即使學過最簡單經濟學的人，也知道價格由供給與需求共同決定。通常情況下，要降低特定商品的價格，需要一方面抑制需求、另一方面增加供給。具體到房地產，如果我們想抑制一個城市的房價上漲甚至壓低這個城市的房價，就需要一方面抑制購房者的需求，另一方面增加房屋的供給。
從1998年左右住房商品化啟動迄今，中國重點城市房地產已經經歷了多輪調控，但房價截至目前基本上是越調越漲，導致迄今為止中國房地產市場其實沒有經歷過一個完整的市場化週期的洗禮（當然，少數城市除外，例如溫州或鄂爾多斯）。而房價越調越漲的重要原因之一，就是作為調控主體的地方政府，一直在逆經濟規律行事。
如前所述，要抑制房價上漲，需求與供給要兩手抓，需求應該抑制，供給應該增加。但迄今為止，在多輪調控期間，地方政府的思路均是，一方面嚴格抑制購房者需求（主要是通過限購與限貸的方式），另一方面卻以更嚴格的手段抑制商品房供給（主要是通過限制開放商融資、限制開放商拿地、更嚴格的層層審批等）。
由此造成兩方面的問題，其一，短期內部分投資投機需求的確被抑制住了，但剛性購房需求依然存在，在限購的背景下壓力不斷累積，等待釋放的機會；其二，由於供給被收緊，即使在調控的過程中，當地的房地產存量依然在不斷下降，而增量遲遲沒有到來。最終造成的結果則是，一旦政府由於某種原因放鬆調控（這通常是由於經濟增速下滑或地方財政收入下滑），剛需很快回到市場，但供給卻持續保持在低位，結局自然是房價新一輪暴漲。
由於廣大購房者或圍觀群眾反覆目睹了以下事實，也即地方政府聲稱是壓低房價的調控措施最終導致房價不斷上升。這也意味著，但凡相信政府政策宣示的購房者（也即停止或推遲購房的人）最終不斷錯過在較低水平上的購房機會，而與政府反其道而行之的購房者（也即想辦法繞開購房限制——例如假離婚）迄今為止賺得盤滿缽溢。這就強化了購房者關於房價“只漲不跌”的預期，使得壓低房價的努力變得越來越困難。換言之，除非房價發生斷崖式下跌，否則如果房價溫和下降，都會被潛在購房者視為“逢低買入”的機會。
那麼，一個很重要的問題是，為什麼地方政府一直在使用違背基本經濟規律的房地產調控政策呢？原因在於，房地產行業的興衰對於地方政府而言至關重要，地方政府從內心深處來講，是不願意看到房價持續下跌導致房地產行業持續蕭條的。首先，在當前中國的分稅制下，地方政府持續處於財權小於事權的局面，迫切需要通過預算外收入來平衡財政收支，併為自己帶來自由度更大的潛在資金，而通過向房地產開發商出售土地的土地出讓金收入，則是幾乎所有地方政府最重要的預算外收入來源；其次，地方政府對土地的需求價格彈性很低的事實心知肚明。對於需求彈性很低的商品而言，要最大化商品銷售額，理性的做法是降低商品的供給，由此帶來的單位價格的上升的收益將會超過銷售數量下降而造成的損失。因此，地方政府都有很強的壓低土地供給來最大化土地出讓收入的傾向；再次，房地產投資增速、房地產業貢獻的各種財稅收入、房地產行業解決的就業，甚至開放商主動或被動承擔的市政基礎設施建設，對於地方政府而言都非常重要；第四，房地產行業已經與商業銀行業密切綁定到一起。很多地方商業銀行超過一半以上的貸款都與房地產存在各種形式的聯繫。一旦房地產行業出現深度調控，商業銀行體系就可能面臨重大負面衝擊，這一點也是政府不願意看見的。
正是由於房地產行業對地方政府而言至關重要，因此，迄今為止，各地房地產調控思路的真實目的，並不是真正壓低城市的房地產價格，而是讓房地產價格的上漲速度變得慢一點。然而，由於地方政府採取了同時抑制需求與供給的策略，最終非但沒有長期壓制房地產價格的上漲，卻反過來對房地產價格產生了火上澆油的作用。
最近兩年以來，在“房子是用來住的、不是用來炒的”的調控精神下，中央政府對地方政府的房地產調控要求更加嚴格，控制房價上升甚至成為各地政府官員的硬性政績考核指標。按理說，這應該會改變地方政府的行為吧？
的確，地方政府的行為近兩年來的確發生了重要變化，但對於部分城市而言，房地產市場非但沒有降溫，反而越來越火爆。原因何在呢？
問題的核心在於，當前中央政府對地方政府房地產調控業績的核心考核指標，是各城市新房房價的同比或環比不應繼續上升。看起來這個指標是相當合理的，但問題在於，只限新房房價而不限二手房房價，導致新房與二手房房價之間的差距顯著拉大，這就給市場提供了新的套利空間。
一方面，由於地方政府嚴格限制新房單價，以及當前開發商在各種融資方面都面臨壓力，導致開發商沒有很強的動力去開發新盤，導致對於很多城市而言，新房的供給量很小。另一方面，由於新房單價顯著低於二手房，購房者心知肚明，只要能夠買到新房並轉而到市場上銷售，是隻賺不賠的買賣，這就導致對新房的需求量猛增。
