9號樓公寓位於北京市電機總廠大院內，前身是廢舊的工業老廠房。北京市住房和城鄉建設委員會、市公安局、市規劃和國土資源管理委員會聯合
制訂的《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》（以下簡稱《意見》）正式發佈實施之後，這讓“9號樓”有了一個新身份——藍領公寓。作為租賃市場的新寵兒，長租公寓近年來受到社會資本熱捧。但與市面上常見的主打中高收入客戶的白領公寓不同，藍領公寓主要面向的是在城市運行和服務保障行業務工的群體。當旺盛市場需求碰到政策紅利，藍領公寓能否迎來它的藍海？
“我們現在有兩幢藍領公寓，基本上全部都租出去了，最後還剩兩三間房。有一家企業有長租意願，現在正在洽談。”9號樓公寓運營方的一位工作人員表示，近期房源緊張，租房要等到8、9月份。“那時一些長租客戶可能會退房。但如果他們續租，還是沒有房間可以提供。”
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北京、杭州為藍領公寓正名
北京市電機總廠主樓後面有一塊修剪整齊的草坪，配上蜿蜒小道和一池噴泉，生意盎然又略帶情調。9號樓公寓正位於此。
公寓過道一旁擺放著自動售賣機和包裹架。另一側，是一個放著幾臺公用冰箱和洗衣機的房間。一位保潔員介紹說，這幢四層樓的公寓已經整體出租，以二三十歲的年輕人為主。
“一家酒店包下來給員工做宿舍，租期5年。”9號樓公寓的營銷人員介紹道，藍領公寓一共有兩幢，基本客滿，承租方以周邊的企業為主。“我們只租給公司，目前不對個人出租。”
根據《意見》，北京市的藍領公寓只能對接躉租給用工單位，不得直接面向個人或家庭出租。相關專家表示，這意味著個人無法到市場上變相買賣流通公寓房屋。而從《意見》出臺的背景和針對的人群來看，藍領公寓也並非純商業化的產品，而是具有“準公共產品”的特性。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在“租購併舉”的背景下，藍領的住房問題得到關注。“這是從新型城鎮化和市民化角度考慮，相比以前農民工的住房概念，更為精準，也更務實。”
說到務實，從藍領公寓的選址和格局也可以看出。《意見》明確，在京的租賃型職工集體宿舍供應渠道有三個：在集體建設用地上規劃建設或改建；產業園區配建或將低效、閒置的廠房改建；結合區域規劃調整，將閒置的商場、寫字樓或酒店等改建。對於住房面積的要求為1間宿舍最多住8人，人均面積不得低於4平方米。
據悉，2017年9月，長租公寓運營商——魔方公寓簽約租下北京市電機總廠大院內的4棟老廠房，其中兩幢被改造成現在的9號樓公寓。因為當時缺乏明晰的政策和改造標準，公寓是以酒店標準進行改造的，花費較高。“所有房型都是一樣的。帶衛生間的房間是每月6500元1間，使用樓層公衛的是每月6000元1間。只能整租，不單獨租床位。”9號樓公寓的工作人員說，目前，公寓共有152間房，每間約20平方米。內設兩張上下鋪，可供4人居住。
杭州的“破冰”比北京更早。今年5月，杭州頒佈《藍領公寓(臨時租賃住房)租賃管理辦法》，這也是地方政府以“藍領公寓”名義發佈的第一份正式文件。杭州網發佈的信息顯示，截至6月30日，杭州已確定藍領公寓籌建項目38個，合計籌集房源15195套。6月22日，杭州下城區王馬裡藍領公寓345套房源交付使用，為杭州首個啟用的藍領公寓。
對比兩地政策可以發現，兩地都明確了藍領公寓需由用工企業提出申請，但在入住人數等細節上有所差別。比如，杭州允許租住人員攜配偶和未成年子女入住。
同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，藍領公寓興起的城市都有大量的流動人口，各地在出臺政策時都會從產業特點以及人群結構等方面作全面考慮。“在參考北京、杭州的基礎上，接下來其他一些城市在出臺相關政策時可能更為靈活，以符合當地實際。”
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長租公寓的另一個“藍海”
2015年的一項調查顯示，當年通過網絡求職的藍領比2013年增長300%以上。新藍領求職群體中60%為“90”後，其中選擇普工、技工等工廠藍領作為就業意向的人數比例只佔到約15%，更多的人選擇超市、餐飲等服務業就業，平均月收入突破4500元。相比上一代，“90”後藍領群體更加註重居住品質。
“感覺還是很不錯的。有保潔、有電子鎖，還有健身設施，像是高級學生公寓。”住9號公寓樓的一位房客表示，這樣的居住環境讓自己在北京多了一分歸屬感。
