基本上是在年底，到明年年初完成一个上市公司，领寓应该是第二家。领寓在今年应该会完成A轮融资。物业为什么选择港股？我们还是觉得要选择一个资本市场能够更长远的支撑企业的发展。国内A股的市盈率虽然估值高，但是我们对任何一家公司从来都不是以套现股权来承兑我们的收入，而是想着如何把公司做好。上市只是它很重要的一个过程和支持的平台。所以我们选择港股是认为未来港股在公司发展过程当中，对于企业的再融资，对于企业的规范发展，其实都有很大的支撑作用。所以我们选择港股作为物业的这个上市的目标市场。
从我们的教育和其他的板块来看，目前它还没有那么快的正式的上市计划，可能是一个更为长远的计划。
Q4：对于今年下半年境内35亿债券的回售是否有和投资人沟通？预计将会有多少回售比例？
A4：已经发了25亿，所以上限是回售10亿，很快会和投资人沟通。
Q5：今年发行的可转债是否于明年上半年到期，是否将其计入净负债？
A5：年初发的债券是一年期，也就是明年年初到期，已经计入了净负债。
Q6：目前国内长租公寓是基本处于烧钱和抢市场的阶段，旭辉领寓目前的出租率如何？计划何时可以盈利？最近北京等地房租上升，旭辉如何看待资本和企业推高租金？
A6：长租公寓开业项目的平均出租率在85%以上，所谓短期内不盈利分为两块去看，整体公司不盈利是因为前期的投入较大，后台研发、系统、品牌以及财务资本的投入较大，但是我们要做到每一家单列盈利。每一家单列盈利超过一定的规模以后，会把后台的成本覆盖掉，时间一长，前期投入的系统成本也会分摊掉，这是一个趋势。旭辉做领寓以及其他一些房地产+业务，都有一个共同的特点，做当下看起来是不容易的事，但是未来会越来越容易的事。如果当下很容易了，那么势必越来越多人进来做，未来就会很难。这是我们的战略选择。在领寓，我们现在还是做投入，我们每年在后台的成本费用其实并不是很大，明年可能就会进入盈利的阶段了。
Q7：2018年开始三四线市场开始回暖，旭辉对三四线的看法如何？风险大不大？
A7：三四线不能一概而论，比如强三四线有人口流入，有的三四线，缺乏城市化的动力，所以我们选择城市的时候会单独考虑它是否适合深耕，如果不适合就机会型去进入。三四线很多城市是滩涂，大潮涨上来的时候很好，大潮下去的时候就搁浅。虽然价格不会跌，但会套牢，对三四线我们保持谨慎，要看准时间，可以在潮起潮落间捡捡贝壳。
Q8：正面投资窗口大概会出现在什么时候，会有什么征兆？
A8：如果我能够很准确的回答这个问题那就已经不是窗口期了，所以我觉得窗口期看起来是很复杂的问题，实际上是勤能补拙，我们每个月会有市场分析会，我们每个月对每个城市跟踪几年的数据去观测去分析，每个阶段会发现不同的征兆，我们可以有机会去发现窗口期。所以这是大家在规律中摸索的，我也不能不负责任地贸然告诉你。
Q9：H1的净负债率由50.9%上升至72%，能否具体拆解和分析上升的原因？
A9：上半年净负债率跟随货值储备的增长有了一定的上升，实际上，我们今年的可售货值是2600亿，明年是4500亿，货值的增长很大一方面是由于我们过去投资上的投入，所以净负债率在我们可控范围内的增长，带来的是今年和明年可售货值的增长，为我们未来的业绩增长做了个好的铺垫。
Q10：2018全年可售货源超过2600亿，但是销售目标才1400亿，是否反映了管理层对市场的悲观预期？2019年有4500亿可售，那么预计的销售比是否会更低？
A10：因为我们今年的供货节奏上半年是全年计划供货的35%，大部分的供货在下半年，集中在四季度，这是为什么我们有供货出来，但是去化率不能很高的原因。如果2600亿是年初就能供货的，那么我们突破2000亿也是大概率事件，但是如果都是在四季度为主的供货，我们就会对后续的市场和政策保持敬畏之心。1400亿我们最有把握，但是要不要往上冲，冲到多少就还要具体分析。因为有时候政府限价，我们不一定要在这个窗口期进行销售，我们有灵活的主动权，不低于1400亿是我们的承诺。明年的4500亿的供货来看，我们也会根据上下半年的供货节奏，因为不是年末的发布会，所以我还不能给你明年我们销售目标的准确数字。
Q11：前不久，旭辉发布了公告，表示公司的股东增持公司股票持股比例上升，这是为什么？除了旭辉之外，其他的房企也在增持，那您认为又是为什么？
A11：从这个股东增持来说的话，无非几个原因，第一是对我们公司基本面的强大的信心。第二个从财务角度来看的话，旭辉的股票回购的这个点上来说，已经是到了一个非常具有投资价值的这么一个区间。第三，我们半年度公布的分红的每一股来说，其实大概算一下，它的股息回报率，又到了一个非常高的水平。因为在这个点上的话，从大股东来说，包括我们很多旭辉的高管，都在做这方面的回购，也是对公司未来充满了信心。
