“今年5500億，明年呢？難道真的要1萬億？”
自從2017年下半年碧桂園無懸念5500億規模、成為最大房企後，這樣的疑問就在地產圈發酵。
這兩天，碧桂園年會上傳出的關於“2018年計劃”的新聞又刷屏了。一條主要內容是“40年前的順德農民楊國強，要回農村種田了！”這很楊國強。
另一條，則更為讓人咂舌：據說，楊國強給碧桂園定的目標是保底8000億，衝擊10000億！為了實現這個規模，碧桂園要做到鄉鎮、縣城都有碧桂園的“給你一個五星級的家”。但這條新聞在隨後一天被刪除了。
2016年之前，碧桂園的規模排名一直在三甲之外。然而在2016年、2017年，從晉升全國三甲，再到如今登頂，它只用了兩年時間！
然而，這種恐怖的爆發力在地產圈卻像踩到尾巴似的，引來對碧桂園的諸多吐槽——項目在三四線城市打轉，產品雷同，一張圖紙吃遍天下，高端項目擠不進身影，廣告炫目，保險式營銷。
碧桂園規模的極速膨脹、以及對速度的過度追求，出現了很多後遺症，引發了更多的質疑——時不時就有見諸報端的拉橫幅投訴碧桂園質量的；快速銷售催生出“偽造政府公章辦預售證”等行為，全民營銷被迫帶來虛假營銷······
但對於碧桂園最大的質疑是，碧桂園真的要到鄉鎮、縣城？2017年來房地產的這波行情是從上往下走的，碧桂園2017年銷售成績中三四線城市佔65%份額，確實起到了關鍵作用。縣域房地產還可以收一波城鎮化紅利，但一地雞毛的縣鎮市場路滑易摔，很容易掉進去出不來；利潤更加稀薄，以規模換利潤是否值得？以碧桂園的速度，可能一兩年就把縣城吃完了，到時它又何去何從？
1
城鎮化最徹底的公司
“40年前我種田，40年後我還是回去種田。”楊國強說，“現在公司治理、管理已經很好。未來，我想用80%的精力為國家做一些事。”
楊國強是個極富中國式智慧的人，低調謹慎、政治正確，時時強調自己農民出身，業務一直緊跟國家的腳步——
國家提出新型城鎮化，2016年，碧桂園發佈了產城融合戰略，宣佈投資千億元佈局“科技小鎮”；
國家鼓勵租賃市場，碧桂園就喊出“2020 年將提供 100 萬套長租公寓”的口號；
十九大提出鄉村振興計劃，碧桂園就要下鄉去種田了。
“十九大後，第二輪土地承包到期要再延長30年，這30年是好機會。”楊國強說。
從3天前碧桂園年會上傳出來的消息，碧桂園將打造鳳凰優選，提供安全綠色的食品。楊國強說， 碧桂園自己去找沒有金屬汙染的土地生產、種養，自己建加工廠，送貨到家。“我們期望在全世界範圍，找到沒有重金屬汙染、沒有農藥殘留、貨真價實的東西。商品種類，我要求找600種。我不允許利潤超過1%。”
現在網上已經有碧桂園招聘農業博士的信息，據說年薪超乎想象！ 但種地是件很花時間、耗精力的事，週期長、見效慢，而蓋房子卻是很快、很現實的事。對於快週轉、速見效的碧桂園來說，能否突然減速適應這一模式？
雖然楊國強對農業、農村的情懷，我們得豎個大拇指，但顯然為農民蓋房才是碧桂園最現實的選擇，沒有房地產的利潤，農業怕是沒有人敢碰。
在年會傳出的那條沒有驗證的消息中說，為了實現2018年規模要求，碧桂園要每個區域都要進行縱向深耕排查，只要常住人口在1萬以上的鄉鎮都是碧桂園的目標“城市”。2017年9月的時候就有有媒體透漏碧桂園在一次內部高管會上，莫斌就宣佈將要大舉進攻縣城的戰略。從碧桂園的招聘信息來看，的確像是為了更小縣級區域負責人作打算。
