1.高负债
很多朋友私聊过我，他们都有一些很相似的特点：勤奋、努力、一份不错的收入、业内精英、高学历。。。
对于这些朋友，我一直是既羡慕又敬佩的。。。
但是，很多人拥有一个共性的特点，就是房产高负债。这里我想提醒各位朋友，生活当中，房子不是全部，过度透支风险很大。
下面分享两个案例：
案例一：
本人曾经从事过几年的房产工作，作为一个一线人员，我想说，房产投资绝对不是只赚不赔。04年还没有大学毕业的我，就已经投身于房地产行业，当05年房产火的一塌糊涂时，即使在这情况下还是有一批人倒下了。
很多早期房产投资者，由于在早期使用了大量的杠杆造成了大量的负债，随之引发了一些列问题，最终导致一蹶不振。即使是05年的大涨也无法挽救他们。
03年房地产市场的大萧条，使负债投资者一蹶不振，所有人的共性问题就是资金链断裂。
当然这种情况在08-09年又再次悲剧重演。
案例二：
去年是香港回归20周年，电视里多次报道了香港回归20周年的活动。
可是有很多人不知道，1997年万众瞩目的香港回归时，很多人看好香港的未来。香港居民也是如此，香港是世界的金融中心。同时香港地少人多，房产投资也是港人的重要投资之一。
也许很多人会痛悟今天的大陆女孩有多么势力，结婚必须有婚房。。。那我们不妨听听香港女生怎么说，在TVB采访中，香港年轻女孩对待记者提问的回答是：有房有（性）高潮。。。多么大尺度的回答，可见港人对房产的热衷。
但是就在1997年，大家都看好的时候，很多港人就像今天的咱们一样，不计成本不计后果的贷款买房，抱着快进快出的态度时，房价却下跌了。很多人都没有想到，但是房产的属性和股票是不一样，当房产下跌的时候，你是卖不出去的。
股票的特点是只要报价低一分就可以立刻出手，但是房产是不可能的。因为房产的交易频率是大大低于股票的，尤其是房价下跌的时候是没有成交量的。很多人因为过多的贷款无力偿还，导致资金链断裂，倾家荡产。
但是历史总是喜欢和你开玩笑，就在今天香港回归20多年之后，香港的房价却又创出了新高。我想说的是，如果当年的香港购房者没有那么贪心，没有使用所谓的首付贷、高利贷，资金链断裂、资不抵债。。。那么即使他是在1997年高点买房的，一直持有到今天仍然是有盈利的机会的，更不会倾家荡产。
总之，负债没有问题，但是要有个度，至少是建立在收支平衡的基础之上的。这里详细说说支出问题：
本人始终不认为，买房是最大的支出，顶多也只能算大类支出之一。子女教育、老人看病的支出必须要考虑其中。
资金链断裂会毁掉我们的人生，敬畏市场，也许你不会是赚的最多的，但却是活的最长的。
2.买入了没有基本面支撑的区域
这种人在微信聊天里也不少见，很多时候房产的炒作是不理性的，很可怕。最近看到了一篇报道，是说中国现在有数以百计的三四线城市，发生了人口的崩塌，一边是人口的急速下降，一边是该区域商品房的大量新建。
更可怕的是，很多人由于错过了一二线房产升值的机会，转而投入了三四线城市的房产市场。甚至有人高喊，空置率高，无亮灯率的房子房产升值潜力最大！
我觉得这种疯狂不亚于第一种投资者，城市的繁荣都是一个方式：
大量的就业机会——吸引了大量的人员——创造了更多的财富——城市配套更加健全——医疗、就业、教育、商业、购物、交通资源的变得更加具有优势——助推了本区域的房地产市场发展，房价的上涨
反之，无就业机会——人员离开——人口大量减少——无人在本区域创造财富——区域配套落后——无医疗、就业、教育、商业、购物、交通资源——房地产市场在本区域无法形成长期良性循环发展——鬼城——前期投资者无法套现——房价一落千丈
避免这种情况发生的办法很简单，购房之前，一定要考察这个区域的亮灯率问题，如果购入楼盘及其附近小区亮灯率太低，就要注意了。看病、购物、出行、上学不便利的地方建议不要买。还有就是买房前要关注该区域一手房成交量与二手房成交量比值，比值太大的郊区不要购买。因为如果一个区域在一段时间，一手房购入量太大，而该区域二手房没有成交量，后期肯定会滞涨甚至暴跌。
道理很简单，一手房买家很多人会在一到两年内抛售房屋，所以一手房成交量在一定程度上代表了抛盘量，一般头两年的抛盘量会在30%左右。而该区域长期的二手房成交量代表了这个区域的接盘能力。
当一个地区处于供大于求的时候，房价肯定是滞涨或者下跌。反之，供小于求的时候，房价保值甚至更加容易升值。
3.频繁买卖
有很多人，喜欢频繁买卖房屋，这也是很大的风险。道理很简单，一买一卖，即使不贷款，费用也高达百分之10%以上。也就是说，在一次买卖后，即使你的房屋比别人多涨了10%甚至更多，也只是平手。
有的朋友一年买卖房屋多达三次，那是不是说，他的房子得比我的房子多涨30%才是赚。几年下来，又会怎样？哈哈。。。
我给出的建议是：买入真正的低洼，然后长期持有出租。我和朋友吃饭时，他们会说我的房子涨了多少倍，我通常反应很慢。因为我不太想这些，我得先算算。
一般我买入的房子的模型是这样的：购入15年以里占据核心资源的低总价次新房——房价短期大涨，同时出租获取收益——当该房屋收益超过投资本金100%以后——新鲜感下降，因为我知道以后这个房子我很难赔——吃租金，扔在那，就当不存在好了——后期的上涨更多的时代的变化和运气的成分——如果租金能涨我反而会很高兴。。。当然我会关注下一个房产投资低洼区域，如此周而复始。。。
当然房产投资的风险还有很多，今天先说到这里，以后会陆续更新。。。
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