案情

2016年4月甲縣大興房地產公司瀟水小區，規劃建設3棟28層的住宅商品房，建設之初的規劃是建設地下室作為人防工程。人防地下室建成後，大興房地產開發公司向當地人防辦繳納人防工程異地建設費90萬元。商住樓出售的時候，大興房地產開發公司與購房業主沒有就人防地下室的歸屬、使用進行約定，商住房購買業主一直將車輛免費停放在地下室，一年多以後，大興房地產開發公司將地下室出售給陽光公司建設一個地下商場，商場在裝修的過程中阻止商住房業主停車，遂引發糾紛。因協商不成，瀟水小區600名業主將大興房地產公司和陽光公司訴至法院，要求確認大興房地產公司和陽光公司簽訂的買賣合同無效，瀟水小區地下室由業主優先使用。

01分歧

本案在審理過程中，合議庭存在兩種不同的意見：

第一種意見認為，瀟水小區最初的規劃設計有人防地下室，但是在地下室建成以後，大興房地產開發公司已經向當地人防辦交納了人防工程異地建設費，從此以後，原設計的人防地下室不再具有人防的性質。既然不具有人防性質，該地下室由大興房地產公司出資建設，所有權當然歸大興房地產公司。地下室所有者當然有權對外出售所有權。因此，瀟水小區600名業主要求確認大興房地產公司和陽光公司簽訂的買賣合同無效以及瀟水小區地下室由業主優先使用的訴訟請求不成立，依法應當駁回原告的訴訟請求。

第二種意見認為，瀟水小區在規劃的時候本來就設計了人防地下室並且已經建設成功，在這種情況下，大興房地產開發公司繳納人防異地建設費用，改變業已建成的人防地下室的用途，沒有法律依據。因此，大興房地產公司將人防地下室出售給陽光公司開設商場的合同是無效的。

02評析

筆者同意第二種意見，理由如下：

一、瀟水小區不符合繳納異地建設費的客觀條件

根據《湖南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第十五條規定“新建民用建築因下列條件限制不宜修建防空地下室的，建設單位應當向人民防空主管部門提出易地建設申請：（一）採用樁基且樁基承臺頂面埋置深度小於三米或者不足規定的地下室空間淨高的；（二）按照規定標準應建防空地下室的面積小於地面建築主樓首層的面積，且基礎和結構處理困難的；（三）因流沙、暗河等地質條件限制不宜修建的；（四）因建設場址所在區域的房屋或者地下管道設施密集，防空地下室不能施工或者難以採取措施保證施工安全的；（五）不符合人民防空工程建設規劃的。”“人民防空主管部門應當在收到易地建設書面申請後十五個工作日內，作出決定。不符合前款規定情形的，不得批准易地建設。”本案中，瀟水小區在建設規劃的時候設計了人防地下室，事實上、客觀上也已經建成人防地下室，不符合新建民用建築因條件限制不宜修建防空地下室的情形，凡是不符合《湖南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第十五條第一款規定情形的，不得批准異地建設，不符合繳納異地建設人防工程的條件。

二、不能通過繳納人防異地建設費改變地下室用途

根據《湖南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第十四條規定“城市新建民用建築應當根據國家和省人民政府的有關規定，按照地面建築面積的一定比例修建戰時可用於防空的地下室，並與地面建築同步設計、施工，同時投入使用。”第十七條規定“任何單位或者個人不得批准免建、少建、緩建防空地下室或者降低防空地下室防護等級，不得批准免交、減交或者緩交防空地下室易地建設費，但國家另有規定的除外。”“違反前款規定作出的批准決定無效，由上一級人民防空主管部門責令建設單位補建防空地下室或者補繳防空地下室易地建設費。”也就是說，建設城市民用建築應當建設人防地下室，任何單位和個人違反規定作出免建人防地下室的批准決定均是無效的。本案中，當地人防部門雖然收取了大興房地產開發公司的人防異地建設費90萬元，但是大興房地產公司並不能將瀟水小區已經建成的人防地下室出售。另一方面來看，大興房地產公司將已經建成的人防地下室用出售給陽光公司建商場，會對瀟水小區業主戰時防空安全造成不利影響，損害了業主的利益，也應當被制止。

三、業主在支付租金後有權優先使用地下室停車

根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”也就是說，開發商作為投資者在平時有權對人防地下室進行管理，收益歸大興房地產開發公司所有。但是，如何管理使用呢？大興房地產開發公司處分、收益人防地下室必須符合《中華人民共和國人民防空法》第二十條、第二十六條、第二十七條規定，平時利用人民防空工程，有利於平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用；平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，任何組織或者個人不得進行影響人民防空工程使用或者降低人民防空工程防護能力的作業，不得影響其防空效能。從本案來看，大興公司將人防地下室出售給陽光公司建商場，沒有做到有利於群眾的生產生活，會對600名業主停車造成困難，影響群眾的生產生活，而且建成商場以後，人防地下室的防控效能會受到影響。而大興房地產公司將人防地下室出租給600名業主停車就正好符合人防地下室的建設目的，平時有利於群眾生產生活，戰時不影響防空效能。因此，大興房地產開發公司應當將人防地下室優先供業主有償停車使用。

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