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在洛杉矶地区，尔湾是中国大陆来的新移民聚集的地区。因为中国移民喜欢住大房子、新房子的特点，这一城市修建了许多的百万大屋。根据联邦人口普查局公布的数字，2015 年尔湾人口约有25 万8 千人。居民中有大约45% 的亚裔， 40% 的白人，7% 的拉丁裔，以及3% 的非洲裔。而房屋的中位价格为74 万美元。 总体来说，因为房屋年代比较新、面积比较大，而且社区也以大房子集中，所以价格并不便宜。通常新建的房屋也在一百万左右。但是，虽然华人来到这里抢房，将房价炒高了，可是并不代表这里的房子就是性价比最好，也不是最贵的。尔湾属橙县，比之其他海边的海景房，这里的房子并不算贵。但是比之中国的北上广地区的房价，真也算是便宜的了。 由于新来的华人的涌入，使得尔湾地区的房价不同寻常地高于其他地区。虽然尔湾也是学区良好，受教育水平高的社区，便是随着华人人口的增长，已经形成又一个华人城。这样的情况往往会造成当地社区对华人的排挤。许多在本区的老居民，并不想搬家，可是房价不断上涨，房关税一直攀高，也造成他们要交更多的税，他们对这种房价不正常增高的现象比较焦虑。而华人在北京的高房价下，能够又一百万左右买到新房，已经非常满意。所以，越来越多的华人涌入该市，就如当时华人喜欢涌入蒙特利公园市与阿凯迪亚市一样，渐渐改变了人口结构，画风就不同了。
美国生活速递
作者米叔，这才是美国创办者，旅美学者，资深媒体人。
一个字贵！二个字很贵！
尔湾是位于加利福尼亚州橘县的一个城市，居民集中在中上阶层。其中白人人口50%、亚裔人口占39%，其他族裔比例较少。
（图一，尔湾人口结构，白人占50%, 亚裔占39%）
尔湾给米叔的第一印象，是一个很decent的城市，很多美国人养老除了选择东南边的佛罗里达，也会选择西南的尔湾。因此，在尔湾，经常可以在路上看到豪车，以及车里坐着的酷酷的老头老太太。另外，近十年来，越来越多的中国富豪在尔湾购置房产。简单来说，不管是教育资源、环境、工作机会、经济、还是治安，尔湾都极大满足了富有阶层的需求。也许有人会说，富豪爱大城市。在国内，这的确是定律。北上广深集中了全国的优质资源。但是在美国，虽然大城市有着众多的资源，但同时也伴随着治安和地皮限制。而尔湾是近十年新兴发展的城市之一，空间广泛，因此各种好的资源和投资纷纷都选择这个城市。自然，房价和生活成本也蹭蹭往上走。
米叔查询了Best places的数据。如果美国住房成本指数为100，尔湾的平均住房成本指数为418，（纽约、洛杉矶313左右，旧金山600指数）。因此，尔湾即使不是最贵，那也是相对贵的了。能支撑起高房价，显然需要有高收入人群去支撑。
图1可以看到尔湾地区的收入中位数大约为9万美金。同加州总体相比，尔湾的任何一个阶层收入水平都比整个加州要高。例如，在尔湾前5%的富人年收入25万美金左右，而整个加州前5%的年收入平均在23万美金左右。
（图1淡绿色为尔湾， 深绿色为加利福利亚洲。）
因此，整体的居住人民收入高，尔湾的房价中位数也在较高的区间： 大约$776,500美金。米叔将尔湾与下列美国主要城市进行比较：
·洛杉矶房产中位数 $583,600
·纽约房产中位数 $581,400
·休斯顿房产中位数 $ 219,922
·芝加哥房产中位数 $ 208,900
·奥兰多房产中位数 $157,600
·西雅图房产中位数 $584,400
·檀香山房产中位数 $635,500
最后祭出“湾区”的中位数房价： $1,122,500 心疼在湾区打拼的朋友。米叔上文列出的都是美国特大城市的中位数房价，而尔湾这样一个小城市就已经超过了它们，除了“无敌”的旧金山。
