張忠山 中國建設報
進入深秋後，燕郊更冷了。
10月26日，楊勝發在售樓處守了整整一個上午，沒等到一位前來問津的客戶——哪怕是來看一眼扭頭就走也好。要知道，楊勝發特意選的這個銷售點，位於燕郊著名的“售樓一條街”102國道旁邊。在燕郊樓市高光的日子裡，客戶絡繹不絕地從北京方向湧來，驅車經過京燕交界潮白河，幾分鐘便能來到這裡。
“那時候的客戶都很爽快，進門詢問幾句後說買就買，有時候一下手就是兩三套房子，在燕郊只要是個銷售一天就能賣出去好幾套，運氣好的碰上大客戶甚至能賣上幾十套。”下午兩點半，《中國建設報》記者來到楊勝發所在的售樓中心，成為他當天接待的唯一一位來訪者。
再生動的描述也掩蓋不了眼前的冷清，他指著牆上那張有些褪色的區位圖，興許是覺得心虛，說這些話的時候眼神飄忽不定，與記者對視了兩秒鐘，想接著說什麼卻沒說出口。他顯得有些尷尬，隨即低下頭擺弄起手機，“嗒嗒嗒”的觸屏聲音在空蕩的售樓中心聽得格外清楚。
這是燕郊房地產市場的現狀。回溯到去年6月初，在那場瘋狂的購房豪賭進行得正酣之時，廊坊市突然宣佈升級樓市調控，要求外地戶籍居民家庭購房需提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明，阻斷了包括燕郊在內的北三縣“炒房”之路。
與通州僅一河之隔的燕郊，備受北京上班族的青睞，被稱為“睡城”。攝影/本報記者 張忠山
一年多來，燕郊樓市的“投資潮”已經退去，購房者回歸理性，房價回調明顯。但是，在這個被北京上班族稱為“睡城”的京郊小鎮上，關於剛需者、投資客、開發商和房產中介的故事還未結束。
激流大撤退
2015年，楊勝發聽說燕郊房子賣得火，房價也一天天往上蹭，於是跟兩個朋友輾轉從河北滄州來到燕郊做中介，供職於當地一家正在大量招人的中介公司。三年來，楊勝發見證了這個一度像極了“賭場”的地方，如何從投機致富的福地一夜之間跌落神壇，直到眾多中介同行陸續失業。
“那時候最大的賣點是通州成了北京的行政副中心，燕郊與通州僅一河之隔，北京限購條件嚴了，客戶多走一小段路從橋那頭過河來到這頭，不僅不限購房價還比通州低。”在楊勝發的記憶裡，從當年下半年到2017年限購之前，燕郊的房子“賣瘋了”，他們中很多是衝著投資和升值而來，但也有不少單純為了居住，燕郊離北京太近了。
“特別是在限購前的幾個月，燕郊房子一天一個價，說是來‘搶房’一點都不誇張，吃頓飯的時間一套房子總價漲個幾萬、十幾萬不是段子，真的有這事。”楊勝發回憶，他所在中介公司的老闆在2017年前後曾買下半棟樓，快進快出，十幾天下來轉手的差價賺翻了。
“2015年底，我和一個朋友決定在燕郊買房，我先訂下了一套房子，到次年開盤後成交的。我朋友隨後在另一個項目也訂了房子，但這個項目突然就說不開盤了，拖延到兩個月後開盤，價格漲了約3000元/平方米。”一位在北京工作的購房者介紹，當時房價漲得快，市場也比較亂。
山雨欲來風滿樓，此時調控政策已經在路上。2017年3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例。幾天後，三河市限購實施細則出臺，進一步提高二手房交易成本。但不斷刷新的房價和成交量麻痺了一部分人的神經，中介仍在大量招人，外地購房者繼續湧向“售樓一條街”。
圖為位於燕郊102國道上的“彩虹門”，這裡曾是“售樓一條街”的標誌。攝影/本報記者 張忠山