不誇張地說，碧桂園確實是中國城鎮化最徹底的公司。但為農民蓋房，絕不是一件容易的事情，風險很大。2011年時，鬱亮曾說過，萬科未來不排除為農民蓋房，但如今萬科已經完全放棄農村，改為城市配套運營商了。
2
為啥只有碧桂園深耕三四線？
很多公司都撤出了三四線城市，只有碧桂園卻在反其道而行之，在三四線越沉越深。
那麼，為什麼只有碧桂園敢這麼做？
雖然碧桂園的產品在業界乏善可陳，但在三四線城市，碧桂園是大品牌的代名詞，人們以入住碧桂園為榮。 這是因為三四線城市的居住水平很差，碧桂園在三四線對壘完全是降維打擊，當地小開發商根本不是對手。
在行業的巨頭中，碧桂園是唯一一家從創業就走中小城市開發路線的，而且摸索出了一條獨特的模式——其實就類似小鎮模式的旅遊大盤，選址一般在偏遠郊區，但是有山水資源，它負責開荒建路學校商業做配套，土地成本可以忽略不計。更重要的是它的開發模式，標準化程度很高，像工廠流水線一樣，拿著它的傻瓜手冊，什麼環節該做什麼把它自己那套公式按部就班就行。碧桂園樓盤戶型、配置、項目名稱都差不多，售樓處樣板示範區幾乎一個樣。
楊老闆也曾這樣定義碧桂園的成功，“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠”。雖然地產開發講究快週轉，各大開發商也在努力推進各個條線標準化作業指引，但碧桂園把標準化做到了極致——別人還沒確定規劃設計方案的時候，碧桂園已經開盤了。據碧桂園CFO伍碧君介紹稱，目前公司旗下項目平均6.9個月能開盤，9.1個月現金流回證，年化資金回報率高達81%。這是大部分大開發商做不到的。
但與快速開發、快速銷售模式相伴的，是質量不佳的情形，各地舉橫幅投訴的不要太多。但由於碧桂園面對的都是比自己弱的競爭對手，再加上這些城市市民對房地產沒有有什麼專業認識，光看個示範區就能被打動恨不得立馬交錢；而碧桂園又願意花大價錢宣傳， 營銷端人海戰術異常猛烈，平安保險等多渠道分銷，使得碧桂園的確比其他公司更具侵略性。
2015年國務院推出棚改三年計劃，拿到棚改貨幣的農民都來買碧桂園，再加上2017年一波三四線城市去庫存，這讓碧桂園成功趕超萬科、恆大，成為新晉宇宙第一房企。
3
高激勵模式的隱憂
碧桂園的模式看起來很簡單，就是將成本做到極致、運營效率，但是碧桂園內部員工的原話是：再給你們10個月，你也學不會！
因為你們招不來幾百名博士，還把他們扔到硝煙瀰漫的一線陣營，讓他們為你死心塌地、衝鋒陷陣！因為你們不敢把所有人綁在車上，敢這麼給他們分錢！
在人才和激勵機制上，沒有公司像碧桂園如此大手筆投入，堪稱瘋狂！
業內普遍流傳的一個說法是，楊國強問馬明哲：“你管理平安那麼大資產，有什麼秘決？”馬明哲說：”沒什麼秘決，就是用優秀的人，我這有很多年薪千萬的人。”這一年是2013年，碧桂園自此發生轉折。
因此，碧桂園才有了“ 未來領袖”計劃，號稱用30億找300個人來——在全球範圍內招聘博士生，不乏常青藤清北復交，高薪水，高規格培養，據說還有楊老闆親自帶教的。此外，碧桂園海引進了一大批優秀的職業經理人，他們為碧桂園帶來了明顯的變化，碧桂園不再是往日那個家族化色彩的公司。
說到碧桂園的高速發展，不得不提的是其“同心共享”合夥人機制，大致規則是——集團員工參股投資項目開發，它的操作模式是集團拿出每一個項目的10%~15%的權益給管理層，管理層必須拿錢跟投。沒有錢，公司借給你。
