前兩天講房地產課，有人問商鋪該不該投。
五一閒著，問了幾位北京的中介朋友。
梳理了下，今天聊聊到底能不能買商鋪。
一
不懂商業選址 ，就別輕易入坑。
老一代人總覺得，百年基業、一鋪相傳，至少可以養三代。
翹腿當租婆，吃喝永不愁。可世道變了，很可能一鋪坑三代。
買商鋪，很多是投資，看投資回報、成本高低。
投資回報，一是經商或賺租金，二是轉手賺差價。
賺租金，要考慮地段有沒有賺錢的價值，地段的熱度，租金能不能漲。
北京樓市一直是全國風向標，商鋪也拿它嘮嘮。
就比如北京朝外SOHO。
臨街優質好商鋪，一平米4.8萬起，50平米的商鋪算下來250萬左右。
這種商鋪一般公攤面積大，實際的使用面積30平米左右，得房率70%左右。
用於出租的話，一天5元/平米，一年是9萬多的租金，年化回報率在3.6%左右。
位置偏一點的，年化收益不到3%。還不如被閹割的餘額寶年化收益高。
一套商鋪40年產權，極少部分50年產權，到手能剩30年算很不錯了。
250萬的商鋪，得27年不間斷出租才能回本，普通人的錢套不起。
二
租金上撈不到便宜，又有人想，等漲了賣出，不就好了？
想象很美好，現實很骨感。
當你手頭緊了，想變現也是個難題，不一定能及時賣個好價。
去年3.26日，北京出臺商辦項目調控政策 ，重點打擊商住，但商鋪也跟著躺槍，更難買賣了。
直接提高商業地產的購買門檻。
想買的人買不著，想賣出的自然找不到接盤的，把流動性按在地板上摩擦。
找了個數據，一年後，也就是今年3月26日，北京商辦項目簽約3589套，環比調控前一年跌幅達到了94.6% 。
商鋪的價格，往往跟著市場供需來走。
成交量小了，對商鋪影響可不小。
住宅紅火了近20年，根正苗紅，商業地產一直是丫鬟的命，自立更生，價格漲跌更多看供需。
需求被摁住了，商鋪價格走低，想指望左手買進，右手賣出賺差價的朋友，就別趟渾水了。
而且這幾年，消費方式變了，網購已經是大趨勢，商鋪越來越狼狽。
去年雙11，天貓成交額逼近1700億，實體店被啪啪打臉。
電商實力吊打，實體店該倒的倒，該轉的轉。
三
大家可能覺得這是北京，房價本來就高。
那我舉個三線的例子。
我一同學，家住陝西銅川，屬於三線小城市。
去年她買了一套100平米商鋪，總價約200萬左右。
租了出去，每年收5萬租金。
年化收益才2.5%，10年才收50萬，投資10年都不回本。
這資金效率也是慢的一匹了。
收益率還不如存銀行定期。這還沒算上裝修、出租空檔、各種稅費...
她已經去面壁思過了，辛苦湊來的錢加上貸款，全被套牢，日子過得也是緊巴巴。
並且，商鋪的命被大經濟和市場帶動，還有很多影響因素，實在不容易。
比如很多三四線城市已經開始出現商業項目過剩嚴重的情況，商鋪承租困難...
四
再說下成本。
買商鋪得貸款，商鋪按揭五五分，首付五成，貸款五成，貸款利率上浮10%左右。
首付比例、貸款利息都比住宅（首套）高出不少。
還得繳稅。
土地增值稅、個人所得稅、營業稅及附加、土地出讓金、土地出讓金契稅...各種稅來一套。
加起來，可以佔到你差價的一半。再刨去房產評估等一些手續費，到手的票子少的可憐。
現在一算，你還覺得買商鋪真合適嗎？
五
還有朋友問，自己做筆小生意，商場裡的商鋪可以買嗎？
得分業態和位置。
它的命運，跟著商場走。這幾年實體經濟一直在走下坡路，人去樓空的現象不少見。
如果你有幸選擇了一家經營不錯的商場。我建議你可以多看看地下層的商鋪。
繁華的商場地下一層多半是餐飲，美甲，小而美，高毛利。
地下商鋪價格偏低，運氣好的，遇上業主急著賣的，或許能撿漏，比如北京世貿天階地下一層有的1萬/平米（很少見）。
不過，有一點需要注意。
資質好的頭牌商鋪，大多屬於開發商物業的，只租不賣。一般人也買不到這樣的黃金商鋪...
而且這類房子產權容易分散，比如多個開發商持有，一個不小心陷入法律糾紛。
承租人也很難按所有投資人的意思去經營，最後變成閒置商鋪，看著都肉疼。
總之，商鋪投資這條路遠比住宅坎坷，大家儘量別走。
手裡若有百八十萬的，拿去分散投P2P、指數基金，或者買點香港分紅險，回報率都比商鋪高，還不會套牢你的錢。
ps:
有踩過商鋪坑的，我們評論裡留言啊~
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