這一輪棚改調控從7月12日開始，對正在棚改的宜春來說多少有些影響。買房基本上是每個人都可能會遇到的問題，2018年最令人關注的問題某過於各大城市紛紛出臺的住房限購政策。那麼，您知道您所在的地區是否在住房限購範圍嗎?2018年全國住房限購城市名單有哪些?全國各地住房限購政策又是怎樣規定的呢?十幾個熱點一二線城市以及一線周邊三線城市步調一致地加入限購之列。在這些限購城市中，深圳最為嚴厲，而惠州（庫存太大，表態性調控）、上海（此前新政已經非常嚴厲）打了醬油。在住宅遭遇極為嚴厲的限購之時，許多人把目光轉向了不限購不限貸的商務公寓。早幾年開始北京通州商務公寓最嚴限購，其他城市最新調控政策基本上都也有對於商務公寓的限制條款，因此高稅費而又不限購不限貸的商務公寓或有值得三四線城市關注之處。此文為近幾個宜春各個公寓踩盤後的看房手記，今晚有空碼好字給大家分享。
一線城市限購後很多人開始關注不限購不限貸的商務公寓，像宜春這樣的城市，特別是棚改讓很多人有了錢，開始想投資商鋪與公寓。一般來說商務公寓比周圍住宅要便宜，位置也大多交通便利距離辦公區域不遠，咋看一下還是很容易心動的。但是商務公寓真的那麼美好麼？其實，投資商務公寓是需要詳細分析和評估的，筆者最近看了宜春的一個極小戶型商務公寓——潤達國際-悅公館，從產品定位、投資價值來看覺得頗為典型，總結了一些經驗分享出來以饗讀者。
簡單介紹一下該商務公寓，先說區域。該樓盤位於宜春老區域鼓樓路商圈，距離宜春火車站10分鐘車程，離宜春機場12分鐘。附近有成熟配套和商務區，因為周邊有大量的拆遷空地，政府也計劃將該片區發展成一片以中高端企業辦公為主住宅的老城區名片，並配套建設居住區域。從定位來說相對高端，政府的各類配套設施應該說最完善，據官方說宜春路9月開工，先把雙橋重建，投資4.33億。這個樓盤本身已經有一定數量的辦公寫字樓與商業，也有不少成熟小區，如鳳凰春曉、碧桂園、秀江外灘等，距離不遠還有其他如恆大等開發商與拆遷區域以及大型商場國光、步步高、青龍等。歡迎加筆者加：15942294
樓盤本身是省內一線著名開發商潤達，算是今年流行的投資式公寓。主要有37與43平米的平層。以其優越的地理位置、濃厚的商業氛圍、便捷的交通，備受購房者青睞。但隨著地塊的日益稀·少、價格的不斷飆升，老城區讓很多購房者望而卻步。
潤達悅公館位於宜春南路與中山西路交匯處，是北京中瑞元海集團投資，宜春中新房開發的樓盤，在宜春的老城的又一標杆力作。作為江西房地產的品牌地產，潤達悅公館佔據了老城區核心地段資源，隨著周邊交通、醫療、教育、休閒娛樂等配套的非常完善，從商業投資與居住來看，發展前景難還是非常好。
潤達悅公館周邊配套齊全，眾多商業綜合體環伺，生活便利無憂，加上潤達國際200平商業綜合體涵蓋25萬平潤達國際購物中心、喜來登酒店、黃頗路步行街、潮玩新天地、月亮美食街、孩子裡幼教街、潤達家居MALL、寫字樓、酒店式公寓、潤達公館都會華宅十大業態集購物、休閒、餐飲、娛樂、文化、商務、觀光、旅遊於一體。給宜春人來說，城市中央是不可替代位置。歡迎加筆者加：15942294
到現場聽置業顧問介紹，公寓有酒店式大堂、4部中外合資西繼迅達電梯、每層20平米電梯廳+迴廊式過道，細緻入微的樓層規劃；室內3.2米奢適層高，使空間得以很好的延伸；low-e中空玻璃落地幕牆、500個智能車位，讓你無論是在此居住、創業、辦公都能得心應手，還倍兒有面。租金高低與所在區域人群素質高低息息相關，高端客戶越多，租金越高。目前來講，潤達國際作為宜春對外展示的窗口之一，聚集大量白領人士及外來的高端商務人士，首付7萬，預計總套數在644個單位，均價在6800元/平米，產權70年，其實很多跟筆者一起去看過的朋友都想買一套。歡迎加筆者加：15942294
大概介紹了樓盤本身，可以發現作為知名開發商，產品的定位、選址、戶型設計、目標客戶選擇上都很有考量，本身也可以作為樓盤未來的一個背書。但是購買商務公寓，首先應該注意什麼呢？——是稅。
商務公寓的稅與住宅有很大差別，簡單來說商務公寓稅主要有契稅a、個人增值稅b、土地增值稅c、所得稅d。這四種稅的大概計算公式如下：
- a 契稅= 成交價*3%
- b增值稅=價差*5.6%
- c土地增值稅= (價差-b )*30%～60%（根據增值比例確定稅率，最低30%，最高60%，當公寓增值100%，對應稅率60%）
- d所得稅 =（價差-b-c）*20%
從上面可以看出，投資商務公寓指望通過房價上漲獲得收益的可能性不大，稅費負擔太重。根據一些投資客的經驗，各類稅費約佔商務公寓成交價的15%。即使扣除稅費（或將稅費負擔轉嫁給買家）還有盈利，相對於同期住宅投資的收益還是低很多的。因此，購買商務公寓主要看房租收益，商務公寓房價隨著商品住宅的上漲僅僅能保值，並不能帶來顯著盈利。
因此衡量投資商務公寓的收益主要從兩方面，一方面是好不好租，一方面是作為分母的房價相對於房租是否划算。以筆者所看的這個樓盤為例，作為老城區周圍有成型住宅區，直接對比周邊公寓，一般租金在1200元至1800元之間。歡迎加筆者加：15942294
