引言：前些年，對於城市更新這個問題的討論還基本集中於北京、上海、廣州等大城市。近些年，在東灘項目的實踐過程中發現，一些二三線城市，如重慶、武漢、南昌、貴陽等城市，也紛紛出現了大量的城市邊緣地區更新項目。我們將結合東灘顧問近年來在一二線城市的邊緣地區更新項目實踐，分兩篇文章初窺邊緣地區振興的門徑。此為第二篇：從“模式”到“內容”——大城市邊緣地區更新的策略和實踐。
回顧（大城市邊緣地區的舊城更新）
回顧（第一篇：從“失落”到“幸福”——大城市邊緣地區更新的特徵與價值）邊緣地區開發不是一蹴而就的，而是一個長期積累的過程。在這個過程中，不僅需要有一個長期的計劃，很重要的一點是把握好建設的時機，克服發展動力不足的難題。
例如，上海在徐匯濱江開發的過程中（原龍華工業園），重要的是把握住了世博會的機遇。徐匯濱江作為世博會會址隔岸相望的地塊，為了保證世博會參觀者有一個良好的隔江景觀，從濱江景觀打造開始，逐步對原工業區進行改造升級，成為既新天地之後，上海新的時尚地標。
在東灘近期從事的這些邊緣地區開發項目裡，有很多也是因為有新的發展機遇，開始了新一輪的規劃調整和開發建設。例如，幸福渠項目之所以重新開始新的概念策劃，源於在幸福渠的東南側，南昌新的高鐵樞紐——南昌東站開建。這樣的重大基礎設施項目，不僅對幸福渠流域43平方公里，對於南昌整個城市結構，也必將起到深遠的影響。
未來南昌中心城區“兩橫三縱”結構（東灘顧問）
除此之外，還包括包河經開區項目，之所以需要開展新一輪的產業策劃，也是和其面臨的形勢密不可分的。一方面，因為包河經開區成為了長江經濟帶33個轉型升級示範區之一，這也是合肥唯一，包河經開區一時風頭無兩，又開始成為合肥申報未來科技城的核心節點，儼然有與合肥高新區、經開區並駕齊驅的態勢；另一方面，合肥的高鐵站合肥南站正式啟用，而濱湖新區也進入了國家的申報流程，包河經開區也需要借勢取得發展機遇。
合肥未來產業軸及節點佈局（東灘顧問）
城市邊緣地區的發展，不僅僅是某一方的投入，而是各級政府、社會資本方、原有產權業主、原住民等各方勢力博弈的結果。因此，通過合理的模式設計，打造一個各方資本均能獲利的開發模式至關重要。
第一，需要關注政府層面的模式轉型。例如政企分開，國有的平臺公司強化與社會資本的合作，作為政府出資方對於社會資本方的行為進行有效監管。而政府強化服務職能，實現“一站式”服務滿足投資者需求。在轉型引導的方面，需要剛柔並濟，剛性約束與柔性約束並存。剛性約束可採用負面清單機制，不僅僅針對新增企業，對於園區原有企業也要以負面清單形式進行約束，對於不符合園區發展方向的落後企業堅決清退。在柔性約束方面，更多采用基金引導方式，建立母基金，引導社會資本跟投，這裡面可針對產業升級、城市更新等不同目的設立形式不一的基金。例如，曼切斯特在更新過程中設置了專門的公司（UDCs，RDAs，EPs）。城市開發公司（UDCs：Urban Development Corporations）是1980年代英國政府在推進城市更新過程中所採用的標誌性措施，它作為獨立於政府之外專門負責城市開發的機構，在城市內部劃定的特定區域內擁有規劃許可權。城市開發公司被授權可強制購買土地從而獲得區位重要、價值稀缺或規模成片的土地用於開發；同時也被准許向私人機構提供資助，並在劃定的區域內負責基礎設施建設。這些措施有利於取得私人及利益相關者的信任，從而吸引資本的介入。與之類似，1990年代的城市更新機構（URAs：Urban Regeneration Agency）和英國夥伴公司（EPs：English Partnerships）也發揮了同樣的功效。
