昨天，證券日報援引易居研究院的報告，稱東部二線城市和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二三線城市全年面臨較大的下跌風險。
實際上，易居的論斷，長期以來都並不那麼準，這次的論斷，我依然覺得值得商榷。
談一點我個人的看法，供各位參考。
1、先來看第一個熱點，廈門。
之前也簡單在悟空問答裡回答過，這個城市的房價的確在下跌，但它其實是比較特殊。我認為，現在的行情其實是市場規律滯後的一種表現。
從2011年全國啟動大規模調控開始，一線城市和二線城市的房價基本上都有過一定程度的反覆，上漲過程中出現過滯漲或者回調，典型如北京，杭州，上海，成都，合肥，南京這些。但廈門卻沒有，它的房價基本上處於持續上漲的行情。這種持續的上漲，在透支購買力上必然要比其他城市更加嚴重，特別是2015年爆發的去庫存，讓本該謝謝腳的廈門樓市繼續透支購買力，2017年大規模調控落下，直到2018年仍然在加碼調控，這個壓力必然要釋放，
現在算是一個窗口期吧。
那麼問題來了，廈門房價會跌到底嗎？有沒有可能出現類似杭州之前2012和2014的兩次明顯的下跌過程呢？
我個人認為不大可能。廈門雖然只是一個普通的二線城市，連省會都不是，但它卻擁有事實上的衛星城：漳州泉州和龍巖，這是它的一個需求層面的基本面優勢。廈門的風頭太大了，房價緊跟一線城市，但這幾年的發展又不如其他強二線城市，所以最合理的狀態應該是等一等其他二線城市。這個週期可能在1年至1年半，然後房價才能繼續往上走。
2、第二個熱點，住建部在瀋陽的座談會。
這個熱點，網上的解讀早已鋪天蓋地。但有些細節方面的信息，我覺得在這裡還是有必要提醒一下，目前我並未看到就這些細節給出的相對合理的解讀。
這次新聞的稿源是央視新聞，也不算長，但很精煉，很藝術。
我們關注這麼幾點細節。
“堅決問責”，這其實不是什麼新意，之前各個層面各種官方的信源都已經表示過要保持房地產平穩，這次不過是一個例行的強調而已。
“穩地價穩房價穩預期”，這三個穩，我覺得不同尋常。
這裡面，“穩地價”最有意思，近期很少出現。
如果是從抑制地價過熱的角度來看，其實並沒有必要強調，因為各地在限房價競低價的土拍模式下，地價已不可能搞出什麼大新聞。今年一線城市中，北京接連出現土地流拍，二線城市的杭州，7月份接連出現地價低於預期的情況。
所以我認為，這個“穩地價”應該是從防止土地市場繼續惡化的角度來考慮的。但“穩”說的很藝術，這個意圖應該是有點藏著掖著了。
地價房價和預期這三者是串聯起來的，地價穩住了，後面兩者都不會出現啥問題。
至於其他的什麼加快制定住房發展規劃，保障合理住房消費遏制投資炒房什麼的，其實都是一般性表述，每次都要出現的，要看，就得看不一樣的。
3、第三點，金融層面
這裡關注兩個層面的消息。
其一是房貸利率。
融360公佈了7月份的全國房貸利率報告。
數據顯示，2018年7月份的首套房貸平均利率為5.67%，環比上升0.45%。但2017年7月份的房貸利率環比6月份，漲幅達到了2.47%。也就是說，房貸利率仍在漲，但漲幅已經非常小了。接下去基本趨穩。其實也很好理解，因為市場利率總歸要受到基準利率的影響，這倆差距越大，繼續擴大的動能就越弱。如果基準利率不動，房貸利率難有什麼激進的表現。
其二是央行的金融報告。
7月下旬，央行公佈的1-6月份金融報告顯示，上半年個人住房貸款餘額增量約為1.94萬億。單純看這個數據可能感受不明顯，但如果我們同比來看，就有點意思了。
2016年和2017年，這兩年新增的房貸餘額分別是4.96萬億和2.76萬億。而今年上半年增量分別相當於2016年和2017年全年增量的39%和70%。2016年是近5年的高峰，這很好理解，2015年大放水。2017年風向陡轉，大幅下滑，但2018年資金面偏松，去槓桿變成了穩槓桿，按照這個節奏，2018年全年房貸增量必然超過2017年。
這些流入房地產的資金實際上是起到了一個兜底的作用，也就是“穩”。
現在的調控，非常怕出現“過猶不及”的情況，大漲不行，大跌也不行。各項數據都要求在預設的區間內波動。
很多東西，孤立來看，可能是漲的信號，也可能是跌的信號。但如果放在一塊來考察，他們之間的合力其實仍然是“穩”。
而房價，恰恰是最需要穩的那個指標。
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