中投顧問《2018年~2022年長租公寓市場深度調研及投資戰略研究報告》顯示，2016年，我國城市化率為57.4%，並以年均超1%的速度增長。2020年和2030年中國的流動人口將分別達到2.82億、3.27億。未來租賃人口的增長將具有非常強的確定性。同時，一線城市及核心二線城市的房價在經過幾輪快速上漲後，供租比不斷上升。伴隨居民租房意願的不斷增長，長租市場潛力巨大。
近兩年，眾多資本湧入以白領公寓為代表的長租市場，排名前20位的房企中目前已有15家入局爭搶份額。反觀藍領公寓市場，杭州9城區的藍領公寓以國資開發主導，北京、廣州等地則僅有以魔方公寓為代表的少數社會資本參與。市場和資本已經認定白領公寓是一片“藍海”，同樣作為長租公寓的藍領公寓是否也能感受到更多社會資本注入的活力？
從北京、杭州兩地的“破冰”可以看出，限制藍領公寓發展的政策已經開始解禁。6月28日，溫州首個藍領公寓項目破土動工。一系列利好預示著藍領公寓正成為下一個“風口”。但對於不少剛剛持重金殺入白領公寓市場的房企而言，一隻腳走路可能還不夠。長江證券一份報告顯示，中國一線城市的租金回報率大多隻有1.5%，而長租企業的資金成本多在5%以上，短期內盈利很難實現。
好在近期一系列的政策紅利也為長租公寓的後續發展提供了空間。4月25日，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出明確。6月1日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確投資租賃住房項目條件應滿足“處於北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處於集體建設用地建設租賃住房試點城市”。住房租賃資產證券化和保險金入市為長租市場提供了發展空間，也加快了資本擁抱藍領公寓的腳步。
無論從社會需求，還是產品多元供給的角度而言，未來藍領公寓都具有很好的成長性。
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藍領公寓要找準“風向”
機遇總是與挑戰結伴同行，藍領公寓市場也面臨需要化解的挑戰。
調查顯示，中國藍領的平均月工資在2015年剛剛超過4500元。之前已經存在的藍領公寓都是以酒店標準建設，因此單間租金偏高。
以魔方公寓為例，同樣在北京市電機總廠內的單人白領公寓每間月租金在4000元~5000元，而9號樓公寓單間最低價在6000元。平攤到4個人，每人租賃1張床的月支出也在1500元。
“4個人住1間房，1500元肯定是比較高的。如果不是單位出錢或者補貼，我應該不會選這裡。”9號樓公寓的一位租客這樣說。中國青年報社社會調查中心聯合問卷網的一項調查顯示，2002名年輕租房者中，82.1%的受訪者表示租金壓力大。
據杭州當地媒體報道，杭州王馬裡藍領公寓床位費最低僅需300元。啟用當天，345套房源共吸引來108家單位的承租意向。公開資料顯示，王馬裡藍領公寓主要基於原有農居房(城中村禮堂和農居房)改造而來，裝修較為簡單，配套也不如9號樓公寓完備。9號樓公寓在杭州的第一家分店也在今年開門迎客，總房間數是215間，房型含單人間、雙人間、4人間。單人間月租金在3000元左右，4人間單個床位月租金為500元左右。9號樓公寓運營商曾表示，目前在建的9號樓公寓將會根據需求設置6人間、8人間，單人租金也將相應降低。
還有一個必須重視的問題就是安全性。在北京，隨《意見》一同出臺的，還有《租賃型職工集體宿舍建築消防安全導則（試行）》，明確廠房、庫房等工業建築改建用於職工集體宿舍應整棟改建；當集體宿舍與商場、寫字樓、酒店等公共建築合建時，應在水平方向採用防火牆進行分隔，建築內部疏散走道、房間之間應採用實體砌塊、樓板或其他實體牆進行分隔。
業內人士提醒，消防安全是集體宿舍必須嚴守的“紅線”。雖然目前的藍領公寓都配備了滅火器、煙霧感知器等一系列消防設施，但是強化日常管理、落實主體責任依然不能缺失。一旦因為消防漏洞出現意外，對於尚處於“襁褓期”的藍領公寓實踐將可能帶來巨大沖擊。
“政府在出臺政策時可以通過資金補貼等，引導藍領公寓向工業區以及流動人口較為密集的地區發展，從而促進職住平衡。從長遠考慮，相關部門也可以適時推出針對藍領公寓租戶的積分政策，為其在入學、入戶等方面提供可能。”嚴躍進表示，在“租售並舉”背景下，發展藍領公寓不僅能切實解決中低收入者的住房問題，也能進一步盤活閒置資產，因此應賦予政策引導更多的吸引力。
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