在涉及農村集體土地徵收時，受讓村辦企業的被徵遷人可能會遇到出讓方主張買賣房屋合同或產權轉讓合同無效，從而要求返還房屋或收回相關產權、土地，以謀取補償權最大化。此時廣大企業主就會陷入合法權益包括補償權益被侵害的困境。下面小編給大家介紹一件此類情形的典型案例，及哪些情形下企業主維權獲勝的可能性最大。
受讓村辦企業房屋後遭遇徵遷，出讓方主張買賣合同無效，怎麼辦？
一、案情簡介
2009年，甲布廠與乙製品點簽訂房屋買賣協議，約定甲布廠自願將坐落於某鎮某村的廠房四間出賣給乙製品點。同時約定甲布廠應積極配合乙製品點辦理房產過戶手續，不能過戶的，則應將產權證放到乙處。如遇政府拆遷，土地補償金歸村委會所有，其他所有權益歸乙製品點所有。案涉土地為集體土地，土地所有權歸村集體所有，租賃給受讓人使用五十年。
2013年，甲布廠以集體土地上的房屋不能買賣為由，將董某某（乙製品點負責人）訴至法院，請求依法確認涉案房屋買賣協議無效，並判令返還房產證及土地使用權證原件。
二、裁判情況
一審法院認為，（1）根據房地一體原則，房屋轉讓的同時其佔用範圍內的建設用地使用權也一併處分。雖然甲布廠依法取得了集體土地的建設用地使用權，但因本案系集體土地上的房屋買賣，依據《土地管理法》第63條的規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。本案受讓人受讓房屋實際也用於非農業建設。據此，本案所涉的房屋買賣合同違反了上述法律強制性規定而無效。（2）本案房屋買賣合同雖然無效，產權也未依約進行變更，但甲布廠作為原集體建設用地使用權人，其售房行為隱含拋棄集體建設用地使用權的意思表示，故其在合同簽訂時就喪失了集體建設用地使用權。根據“房隨地走”原則，出賣人因放棄集體建設用地使用權而喪失房屋所有權，房屋視為折價轉讓於買受人。據此，甲布廠在合同簽訂時即喪失了涉案房屋和附屬設施的所有權，及房屋和附屬設施所佔範圍內的建設用地使用權。房產證和土地使用權證作為權利人享有房屋所有權及土地使用權的物權憑證，在權利人喪失本權的情況下，仍要求返還房產證及土地使用權證，於法無據，不予支持。
二審法院認為，本案為農村集體土地上的房屋買賣合同糾紛。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。該條規定的主要目的是為了保護耕地，有序推進土地使用權制度改革，並非嚴格禁止農村集體土地使用權流轉用於非農業建設，且在特定情況下已取得的農村集體建設用地使用權可再度轉移。而允許集體建設用地使用權在符合一定條件的情況下流轉也符合目前的改革發展趨勢。比如，浙江省高級人民法院《關於為推進農村土地流轉和集體林權制度改革提供司法保障的意見》第七條指出，在城鎮工礦建設規模範圍外，除宅基地、集體公益事業建設用地，凡符合土地利用總體規劃，依法取得並已經確權為經營性的集體建設用地，採取出讓、轉讓等方式有償使用和流轉的，應認定有效。本案中，甲布廠在改制後依法取得了涉案房屋所有權證和集體土地使用證，其轉讓房屋屬於對自身財產的處分，並不違反法律規定，而房屋佔用範圍內的建設用地使用權一併發生轉移。雙方簽訂的房屋買賣協議並未改變土地所有權屬和土地用途；協議中約定由受讓方向村委會交納轉讓房屋佔用範圍內的土地使用費，如遇拆遷土地補償金歸村民委員會所有，協議內容經村村民委員會見證同意，故該協議並不損害農民集體利益。因此，甲布廠與乙製品外發點在2009年3月23日簽訂的房屋買賣協議並未違反法律的強制性規定，應為有效。綜上，本案房屋買賣協議合法有效，甲布廠要求返還涉案房屋所有權證和土地使用證與合同約定不符，也有違誠信原則，對其訴訟請求，不應予以支持。
三、北京吳少博律師事務所律師總結
查閱了眾多類似案例，筆者總結出了幾點此類案件可以維權的典型，具體為：
1、村委會以未經村民會議議定為由，主張簽訂的《農村集體土地使用權轉讓合同》無效。
《中華人民共和國村民委員會組織法》並沒有明確規定未經村民會議討論決定的處分村集體財產的合同無效，而且村委會與他人簽訂使用權轉讓合同的行為經過本集體2/3以上村民代表議定通過的，表明該涉案合同已經經村民民主議定程序。且按照該村以往的行為習慣，涉及村民利益的重大事項均由村民代表會議表決決定，可以視為是村民會議授權村民代表會議討論決定，儘管該村委會對此提出異議，但未向法院提交充分的證據予以證明。根據誰主張誰舉證的原則，該村委會應當承擔舉證不能的法律後果。故該村委會與甲企業之間簽訂的《農村集體土地使用權轉讓合同》系雙方的真實意思表示，內容未違反法律、法規的強制性規定，應當合法有效。
2、村委會以村辦企業轉讓合同違反法律強制性規定為由，主張產權轉讓合同無效。
根據土地管理法的規定，農民集體土地的使用權，原則上不允許出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，除非”土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法轉移”。該條規定的主要目的是為了保護耕地，有序推進土地使用權制度改革，並非嚴格禁止農村集體土地使用權流轉用於非農業建設，且在特定情況下已取得的農村集體建設用地使用權可再度轉移。關鍵在於受讓企業依法取得了涉案房屋所有權證和集體土地使用證，那麼就不屬於改變土地所有權屬和土地用途，也就不損害農民集體利益。
3、村委會以出現約定解除合同事由，以聯名控告的方式訴至法院，主張佔用土地協議無效。
受讓方以簽訂土地佔用協議的方式從村委會受讓村辦企業，後因經營困難，經村委會和鎮政府等機關批准同意改製為私人企業。依據合同法的規定，土地佔用協議系雙方真實意思表示，在土地管理部門未確認存在非法佔地的情況下，確認雙方簽訂的《土地佔用補償協議》已成立並生效。另外，以村民小組的名義起訴的，必須履行民主議定程序，否則違反法律規定。
4、村委會以企業簽訂長期使用土地協議不合規範為由，要求收回企業佔地。
經過法定程序審批獲得集體土地建設用地使用權，並取得相應的土地使用權證的，則該土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。在未收回集體土地建設用地使用權之前，集體土地所有權權能受到限制，集體土地建設用地使用權人優先於集體土地所有權人行使佔有、使用、收益、處分的權能。依據《土地管理法》第十三條規定，依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第六十五條規定，為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、不按照批准的用途使用土地的或因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權。其中因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。用地協議系雙方真實意思表示且未違反法律請執行規定，是合法有效的。政府因項目徵收需要收回土地的，必須按照法定程序進行徵收。
綜上，涉及集體企業轉讓糾紛的，北京吳少博律師事務所提醒廣大企業主一定要找好維權點，以期維護好自身的合法權益。
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