人口，是一切經濟活動的基礎。具體到房地產行業，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”已成為共識。
近年來，關於人口老齡化、生育意願降低、非核心城市人口淨流出的報道時常見諸報端，各方對青年人口占比大幅下降帶來的經濟社會發展問題的焦慮從未停止。
適齡人口減少，房地產需求降低，將會影響到地方政府的土地財政收入，制約區域經濟的發展。
簡而言之，消失的接盤俠，是當前樓市最大的擔憂之一。
2008-2017年中國人口總量及增速
未富先老，高房價誰來買單
國際慣例認為，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口進入了老齡化社會。
當65歲及以上老年人佔比到14%，進入深度老齡化，20%以上為超老齡化。照此推算，中國從2001年已開始步入老齡化社會，正在深度老齡化的過程中。
2008-2017年中國60歲以上人口數量及佔比
截止2017年，中國65歲以上老年人口已達1.6億，老齡化人口占比約11.5%。有機構預測，到2050年老齡化人口占比將達3.6億，屆時每4個人就有1個65歲以上的老人。
聯合國《世界人口展望（2017修訂版）》預計中國將在2034年前後進入超級老齡化社會，2050年達26.3%，到2060年後逐漸穩定在30%左右的水平。
2008-2017年中國65歲以上人口數量及增長率
數據顯示，2008年到2017年十年間，中國60歲以上人口的比例從12%攀升至17.3%，65歲以上人口數量保持著年3%以上的增長率，2017年增長率達歷史最高點5.52%。
考慮到上世紀70年代末開始的計劃生育和人均壽命的延長，在未來的10-20年，老年人口數量將持續增長，人口占比也將持續攀升。
從地域分佈來看，中國老齡化最嚴重的省份主要分佈在西南、東北和北上蘇杭一帶。老齡化體現的並不是單一常住人口的變化，與人口的流動也有密切關係。
西南和東北共同的特徵有兩個：一個是計劃生育嚴格執行，一個是青年勞動力輸出大省。北上蘇杭經濟發達，生活醫療條件相對較好，能為老年人生活提供相對完善的保障。
2017年老齡化最嚴重的省份TOP10
2017年老齡化最輕微的省份TOP10
晚婚少子，樓市庫存誰來接盤
和老齡化一樣趨勢難逆的，還有青年男女初婚年齡的一再延遲。數據顯示，中國男女的平均結婚年齡，從上世紀70年代的21歲左右延遲到21世紀的27歲左右。
在江蘇、上海等經濟發達地區，初婚年齡更是在32歲以上。物質條件的改善、受教育年限的延長、房價持續走高、人們對精神自由的追求等，使得中國男女不僅習慣於晚婚，對婚姻的態度也越來越慎重和開放。
民政部近期發佈的結婚大數據顯示：2018年一季度全國登記結婚301.7萬對，比5年前下降近3成，離婚登記97.4萬對，比5年前多出4成有餘。回顧2013-2018年間民政部發布的婚姻數據，我們會發現一個穩定的趨勢：結婚的越來越少，離婚的越來越多。
在中國非婚生子女不合法的大背景下，在婚人口數量，一定程度上會對總體生育率產生影響。
2013-2018年第一季度結婚和離婚人數對比
僅看生育數據，一樣不容樂觀。國家統計局數據顯示，2017年我國出生人口是1723萬人，比2016年下降63萬人。
其中一孩只有724萬，二胎佔比超過半數。在2022年前後，中國仍處在第三波嬰兒潮（1987年）尾端人口進入工作的窗口期。但就最近十年新生人口長期維持在1600-1700萬量級的趨勢判斷，未來的人口形勢不容樂觀。
2008-2017年中國新生人口數量及增速
待第三波嬰兒潮就業窗口期過去，少子化帶來的問題將更加凸顯。據估算，00後比80後少了約7200萬人。
第六次人口普查的數據顯示，在東三省、內蒙古、京津冀、長三角、長江中游地區，均存在著不同程度青少年人口占比偏低的問題。
2017年年初至今的搶人大戰，對象只是存量人口，如果中國長期維持超低生育率，未來可能會出現“無人可搶”。
第六次人口普查中國分縣0-14歲人口占比示意圖
三四線樓市面臨“人荒”
受戶籍制度改革、鼓勵農民工返鄉創業等政策因素和經濟週期波動的臨時性影響，近年來中國人口流動放緩，人口繼續向城市群聚集，部分二線城市和三四線城市人口外流，在沿海、沿江、鐵路沿線地區人口聚集度仍然在進一步加大。
中國人口流動示意圖（圖片來源於網絡）
從國際經驗來看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，特別是在城市化中後期。
近年來，杭州、南京等新一線城市表現活躍，“搶人大戰”將促進新千萬級城市的加速形成。
落戶得購房指標、購房享折扣補貼等搶人政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。新一線城市在成為搶人贏家的同時，也成了樓市最大的贏家。
2017年全國各地區人口流入排名
人口流動，有進就有出。與新一線形成鮮明對比的，是三四線城市的人荒。
數據顯示，1991-2000年、2001-2010年、2011-2016年三個時段，三四線合計人口年均增速分別為0.68%、0.31%、0.45%，遠低於同期全國人口平均增速的1.04%、0.57%、0.51%。
人口的持續淨流出，再疊加棚改政策的收緊，勢必會衝擊三四線脆弱的樓市。結束語：大量粉絲還沒有養成閱讀後點讚的習慣，希望大家在閱讀後順便點贊，如果喜歡，也請分享給身邊的朋友，以示對我們的鼓勵！
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