由於9月16潤達國際購物中心開業，預計屆時37至43m2房租約在1500元~2000元/月，至於好不好租，各路投資客都有自己的盤算，筆者個人的經驗是詢問當地的出租車司機與周邊商鋪老闆。顯而易見，如果一個正在興建的辦公區與購物中上下班高峰期擁堵，出租車生意好做，那說明商務公寓的租住需求旺盛，再說這裡是老城區。
需要說明的是，千萬不要把租金乘以12當作自己將來的租金收益，需要知道當包租婆也是一件很繁瑣的事情，尋找租客、房屋空置以及定期更新裝修都是成本。即使外包給房屋銀行操作，他們也會對你理想中的房租降一點，並收取1個月的管理費。一般來說，經驗上租金乘以10或11可以當作一年的租金收益。
回過頭來看房價，該樓盤開盤後隨著銷售的推進逐步提升了價格。2017年宜春一般的公寓在6K左右，此項目要推的房源也不算，而筆者瞭解到10月在的時候平層6500元，還有一個月進入金九銀十，每平上漲一點也有可能的。因此雖然漲幅不大，但對租金收益率影響就很大了。
最後需要說明的：是對筆者自己而言這是一個棚改大樓盤，無論多麼用心，考察樓盤肯定多少有些疏失。而商務公寓不限貸不限購，宜春的商務公寓經常吸引了大量周邊縣市投資客。因為這是本地的商務公寓，還是可以放心購買，對於的異地商務公寓項目應當謹慎又謹慎，不能簡單的聽信某個當地的朋友就簡單決定，必要的時候可以通過詢問當地出租車司機，周圍小賣店老闆，周圍上班族白領等詢問商務公寓的真實情況。
當然不管租金年收益是6%、5%還是4%，商務公寓都不失為一種常見的房產投資渠道，只是各人應當根據自身實際情況，決定是否接受。事先做好功課，對所投房產標的情況瞭如指掌，將來的租金收益、可能面對的風險和成本心中有數，才是對得起自己買房的投入。這也是自己跑這些天跑盤的最大感受，也是整理成筆記的用意。歡迎加筆者加：15942294
按照國際慣例，作為出租房的年租金回報率應在基準利率基礎上，再加一至二個百分點，按4.9%最低上浮10%市場利率計算就是5.39%，年租金回報率應在7%左右才是合理的。
當然，還有另一個計算方式就是租售比，簡單說就是，在購入之後，以出租的租金方式計算需要多長時間收回成本，由於城市的房價水平不一樣，如果公寓超過20年的回報週期，已經不是理想的投資模型。因為公寓屬於投資性很強的產品，50%的首付槓桿就很大了，而這個項目首付比例只要30%，大大提高了購房人群，首付成本就關乎了投資價值了。
長租公寓定位的目標客群都是希望剛畢業的大學生，城市白領等人群，宜春的人口流入是偏低，還好公寓產品供應量不大，無論短租長租，無論是複式還是loft，在宜春，並不是所有公寓產品都適合投資！假設，真能做到7%的回報，也能達到甚至可以商務公寓的標準了。
高房價與高房租是有必然聯繫，但以目前宜春的房租水平，還不至於到了擠破頭去購房的地步，但是可以肯定的是，自己喜歡的都很貴，無論是房價還是房租，都可選擇性去購買。歡迎加筆者加：15942294
最後，筆者推薦這五類人最適合買投資式公寓：1、有家有口的人，成家立業，收入穩定，但沒有太大的增值空間，然而未來新的挑戰又接踵而來，孩子的教育費用，父母的養老費用，工資只是杯水車薪。是時候努力一把了，買間公寓，風險小，收益平穩，一個月領兩份工資，家庭也會越來越幸福。
2、長線投資人，具有長遠目光，並且具備強大資金實力的人，一定要考慮投資公寓。一房養三代這句話一直被投資圈人士視為金口玉言，公寓是長線投資的最好選擇，隨著公寓越來越成熟，長租公寓、公寓式酒店、返租酒店也是絕大多數長線投資人的首選。3、自營投資人，長期租他人的房子，不如自己買一套公寓，你可以算算，其實多年交付的租金加在一起，都可以買一套同面積的公寓了，所以正在自營的你一定要買套公寓。4、被股市套住的人，在股市海里沉浮，不知何時解套的人，更應該投資公寓，租金收益，升值收益，雙平衡，成為你股市失意時的一劑良藥。5、投資養老的人後半生的積蓄只會越來越少，為自己準備一份穩定的養老保障對於準備養老的人來說目前是最重要的任務。與其讓錢在銀行貶值，不如投資一間公寓，無須費心費力地經營即可坐收租金。商業地產是城市繁榮發達的核心，沒有商業地產的住宅，也賣不上價格。如果把一座城市比如成一個人，那麼商業就是血液，能為其發展注入源源不斷的動能。在中國這些年的發展中，投資理財會越來越多樣化，除了投資房產、股票等，還可以投資些旅遊項目等。
商業地產是中國新型經濟的載體，市場經濟鏈條中的重要組成部分，對於正處在轉型中的中國經濟產業結構有很大的貢獻性。國家一直在鼓勵投資商業地產，商業公寓是商業地產的一部分，也是風險率最低的商業地產。好地段、低總價、精裝修，可自住可商用……公平來講，商業公寓升值潛力更大，更值得出手投資或居住。
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