2017年6月3日，廊坊市限購升級，要求外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購2套，“炒房”之路塌陷了。根據北京中原市場研究部的數據，去年7月燕郊商品住宅成交量創2013年以來單月新低，成交套數首次跌至個位數，僅成交8套，同比下降99%，環比下降80%。燕郊樓市一夜入冬。
“限購政策剛出來那段時間，北三縣某些地方還有中介通過為購房者補繳社保來突破限購政策，但這種做法風險很大，一旦查出來後果很嚴重。而且燕郊因為緊挨著通州，地理位置太敏感了，查得很嚴，難以操作。”當地一位開發商銷售負責人告訴記者。
隨之而來的是大撤退。據楊勝發回憶，限購政策出臺後，自己微信裡好幾個準備去簽約的外地客戶“黃了”。“這幾個客戶裡面有在北京工作，準備買房子自己住的，限購後買不了了，他們著急我也很無奈。也有準備買來做投資的，真為這些人捏把汗，現在幾套十幾套房子攥在手裡，對一般人來說就是燙手的山芋，甩都甩不掉。”但不論是外地剛需者還是投資者，都被排除在外了。
圖為燕郊102國道上一家已經關門的售樓部，如今照明燈照亮的是“堅決落實中央部署，推動京津冀協同發展”
沒了客戶，中介自然也會收縮。楊勝發所在的中介公司，鼎盛時員工人數達到5000多，現在僅剩下2000多人，而且公司為了支撐發展，已經把業務擴大到了整個北三縣。如今，走在“售樓一條街”上可以發現，許多售樓門店已經人去樓空，有的改成了飯店、麵包店、水果店。
圖為傍晚下的某售樓中心，右手邊一間門店從售樓中心改成了一家“杭州小籠包”餐館。餐館老闆告訴記者，招牌
投資客被套
作為一名燕郊房地產的“掘金者”，在北京打拼多年的孫志平曾在2014年以5500元/平方米的單價在燕郊買了第一套房。2016年前後，眼看燕郊樓市開始不斷升溫，孫志平請教了多位業內人士，最終以將近15000元/平方米的價格賣掉了這套房子，隨即又買了兩套，一進一出賺了不少錢。2016年底，在買入與轉手之間騰挪，孫志平覺得自己還能再賺一筆，通過跟朋友借錢和銀行貸款使用起了資金“槓桿”，先後購買了四套面積在80-100平方米不等的房源，單價在24000-35000元/平方米不等。
“那時候看著房價不斷上漲，整個人被衝昏了頭腦。2017年初，有朋友提醒我趕緊把房子賣出去，廊坊市已經開始出臺調控政策了，但我就想再等等，等到過了6月這個聽起來很順利的月份再轉出去，但現在說什麼都晚了。”現在一提到“燕郊”兩個字，孫志平就頭皮發麻，四套房子攥在手裡，租出去租金低的可憐，又難轉出手，“轉出去連貸款的餘款也還不上”。
現在，孫志平每天都忙著籌錢，比當初在工作之餘跟著人潮去燕郊看房、“搶房”還要忙。孫志平的經歷是燕郊眾多投資客的縮影，在限購政策的“天塹”形成之後，一批投資客撤離了，但沒來得及抽身的人就被牢牢地套在了這裡。
據楊勝發介紹，2016年到2017年初來燕郊買房的大多都是投資客。“買賣之間轉手賺差價，一套房子短短兩三個月賺幾十萬的大有人在，後來我們有些做中介的同事也加入了進來，開盤後自己先訂幾套再轉手賣出去。”在這場“豪賭”中，不少剛需購房者也急了眼，眼見水漲船高也得擠上去。“那時候在想，現在不買以後更買不起了。”一位居住在燕郊天洋城4代的居民告訴記者。
狂歡之後，潮水退去。以二手房交易為例，2017年初，記者走訪燕郊房地產市場時，中介對當地二手房的報價在30000元/平方米左右。但