另外，米叔将全美最大购房平台zillow打开，中位数的房产大约长这样：
（142平方米，三居室二卫生间）
当然，在尔湾还是有较为便宜的房产，米叔从价格最低排列，最便宜二居室大约在20万起，并且20 – 50万的房屋大多数为Condo户型（并非联排别墅），也不是国内所说的独栋别墅。如果按照问题中所选“别墅房型”在尔湾地区都是60万以上不封顶，因此可以知道这个地区房价是高的。所以，钱包鼓鼓的你，尔湾值得拥有。
这才是美国
作为一个美国尔湾本地人，恐怕我是最有资格回答这个问题了。相比其他城市，不算便宜。根据城市的发展以及2008年金融危机的表现，尔湾的房子是非常经手的起任何打击的了。到底贵还是不贵，要看价值。北上广的学区房也贵的，但是一套也值千万了。而且供不应求。尔湾的房子也自己的价值，我们选择住在尔湾，也是各有原因的
我的房子今年7月刚刚买了，三居室185平米，80多万，出租是4800到5800美金的价格区间。各种税，hoa等乱七八糟每月不过1000，每月维修服务等等也不算多, 这样的房子投资相当完美。特别感激我的牛逼经纪人给挑的。
会有很多人问我这个问题，尔湾不是被中国人炒房子已经炒到了天价吗？你怎么还在尔湾买房子呢？
其实说实话，我选择尔湾的理由实在太多。其中有一点就是，尔湾不光是中国人来炒房，全世界的有钱人都喜欢搬家到尔湾，美国白人，中东富人，中日韩的有钱人，都来'炒'尔湾的房子。是不是有点像上海，香港，纽约，伦敦呢？虽然城市不大，但全世界都有富人前来，这在严格意义上不能说是炒房了吧。
大家都知道我（美国尔湾苏珊）最近刚买了房，目前开始出租，为此，还写了几字的，专为来尔湾租房者的全面攻略。因为本身是妇产科专业的翻译，所以我更希望能租给我能服务到的孕妇妈妈们。大家找到我都说，找到我就有了一个美国医院体系内部的人，能随时伴随左右，提点一些，就会让在美国的待产以及生产的过程，格外的顺心。我觉得我的服务有意义能给赴美生子的孕妇省心省钱，也非常开心。
除此外，我也咨询了各类房子开发专家，投资尽职调查专人，美国加州注册建筑师，从地质污染，地震防震，到历史趋势，经纪发展，到孩子上学，到城市政治取向，让我彻底了解了我投资的城市。过多的不讲了，大家看看，为什么尔湾是如此安全的一个城市。
洛杉矶尔湾是全美国最安全城市排名帮上，连续多年全美第一，今年排第二。你来了也会发现，很多人晚上都是不关车库们的。我们家之所以安在洛杉矶尔湾，也是比较考虑这一点的，孩子上学环境纯净能专心学习，接触的人群也素质高，男性没有晚上应酬的场所，只是几个好友家庭聚会聊天。
因为美国两极分化十分严重，不安全的地方枪战都有可能，安全的地方连门都不锁。洛杉矶尔湾就是这样一个非常安全的城市，我一家人选择洛杉矶尔湾也是因为非常重视安全，而且这里文明程度高，大家不论是否认识，走在街上也都点个头，微笑一下。每天也都是和和气气，安全美丽的环境，温度又是冬天不冷，夏天不热，着实舒服。所以，租房的房客也可以安心安全。我（美国尔湾苏珊）作为房主房东，也可不用操心。
根据美国洛杉矶尔湾当地最大新闻媒体Orange Coast Register报道，洛杉矶尔湾安全是有多重原因的。
第一个原因是居民富有。一般越贫穷的城市，犯罪率越高。洛杉矶尔湾属于美国中产阶级的城市，居民收入高，所以犯罪率就低。
第二个原因：居民教育程度高。2/3的洛杉矶尔湾成人居民都有本科及以上学历，因此，洛杉矶尔湾安全。
第三，洛杉矶尔湾在城市打造中属于大师级别的城市规划，把“灯红酒绿”的生意全部排除在洛杉矶尔湾之外。比如，酒吧，夜店，酒精商店，纹身商店，赌场，脱衣舞店都是吸引犯罪人群的商业类型，这些虽然可以给政府很高的税收，但是洛杉矶尔湾就是这么的有气节，全部拒之门外，不允许在洛杉矶尔湾城市内有这里生意，也不招揽犯罪人群。所以，有些人来洛杉矶尔湾会感觉到无聊，其实，白天的户外活动真的太多了，你要是无聊不知道干什么，可以问我，我（美国尔湾苏珊）给你策划，每天游玩体验美国，六十天不重样。带着孩子就更是如此了，孩子的活动那简直就数不胜数，就怕父母太累。