林总：讲几个，第一个旭辉上市到现在，我们控股股东一股股票没卖过，只有在市场上买过。第二个，我们去年的分红大概是两毛一分钱，今年的股价大概在四块两毛钱，也就是说不算利润，光算它的分红5%。所以我们一直觉得在股票被低估的时候，就是我们大股东管理层增持的好机会。
Q12：紧接着下面还是一个很尖锐的问题，旭辉管理层一直在增持，但是旭辉股价还是会走低，今天降到了4.3港元，那么认为是什么原因导致的？
A12：不走低哪来建仓的机会呢，现在是最好的买入机会。第二个它不是旭辉走低，是整个行业受到国际资本市场的波动整体走低。但是大家都走低的时候，就是一个大海淘金很好的机会，如果一只股票永远只有单边的上扬，那是永远没有机会的。
Q13：旭辉的权益土地储备占比只有差不多一半，那么今后在拿地和开发方面，旭辉是否会减少合作模式？
A13：我觉得刚才我在最后一点的生态合作升级都已经讲得很清楚了。第一个，旭辉不会放弃合作的战略，只是把合作的战略进一步升级。我们更多的跨界合作，更多的战略合作，强强联手。第二个，旭辉是否会调整我们权益比重，我们会根据阶段性的土地窗口期。我们觉得市场好的时候，我们就放低一些权益比重，市场差的时候，我们就提升权益比重，从而来达到我们市场差的时候逆周期投资的思考。所以这是我们的一个思考。肯定不是放弃，而是升级。
Q14：融资成本上，银行及其他借款的利息开支部分是2017年的近两倍，优先票据的利息开支也有所增加，同时公司在今年的4月份也发了一笔高息的美元债，那接下来在偿还上有什么思考？怎么面对人民币可能的汇兑损失？
A14：这个第一个呢，这个关于资本性开支的增长和我们这个业绩利润的增长是保持均衡。从我们上半年的那个销售增长40%，我们的这个结转收入增长60%，利润增长50%。所以从这些数据来看的话，实际上是同步。第二个呢，这个有一个很好的问题，就是问到了就是这个关于这个汇率风险，这个风险的话，这个年初7.2到现在是7.9，旭辉的这个策略是针对两年以内的集中到期的债券，我们都会做主动性的汇率对冲，从目前我们半年度的成绩来看，我们大概有37%的外汇借款，是没有对冲，因为期限太长，市场上很难找到这个合理的这个对冲的手段，成本太高，所以我们对中短期的话，都会是会进行一个主动的套期保值，来平滑汇率风险。
Q15：目前旭辉的外币债大概有多少是增长还是减少？外币债的用途呢？
A15：在我们的这个旭辉从上市以来的话，我们有些负债基本上每年就是人民币和非人民币的有息负债基本上保持在五十五十，那基本上在这个境内利率比较低的时候，我们可能境内的话，融资可能会占比到60。倒过来，如果说境外的话，融资成本低的时候，境外我们会把它保持在50，那两边的话，就是在四六之间做一些平衡，主要考虑还是财务成本。当然这里面也会综合考虑汇率对冲的成本。
Q16：旭辉希望稳中降杠杆，那么未来会有哪些具体的战略？
A16：第一个，我们还是加快资产的周转率，能够释放出一部分经营效果。第二个就是会盘活一些低效的资产，加大对一些尾盘尾货的去化力度。第三个我们会在思考，在新的这些合作伙伴当中，能有一些新的合作的这个模式。第四个就是我们在投资拿地方面，量入为出，不做超出自己能力范围的事。第五个就是加快我们的销售的回款。
Q17：下半年如果说市场不好的话，我们旭辉是否会采取率先降价的策略，或者会不会有其他的策略来应对？
A17：我觉得市场的情况来看，旭辉做一个负责任的公司是不会率先的去降价。第二个，市场对产品本身会有一个认同的价格。其实有很多城市不是降价的问题，而是限价跟现在期望降价之下，所以它还是会有一个正常的去化。所以我们在做一个思考。所以第一个不主动降价，别人的政府有一些限价，所以他就是我们可能有一些城市有一些区域，我们也就按照政府的限价，快速走货，基本上因为我们下半年的销售压力不大。所以我们觉得还是会一个稳健的市场策略为主。
Q18：在长租公寓的方面，目前我们旭辉领寓的规模达到了35000间，其实就我们旭辉目前的整体发展来讲，并不是体量非常的大。那么问题来了，长租公寓方面到底有没有具体的规划？比如在几年内要达到一个怎样的规模？
A18：我们也希望长租公寓在未来的3到5年内，做到20万间以上的规模。长租公寓行业保持住第一梯队，前五位的规模，这就是我们的战略目标。
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