2018年，伴随着限购、限价、限贷的等调控措施的进一步收紧，一线城市调控效果明显。其中，广州、深圳房价都有了不同程度的下降，甚至北京、上海这两个超一线城市房价都有着不同程度的下跌。人们不禁要问，一线城市房价拐点真的要来了吗？对此我们还是要理性分析。
金融化红利促使房地产十年繁荣
房地产不仅是一种商品，由于其具有金融属性，更是一种投资品，在过去十几年的货币扩张中，房地产市场客观上充当着货币的“蓄水池”的作用，大量的流动性进入房地产市场。
从总量来看，2008年M2不到50万亿，到了现在已经超过170万亿。在过去10年里，广义货币M2增速接近16%，最高时甚至达到26.22%。从结构上来看，大量货币进入房地产市场，刺激居民房贷亏末激增，2008年房贷规模为3500亿，到了2017年，已经膨胀到5.3万亿。从资金来源上看，许多资金是通过加杠杆的形式进入这个市场，甚至房地产首付也可以通过“首付贷”获得，这也是推高房价的一个重要原因。
当然，打蛇要打七寸，分析要抓重点，分析一线城市房价的未来走势单纯从以上数据无法得知最终原因，必须从政策面谈起，从政策面考虑问题必须首要分析中国货币政策的动向。
中国货币政策已经发生根本性转变
从“四大指标”可以看出，自从2008年全球经济危机以来，中国实施了相当宽松的货币政策。（1）广义货币M2增速惊人。自2009年以来中国广义货币供应量一直保持两位数以上增速，到2017年才转为个位数增长；（2）企业经营负债率惊人。由于货币政策宽松，很多企业，特别是国企、央企、房地产公司，高杠杆、高负债经营。（3）社会融资规模总量惊人。自2009年以来，每年通过银行贷款、委贷、投资银行业务、定增等融资方式造成的社会融资总量净增加额从来没有低于15万亿，这在世界上其他国家还没有出现过。（4）银行通道业务增速惊人。近年来，以资管计划、信托计划为代表的影子银行业务激增，总规模超过60万亿。
过去十年来的宽松货币政策，对于稳定国内经济来说，确实起到了一定的积极作用，但是也给中国经济带来了许多风险，最大的风险是资产价格泡沫横溢，其中最大的资产泡沫是房地产泡沫，房地产泡沫成为中国经济面临的最大的潜在风险。
针对房地产泡沫的危机，2017年，全国金融工作会议明确指出，金融工作的基本任务是回归本源，使金融回归实体。在过去一年的时间里，国家调控效果还是比较明显：M2增速回到个位数时代、“资管新规”发布之后，影子银行业务大幅削减、企业杠杆率也有不同程度的下降。
由此可知，自2017年以来，我国整体金融市场环境出现了重大转向，已经从过去的极度宽松转向稳健趋紧的环境。尽管2018年央行三次降准，但绝对不是过去政策的回归，只能称得上货币政策大背景不变前提下的局部微调。
货币市场挤泡沫、去杠杆将会使一线城市房价升势趋缓
国家货币政策的转向已成定局，一线城市的房价走向一定引起大家的关注。经过过去几年的货币扩张，市场流动性泛滥造成房价暴涨。2016年后，国家开始收紧钱袋子，主动抑制资产泡沫，也是为了避免系统性风险。考虑到中国国有经济为主的体制优势，在中国出现像日本那样“失去的20年”的可能性并不大，中国房价暴跌的可能性并不大。但是，中国房价在未来很可能走出一个结构性的行情，经济发达、人口需求量大的具有发展潜力的城市房价仍旧有一定的上涨空间。再加上，中国的城镇化道路正在进行中，客观上加速人口进入具有潜力城市的动力。
总体来说，未来中国一线城市房价不会再出现前期的暴涨，但下跌的可能性也几乎没有，很有可能走出一个缓慢上涨的行情。
閱讀更多 新一代經濟學人 的文章