第四， 加州大学洛杉矶尔湾分校（UCI）也使得这个城市非常安全。UCI全球百名名校排名之内，在大学这个年龄段的学生，如果不上学正是发现自我的年龄，很容易做出错误选择。洛杉矶尔湾大学的学生日夜学习，环境优美，远离犯罪，也对于洛杉矶尔湾城市安全度有巨大好处。
安全，顺利，平安，子女教育优良，生活舒适，也真的就是我安家的必要选择。
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附件:我自己买房出租，写过一个关于尔湾各方面买房出租条件的文章，大家可以参考
以上就是我自己买的房子
洛杉矶尔湾成熟的社区绿树成荫，人不多也不少，像是中国高端度假区一样，小区的各种配套设施 (请看第2点)完整的运营。比如我（美国尔湾苏珊）购买的房子所在的洛杉矶尔湾woodbury小区就是非常成熟的社区，非常适合居住。
洛杉矶尔湾新的小区，优点就是什么都是新的，缺点就是，树木都是小苗，草坪还不完整，看起来有些荒凉，还有工地，已经装修的工人也是会偶尔看到的。
洛杉矶尔湾比较旧的小区，优点就是非常好的地段，缺点是稍微旧。虽然树木成荫，但是房屋都有几十年以上，看起来稍微显旧，卫生条件有待考量。最重要的问题是，如果房主找专业的建筑设计师对房屋进行装修改造过还好，如果没有进行改造过，抗震级别远不如2000年后建成房子的级别。加州是地震带，大多居民住房都会木质结构，抗震级别非常高。尤其2000年之后建成的房子与80年代的房子，政府验收的时候，抗震强度是有差别的。但这并不妨碍洛杉矶尔湾本地居民也是长期居住。我购买房子的时候，也都有房屋查验公司来做检查，会有比较全面报告，再找个注册建筑师给你衡量一下，就能全面了解。事实上，我（美国尔湾苏珊）周边有不少专门做House Flipping（旧房重装修），买了这些好地段低价的房子后，花两个月重新装修后上市，能卖个好价格，也是很赚钱的。我在这个区域也看重一套重新装修过的房子，非常喜爱，可惜出offer太晚，没有抢到。
社区成熟到底是什么？为什么在美国洛杉矶尔湾租房，租民宿要考虑这点？
其实，社区成熟度就是方便，舒适，优美的总体评价。
美国尔湾苏珊
在南加州，尔湾的房价算是中上水平。
首选要确定你的购房实际需求是什么？是要自住还是投资，多大？什么位置？要靠近哪里？
之后，就可以做一些研究，比如在谷歌上搜索尔湾房产，或者询问一下身边了解情况的朋友，以便对我们尔湾本地的生活设施、周边情况有更多了解。
然后可以与尔湾本地专业房产经纪联系获取本地的房产市场情况、房价、房源信息等。
房价一直在变化，前些年美国金融危机的适合，尔湾房价业跌过，所以要看当时的房产市场情况。
一般来说，100万美金可以在尔湾买到一个独立屋，当然面积越大，位置越好，价格也会更高。如果是要投资公寓和联排的话，一般并不用花到100万这么多一般50-80万就有很多选择。
美国房产
洛杉矶尔湾持牌房产经纪回答如下:
一句话来说，在南加州与尔湾学区类似的城市里，尔湾的房价不算贵。
比如说，尔湾五六十万就能买到学区房，甚至最便宜的还有三十几万的。这在很多类似的城市都做不到。
欢迎关注我的头条号:跟着我看美国房，为你带来最有价值的洛杉矶尔湾房产信息。还有洛杉矶尔湾房产实拍视频。
跟着我看美国房
一、美国没有别墅这个概念
二、能想到来美国买房的，Irvine的房间根本不贵。别听什么房间中位数70万的瞎逼逼。70万的房子自有他的价值，比起一百万只能买到烂房子，还要加价的好多了。