由於新房的供給量遠低於需求量，很多地方政府就順理成章地採取了“搖號買房”的政策，這進一步刺激了市場上的購房需求，以至於多個城市出現了數萬人排隊搖號購買幾百套商品房的新聞。而這樣的新聞被報道出來的結果，吸引了更多的人加入新房市場。
由於在新一輪房地產調控背景下，外地人很難在一些核心城市獲得購房資格，而本地人購房也面臨一個家庭限購兩套或三套的調控政策限制，按理說，這樣的“搖號買房”現象是很難持續的。萬萬沒想到的是，今年年初以來，很多城市加入了“搶奪人才”的行列。很多城市放鬆了對外地人的落戶限制。對於某些城市來講，只要是大學本科畢業生（不管是不是應屆畢業生）就可以立即落戶。而一旦新增人口落戶，就立馬具有了購房資格。需要指出的是，筆者並不是說這些地方政府放開人口落戶就是為了激活房地產市場，然而事實上是，調控新房房價新規引發的套利遊戲，的確被當前各大城市的人才搶奪戰進一步放大。
當前地方政府的這種房地產調控思路究竟會產生何種後果呢？
首先，這違背了“房住不炒”的中央政府宏觀調控初衷，導致當前購買新房的行為受到投資性炒作的主導。眾所周知，由於想買房的人太多，目前開發商出售房屋的主要條件之一，就是全款支付。事實上，能夠拿得出全款的，通常不是自住需求的購房者（例如應屆畢業生或潛在的改善住房者）。例如，據媒體報道，很多城市當前能夠搖到號的購房者，都不是個人而是公司。試問，公司成批量買房，這是用於自住嗎？
其次，這可能會導致新的腐敗行為。不難看出，當前的調控已經形成了新房與二手房的價格雙軌制，而雙軌制是最容易滋生尋租行為的。只要能夠拿到低價的商品併到高價的市場上出售，這是穩賺不賠的買賣。這自然會吸引到具有尋租能力的官員或其他主體的參與。例如，目前媒體報道，某城市一個樓盤搖號的結果，是某部門官員的佔比異乎尋常的高，商品房幾乎變成了這個單位的內部分房。這背後的問題與風險，值得我們深思。
再次，這會顯著推高部分一二線城市的房價水平，最終使得這個城市的房價水平遠超過當地收入水平，最終導致城市競爭力的下降。例如，成都是本輪調控下新房市場最火爆的城市之一，而成都最近兩年整體房價的上升幅度非常驚人。由於筆者是四川人，筆者在成都工作的很多同學與朋友都表示，當前核心城區的房價已經遠遠超過了普通人的支付能力，特別是對新畢業的年輕人而言，過去在成都貸款買房的夢想是不難實現的，而現在卻變得越來越遙不可及。換言之，“搶奪人才大戰”的後果是這個城市越來越不適合年輕人打拼，這樣的政策是否有些南轅北轍呢？
最後，這會導致居民部門槓桿率進一步上升，以及中國居民部門的財富過度集中在房地產，而一旦未來房地產市場出現深幅下跌，這不僅可能給商業銀行體系造成系統性風險，也會造成部分居民的違約以及大量居民的重大財富損失。從宏觀角度來講，自2015年以來的這一波房地產牛市，本質上與地方政府試圖通過誘導居民部門加槓桿，來幫助國有企業與地方政府去槓桿的調控思路密切相關。然而這種做法是非常危險的。中國經濟長期持續的高速增長，與中國居民的勤勞工作與高儲蓄率密切相關。房地產市場的過度火爆，一方面降低了中國居民通過勤勞工作去支付的激勵（工作的回報遠低於炒房的報酬），另一方面也通過誘導居民部門加槓桿而降低了居民部門的淨儲蓄。一個經濟體的增長過度依賴於房地產，本身就是脆弱性的一種表現。網絡上常常把中國屢敗屢戰的投資者戲稱為“韭菜”，而居民的財富損失則被戲稱為“被割了韭菜”。過去的韭菜主要集中在中國股市，而其實股市是中國最市場化的金融市場，投資者普遍接受了“願賭服輸”的邏輯。筆者深深擔憂的是，沒有隻漲不跌的樓市，而一旦中國樓市面臨顯著下跌的格局，是否會有無數家庭通過辛勤工作積累的財富被割了韭菜，而這是否會影響中國經濟的可持續增長呢？
因此，當前部分城市的房地產調控思路亟待調整。正如筆者反覆指出的，要真正控制房價上漲，必須要同時抑制需求與增加供給，而目前增加有效供給是主要矛盾。但是，要地方政府能夠真心實意地增加供給，就必須或者改革分稅制（讓地方政府的財權與事權更加匹配），或者給地方政府增加新的收入來源。只要地方政府的激勵機制沒有變化，他們就始終存在在房地產行業“做市”的動機。
（筆者為平安證券首席經濟學家、中國社科院世經政所研究員 張明）
注：本文發表於《證券時報》“改革開放四十週年”專欄。
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