據說碧桂園某高層領導被迫跟投500萬，但個人只有200萬。碧桂園公司作為擔保，為這位高層從銀行貸款300萬。不拼命能行嗎？公司虧得起，豁出去身家性命的你虧得起嗎？管理體系確保了從拿地開始的上下一心，絕對充分的激勵體制。
2014年末結算，員工跟投平均收益率40%以上。當然被迫跟投後，高收益率後獲取的是高激勵。2016碧桂園六位地區老總年收入過億！過億！
在這種瘋狂的激勵，讓大項目制下的碧桂園人瘋狂追趕績效目標，同一個區域，別的開發商，從摘牌起，兩個月拿到土地證，六個月拿到五證，速度已經很驚人，可是碧桂園四個月已經賣了一半！
在高激勵的刺激下，配合嚴格的目標導向、獎罰制度，造就了碧桂園強大的執行力——它可以在做拿地方案的同時就已經做好產品規劃了，還有哪怕是晚上12點拿下的地，第二天去看它的鑽機肯定已經到位了。
但硬幣的另一面是，這種機制和瘋狂的跟投刺激帶來的後遺症很明顯，同一個區域開發商剛拿到證，碧桂園就賣了一半，怎麼做到的？沒見到施工許可證已經施工了，城建來管，打唄！沒有預售證，私刻公章！土建進度慢，早強劑上！······
在營銷上碧桂園也引來很多詬病：而且鎮江句容，安徽滁州的房子，跟南京扯上關係；中牟的房子，和鄭州扯上關係； 張家口的房子，跟北京扯上關係； 萊州的房子，跟青島扯上關係； 惠州的房子，跟深圳扯上關係； 遷安的房子，跟唐山扯上關係； 合浦碧桂園，跟北海扯上關係；還有著名的新加坡旁（馬來西亞）森林公園······
一切以銷售為導向沒錯，但該有底線，讓人眼紅心跳的獎勵機制下碧桂園的項目屢屢傳出負面新聞。“蘿蔔拔快了不洗泥”，2018年如果碧桂園規模繼續膨脹，這些後遺症可能會更加嚴重。
4
利潤與規模不同步
據說，2018年，碧桂園將進行全國的一二三四五六線城市覆蓋。同時，碧桂園要做到鄉鎮、縣城都有碧桂園的五星級的家。
為實現這個目標，每個地級市都要有一個執行總裁，“包產到人”。所以2017年底開始碧桂園一直在大規模招聘“包產到人”的執行總裁。這個執行總裁要深耕所在的地級市,保證全面佈局到每一個縣。
我們來算一筆賬，中國大約有2862個縣級別行政區域，按照一半計算，也就是說碧桂園至少需要佈局1400個縣。這不是一條好走的路，這麼大體量的佈局對碧桂園2018年人事也提出極高要求，龐大的人力成本會進一步腐蝕盈利能力，利潤率一直是碧桂園隱含的短板。
從過去幾年來看，碧桂園的利潤增長未能匹配其規模擴張步伐，這也成為了這家5000億房企的煩惱所在。
尤其是2017年，相比較5508億的鉅額銷售成績，202億的淨利潤略顯尷尬，在房企前三甲中碧桂園的利潤是最低的。這也就是說，三四線城市份額加大，對碧桂園的利潤率增長並沒有什麼幫助。 相對於同期的恆大，2017年在進行債務結構調整之後，利潤獲得了大幅增長，是碧桂園的兩倍還要多。
此外，縣鎮房地產市場本身比較混亂，縣級人員效率和行政效率更為低下，本身也面臨高庫存壓力，碧桂園的快速週轉週期只怕也要打個折扣，而一不小心拖上幾年項目就死了。
如今，還要繼續向下進攻縣城市場，市場的基礎面面放在那裡，利潤估計更加少的可憐。對碧桂園來說，2018年，它要的究竟是什麼？
本文系網易新聞.網易號“各有態度”特色內容。
-END-
摩斯開通打賞功能了！
讀者讚賞通道：
▼
直接點擊以下 關鍵詞 查看往期內容
閱讀更多 麗爾摩斯 的文章