如今，燕郊二手房的報價在17000元/平方米左右，甚至更低。“有人在微信群裡低價收房，但房價已經跌成這樣，虧本的生意誰願意做，不做又還不起貸款。”孫志平每天掙扎在這樣的兩難境地。再看一手房市場，記者在走訪中瞭解到，目前燕郊新房供應量較少，單價在20000-25000元/平方米不等。根據易居研究院提供的100個熱點城市數據，今年8月份，大廠、香河和廊坊等城市的房價下跌最明顯，跌幅分別達到了29%、29%和26%，燕郊跌幅達到22%。
在嚴格的政策調控下，有人把目光投向了不動產抵押交易，以這種方式來變相“炒房”。但目前來看，這一路徑也已經走不通了。今年7月初，北三縣之一的大廠縣發佈了暫停辦理個人之間不動產抵押業務的通知，直至限購政策解除。對此，記者致電三河市房管局和燕郊不動產交易中心，均得到答覆說目前燕郊沒有辦理個人之間不動產抵押交易的業務。
商辦主力與“裸泳者”
10月26日，52歲的趙德厚來到同樣位於燕郊“售樓一條街”上的紫竹灣項目銷售中心。趙德厚的兒子今年26歲，在北京工作，他著急在北京附近為兒子購置一套房子，“孩子馬上到了結婚的年紀，買不起北京的房子，總得在北京附近給孩子找個‘窩’吧。”在燕郊商品住宅限購後，趙德厚聽說商辦項目不限購，於是奔著燕郊的“商住”來了。
記者在走訪中發現，目前商辦項目已經成為燕郊樓市成交的主力，售樓處基本都能看到客戶，且購房者的居住需求明顯。以趙德厚來訪的紫竹灣項目為例，該項目位於燕順路，單價在17000元/平方米左右，有70平方米左右的小戶型，也有100多平方米的大戶型，項目為商水民電，送精裝修，除了推出全款折扣外，還允許客戶進行首付分期。
“主要看重這裡離北京近，據說今後附近還會通地鐵，以後孩子在北京上班還可以回來住。”趙德厚覺得住在燕郊是現在最好的選擇。但問題在於，商辦項目雖然可以用來居住，但無法解決以後的戶口和入學問題，“走一步算一步吧，我覺得燕郊的‘商住’也有漲價空間，實在不行以後賣出去再買住宅。”
儘管調控政策嚴格，但燕郊樓市仍有“裸泳者”。在位於“售樓一條街”的“興越二手房”門店中，銷售人員向記者推銷了名為“星月灣”（又稱華隆公寓）的項目，稱“興越二手房”為河北興達集團旗下公司，所售的該項目為“70年大產權、準現房、外地戶口直接認購”，均價在17000-18000元/平方米左右。
中介在102國道上向行人推薦星月灣項目，圖為宣傳單，稱“70年大產權、外地戶口直接認購”。
圖為中介朋友圈截圖
“這是外地戶籍人員在燕郊購買住宅的唯一機會，只要你滿足在燕郊本地無房、提供半年的住房租賃合同和半年的勞務合同，且銀行徵信沒問題，就可以購買這個項目。”銷售人員介紹，住房租賃合同和勞務合同隨便找個中介就能做。該項目為限價房，後期需要搖號，但只要在這裡交了定金鎖定了房源，公司就能在搖號時幫你操作保留下來。
記者獲得的一份資料顯示，該項目的開發商為三河市華隆房地產開發有限公司，開發商於2013年獲得該地塊，項目用途為限價房住宅。對此，記者致電三河市房管局，工作人員稱房管局目前正在調查這件事，該項目為燕郊“兩限房”，為保障性住房的一部分，任何中介和開發商都沒有銷售它的權力，購房者需要跟政府部門申請，審批合格之後才有資格購買。
“燕郊地理位置特殊，監管很嚴。但在大廠等北三縣其他地方，還存在灰色的操作空間，例如購房者先全款交錢，開發商承諾購房者簽訂合同後正常交房和使用，等到購房者繳夠了社保納稅證明再過戶。”當地一位開發商銷售負責人表示，這種購房方式風險很大，一旦政策變動或者開發商毀約，購房者將面臨巨大的損失風險。
多方力量角逐
