“存在即合理。”黑格尔如是说，于是人们也如是听，以至于这句话在不知不觉间就成了许多不合理之事的挡箭牌。例如，已经被病诟了十几年的、最近突然火了的“公摊面积”。
随着近来一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传，一石激起千层浪，这个目前无解却引起共鸣甚至是公愤的问题成为了各大官媒竞相报导和广大购房者热烈讨论的焦点。
何为“公摊”？它又缘何成了众矢之的？
“公摊”即公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积，它包括:
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。简而言之，买一个建筑面积100平米的房子，结果实际住进去享用的只有70平的套内面积，而凭空少了的这30平就是公摊面积。
十几年来，被公摊面积坑过的购房者不计其数，甚至可以说是无一幸免。或许是因为近年来房价一路上涨抵消了消费者对于公摊面积的不满，但随着房地产市场渐入调控深处，遏制房价上涨和维护市场稳定成了主旋律，以前被高速发展所掩盖的种种矛盾逐渐浮出水面，暗礁变成浅滩，人们重新开始审视“公摊面积”这个存在已久却并不合理的问题。
最近，公摊面积却摊上事了。
1、 “公摊制度”的由来
说起来“公摊制度”并非“舶来品”，而是香港独创的发明，全世界其他各地都没有。
1952年之前，房子都是整栋出售的，自然也就没有公摊这个说法了。但整栋出售总价高难度大，能买得起的毕竟只在极少数。为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。
他们按照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来。
2、“公摊制度”的原罪
全球大部分国家，都是按照使用面积来列入房产证的，国外的100平米和国内的100平米，意义是完全不一样的，差距可能在30%以上甚至更多。从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15-25%之间，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。
有人肯定会想：“是不是有30%的公摊，就代表地产商黑掉了30%的钱呢？”
实际上，公摊制度只是把公用面积从建筑面积里折减掉，如果用套内面积或者说实用面积来计价，地产商可以立刻提升30%的单价来使得总销售金额不变。那既然并没有多付钱，为什么说这个制度侵害了购房者的权益呢？
因为目前公摊的计算没有标准，也太过复杂，部分开发商利用民众对公摊的不了解，快速推升公摊系数。当公摊系数大到一定程度的时候，就会对购房者的权益产生严重影响，明明房产证上标的是豪宅的面积，结果套内就成了经济适用房的面积。更过分的是，公积金、取暖费等按面积计费的。某些楼盘的黑心开发商，竟然还按照公摊面积计算精装费用，凭空增加购房者负担。
2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%；在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积……
3、深圳建筑公摊面积比例一般是多少？
在深圳，一个楼盘需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
高层建筑因其安全通道楼梯以及“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施占用空间较多，公摊系数一般在0.18~0.26之间；而多层建筑的公摊系数则在0.11~0.16之间。
一般情况下，深圳住宅类商品房的公摊面积大致在10%-25%左右。其中多层住宅的公摊面积约10%-15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。
具体而言，深圳7层以下住宅公摊率约为7－12％；而按规定7层以上必须配电梯，7－11层住宅公摊率为10－16％；12－33层住宅公摊率为16－24％。
如果某小区的服务功能更全面、配套更齐全,如有较大的公共门厅、电梯过道、齐全的设备房等,则公摊系数会更高一些；而经济适用房、安置房等这样的房产相对来说公摊会略低一些。
4、 伤人的公摊会被取消吗？
更多的人只知道黑格尔的名言“存在即合理”，却不知道恩格斯还说过：“凡是现存的都是应当灭亡的。”
在各种房地产乱象都得到整治的今天，公摊面积之所以还能负隅顽抗，或许很大程度上要归咎于改革它只对购房者有好处，政府和企业则表现得缺乏积极性。甚至在“坚决遏制房价上涨”的调控政策之下，取消公摊面积可能间接“助攻”房价上涨。然而，公摊面积的弊病也是有目共睹：缺乏标准、管理混乱、信息不对称，损害消费者利益......
以致于“公摊制度”的发源地香港也在2013年彻底废除了公摊和建筑面积的概念，改为和国际接轨，完全按照使用面积来进行计算。
那么我们未来在购房时，是否有可能只看套内实际使用面积、和“公摊”说拜拜呢？
其实早在1996年北京就尝试改变这个不合理的制度，让商品房按使用面积计费，但没有得到落实。2002年，重庆曾以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
近几年来，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。
建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。
建议在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。
而不论最后废除不废除，公摊面积都不应该再是一笔糊涂账。
5、“公摊面积”冷知识
1、同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；
2、点式楼和板式楼的公摊是不一样的，点式楼的公摊面积相对较多，板式楼的相对较少；
3、房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；
4、公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大；
5、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
6、公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。
6、如何避开“公摊”中的那些坑？
1、索取公摊面积数据
购房者在签订合同时，要求开发商出示公摊面积的相关数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求列明公摊面积的具体项目以及各项目的面积，这样购房者可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
2、查阅有关资料
购房者有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
3、在购房合同中约定公摊面积
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，具体详细为重。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
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