文｜孫不熟
睡城變稅城，等於逆城市化？
看到媒體上有專家說，房地產稅初期開徵的城市可能有北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、南京等。所以，這篇繼續說一說房地產稅。
很多人可能沒有意識到，房地產稅將從根本上改變中國城市發展的根本邏輯，進而重構城市的結構形態，以及地段價值。
任何一個機構，不論是企業還是政府，它要維持正常運轉，首先得有錢。所以，稅收是城市政府開展一切工作的物質基礎，也是一切工作的中心。
在這個邏輯下，政府肯定更偏愛產業用地，因為產業可以持續納稅，細水長流，源源不斷，而住宅用地是一錘子買賣，賣了就沒了。
所以幾乎每個城市，產業用地，包括工業用地、商業用地的供應量都非常大，出讓價格也很便宜，甚至很多是量身定製、定向出讓，等同於白送。而
住宅用地的供應一定是嚴控的，絕對要給招商引資留足空間，既然是“一錘子買賣”，那就必須賣個好價錢，賣便宜了吃虧啊，所以推地節奏還得有講究。簡而言之，這就是地方政府的“產業空心化恐懼症”。所以，像深圳這樣寸土寸金的城市，居然還要嚴守30%的產業用地紅線，在一定程度上可以說是為了防止稅源的流失。佛山的順德也有這樣類似的產業用地紅線，要求嚴控新增樓盤，要像保護耕地一樣保護產業用地。
我這麼講，高房價的成因是不是更清晰了一點？只要稅制不發生結構性改革，每個城市的寫字樓、公寓、廠房幾乎都是過剩的，而住宅一定是緊缺的，這也是為什麼商辦物業漲不贏住宅的一個重要原因。
那麼，城市政府為什麼對產業用地青睞有加呢？答案很簡單，因為產業可以納稅，但如果我再問你，如果住宅也可以納稅呢？如果住宅也可以納稅呢？如果住宅也可以納稅呢？
重要的事情說三遍，為的是提醒各位注意，一個新的時代就要來了。傳說中的房地產稅就是做這件事，按照國際慣例，房地產稅有三個特殊性：
一是，它在持有環節徵收，而中國目前的稅都是在交易環節徵收的。
二是，它是一個地方稅，徵收對象、徵收範圍、稅率甚至包括要不要徵，每個城市都可以不一樣，而中國目前的稅大部分都是全國一個標準的。
三是專款專用，房地產稅一般專項用於當地的民生支出，而不會挪用到其他地區，也不會挪用到其他開支上。
所以，房地產稅時代，住宅也可以成為一個稅源，實際上就與寫字樓一個性質了，因為都能幫政府創稅。寫到這裡，是不是很容易想起“睡城”這個特殊的存在？
幾乎每大城市，都有一兩個蔚為壯觀的“睡城”，比如北京的天通苑與回龍觀，上海旁邊的花橋，廣州的番禺北，深圳的龍華。顧名思義，所謂睡城，就是除了睡覺在這裡，其他一切社會活動都發生在市中心。
在城市資源的分配上，睡城居民往往享受的是村民待遇，而不是市民待遇。睡城的基礎設施、公共服務往往只能靠開發商來辦，也就是所謂的“開發商辦社會”現象。
這裡面的原因是什麼呢？“睡城”不納稅啊，幾十上百萬人只是在那裡睡覺，不就業，不納稅，不消費，不為當地創造任何經濟價值，還要花錢為你們提供公共服務，吃力卻不討好。從城市運營角度看，這就是負資產。
房地產稅時代就不一樣，“睡城”會搖身一變，成為和CBD一樣能掙錢的“稅城”，睡城的居民就不再是村民，而是城市的金主！
這個時候，政府是不是就有動力來服務“睡城”的金主了？因為如果服務不好，比如配套太差，睡城的居民就不斷地搬走，導致房價下跌，進而導致房產稅減收。
睡城變稅城，有可能帶來的是逆城市化。
美國很多城市就是這樣，基層政府的主要稅源就是房地產稅，所以中產階級聚集的郊區，因為稅源好，所以教育、醫療、治安等配套也好，然後就能留住人，而不是像中國的睡城這樣，只是作為一個過度的居住選擇。而他們的中心城區，因為房屋老舊，高收入人群不住在那裡，也就收不到多少稅，往往導致中心城區的配套反而不如郊區，這大概就是美國的逆城市化。
當然，中美國情畢竟不同，美國的逆城市化是否一定會出現在中國，是要打一個問號的。更何況，逆城市化也不見得就是一個好事情，城市如果完全去中心化，也會導致凝聚力不足，高端服務業失去支撐，進而影響城市的競爭力。
編者注：本文作者孫不熟，是公眾號“城市戰爭”創始人、華南城市研究會副會長、廣州市房地產協會專家委員會委員、河源國家高新區園區顧問專家、廣州市新媒體專家庫特聘專家。
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