一直以來，環京地區一直是房地產開發商重倉佈局的熱點地區。但在嚴格的調控政策下，環京地區也成為開發商難以自拔的“泥潭” 。根據易居研究院提供的100個熱點城市數據，今年8月份，燕郊存銷比為23.4個月，在100個城市中排名第六，去庫存壓力依然較大。
圖為燕郊某在售新房項目，目前仍餘有多棟樓的待售房源和部分未開發土地。
日前，記者走訪了港中旅開發的海泉灣、天洋控股開發的天洋城和天洋4代、中興開發的中興和園二期等多個有待售或者在售新房的項目，發現上述項目均餘有多棟樓的待售房源。
港中旅方面在接受記者採訪時表示，燕郊港中旅·海泉灣項目取得土地1227畝，已開發352畝。其中藝術中心佔地39畝；一期佔地230畝，住宅約4200套，已完成銷售回款和入夥；二期佔地83畝，住宅1000餘套，目前處於開盤銷售過程中。
“目前燕郊區域內具備購房資格的客戶寥寥無幾，成交量大幅下跌；同時二手房的成交均價大幅下降，直接衝擊新房市場，項目去化困難。公司將堅決擁護‘房住不炒’的政策，執行政府有關房地產的貸款政策，即首套首付不低於30%，二套首付不低於50%，但目前購房客戶對各銀行提高首付款比例及貸款利率存在一定的抗性。”這是港中旅對當前市場現狀的表述。
在北三縣與通州要實現統一規劃、統一標準、統一政策、統一管控（筆者注：“四統一”說法可見於今年9月4日召開的河北省委常委會議）的要求下，開發商此前拿下而未開發的部分土地也可能面臨規劃調整。例如，港中旅的海泉灣項目此前在銷售宣傳時承諾配套有學校、商業、酒店等，但目前規劃還未獲批。港中旅解釋稱，等待區域整合規劃出臺，地方政府批准相關規劃後，才能投資開發建設相關項目。
此外，記者還聯繫了天洋控股等多家燕郊房地產企業，對方都變現得非常警惕，截至發稿尚未對如何化解庫存等問題作出回應。長期關注環京樓市的美房網首席分析師康輝認為，目前環京地區房企確實面臨去化壓力和資金壓力，因此近期出現了一些收併購的現象。“這輪洗牌正在繼續，如何在政策規定的範圍內持續生存下去，是對當地一些中小房企的考驗。”
有當地市場人士分析，在這場考驗中有房企抱著“調控週期”的心態，希望等到新週期的到來。7月9日，燕郊高新區人力資源市場官網曾發佈一則“人才引進落戶需知”，正當各方猜測燕郊推出人才落戶計劃是不是為了給樓市打開“天窗”的時候，剛發佈4個小時左右的通知就被刪除了。“這不僅沒有給當地開發商以信心，而且還釋放出了調控不會放鬆的信號。”上述分析人士說道。
從近期動態來看，新華社發文稱，根據7月31日中央政治局會議中所強調的“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。同時，住房城鄉建設部也在《中共住房城鄉建設部黨組關於巡視整改進展情況的通報》中重申，堅持樓市調控目標不動搖、力度不放鬆。
燕郊是環京地區樓市調控的一個縮影。當前，房地產長效機制尚未面世，政策調控仍未見底，在“房價腰斬”的呼聲中，燕郊還是那個燕郊，隨著副中心建設的推進，甚至還面臨更多機遇。但潮水退後，斬去的是“炒房者”的狂熱，燕郊樓市正在回調向穩發展。
來燕郊的購房者的確少了，但不可否認的是，這個被稱為“睡城”的京郊小鎮，依然備受北京上班族的青睞。如今再去回顧那些當初走進了燕郊“售樓一條街”的人們，剛需者按照既定計劃每天早起晚歸著，趕著“8”字頭的公交車往來於潮白河兩岸。而最後一批擠進售樓處的投資客，至今還沒找到走出來的路。
應受訪者要求，文中楊勝發、孫志平、趙德厚均為化名。閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