第二，需要關注對存量資本的尊重。以上海為例，上海之所以在老工業基地內誕生了眾多的文化創意產業園區，就是因為這些工業基地很多都是一些國企，甚至是央企，地方政府很難觸動其利益。雙方博弈的結果就是在工業外遷之後維持現狀不變，而一些藝術家在其中發現了機會，最後形成了三贏的效果。政府在不花大代價搬遷的情況下引入了合適的產業，原有業主在保持土地的同時也獲得了一定的租金收益，而這些藝術家和藝術機構也找到了相對低成本的創作和展示空間。
第三，需要合理的運用政策資金。如抓住PPP/棚戶區改造/城市雙修的政策窗口期，獲得更多的政策資金支持。
邊緣地區環境面貌的落後是導致其難以吸引投資者關注的重要原因。而這些邊緣地區與新城不同，其已有的較高開發強度導致難以對整個片區進行重新規劃和打造。
因此，對於邊緣地區，重要的手段就是對片區內的濱水片區、重要綠地進行重點打造，作為片區形象的重要展示，作為樣板和示範地區，重塑形象和品牌。
例如，徐匯濱江的核心就是開發了濱江片區，進行了精心設計。打造體育運動公園，將原來的碼頭塔吊精心設計為重要的景觀節點。通過濱江公園的打造，不僅樹立了徐匯濱江這一上海新品牌，也帶動了周邊的房地產開發。
在幸福渠項目開發中，很重要的策略就是沿幸福渠主幹渠以幸福和家文化的主題打造5大公園，分別賦予婚慶、親子、養老、運動等主題，成為南昌東側的城市中央公園。與徐匯濱江一樣，幸福渠這個名字，即是指的這個公園，也是整個區域的代指。
南昌幸福渠主幹渠的5大公園規劃（東灘顧問）
在包河經開區項目規劃過程中，我們很重要的一個策劃思路就是對於原駱崗機場地塊的利用。各方對於這個地塊提出很多設想，如通航公園、科技創新公園等，但無論如何，在保留機場記憶的前提下建設一個城市中心公園，都是不變的主題。
在邊緣地區開發中，科研產業、現代服務業、創意產業等新興產業的注入是關鍵，這是賦予片區生機與活力的重要引擎。
例如，包河經開區轉型升級的一個重要策略，就是強化新興產業的引入。
一是強化傳統優勢汽車產業。通過強化新能源以及無人駕駛技術，進一步鞏固優勢市場，目前江淮牽手蔚來汽車，將包河經開區作為中國新一代神車的重要生產基地。
二是通過培訓機構和科研機構的引入。培育智能製造、電子信息等新興產業。目前，包河經開區已經引入甲骨文、微軟研究院等機構，重點是在於培訓相關的人才，科研方面，目前已引入合工大智能研究院、合肥能源研究院等研究機構，目前還在和華為研究中心等進行談判，還希望能夠將一些國家重大科學裝置引入包河。包河經開區對於科研機構，已經到了求賢若渴的程度，甚至將管委會的辦公樓無償的供合工大智能研究院使用，自己搬到了一個臨時建築中辦公。
三是強化現代服務業的培育。一方面引入上海的長海醫院，發展大健康產業；另一方面強化檢驗檢測和建築設計兩大服務業產業集群，目前已經成為省級的文化創意產業示範區。
邊緣地區的開發，最重要的目的並不是獲得土地價值的提升，最核心的是實現經濟、社會、生態效益的結合，尤其是實現社會效益的最大化，切實解決3億人的問題。
因此，在開發模式的設計上，無論是3P模式也好，還是社會資本方為政府代建相應設施也好，其重點都應該關注原住民利益的提升。例如，貴陽在城市開發過程中，市委書記提出了“三變”的口號，通過“資源變資產、農民變股民、資金變股金”的模式，將當地的原住民作為城市開發的重要參與者。通過共同參與建設、共享開發利益，實現當地居民在居住改善、就業打造以及持續獲得經營性收入。目前，這一模式，已經成為貴陽城市開發，尤其是城市邊緣地區以及城郊地區開發的重要原則。
市化的大潮滾滾而來，有些地區成為了這個時代的弄潮兒，有些邊緣地區則淹沒在了新一輪城市升級的浪潮裡，失去了往日的榮光。在全民創造美好生活的年代，如何為這些城市的“失落型”地區重振輝煌，重塑幸福美好生活的畫卷，將是中國城市化走向下半場的重要課題。這一歷史使命，不僅是政府公信力的重要體現，更在城市存量資產激活的過程中孕育著重大的市場化商機，值得關注與期待。
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