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摘要：如今房企纷纷开展养老业务，其中万科涵盖了三大类型的养老产品，现已有近两百个项目，但国内养老地产面临着资金压力、产品定位不合理等问题，尚未寻找到最佳的盈利模式和开发模式。
2018年8月2日，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2018博鳌房地产论坛现场与58集团联合发布《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》。
国内养老地产的发展现状
（1）我国老龄化速度加快
据国家统计局数据显示，截至2017年末，65岁及以上的人口达到1.58亿，约占总人口的11.4%。从2012-2017年数据来看，老龄化人口持续攀升，预计到2050年，中国将到达老龄化峰值，60岁以上的老年人将达到4.4亿。
据调查显示，我国老年人口约占世界老年人口总数的20%，人口老龄化年均增长率约为总人口增长率的5倍，人口出生率远远低于老年人口比率。2012年到2017年，全国65岁以上的老年人由1.27亿增加到1.58亿，老年人口的比重由9.39%增至11.4%。
如此巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其他国家提前进入了老龄化社会，养老机构的供需不平衡，为养老产业的发展提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。
2017年养老行业市场规模为2.5万亿元，2012-2017年平均增速达26.91%，预计到2021年市场规模将达到6.5万亿元。
因此，众多房企开始转型，将目光投向了养老地产。加之2016年虽然房市大涨，销售速度与去库存快速增长，但自2017年初国家发布限购限贷令后，楼市逐渐呈现出冰火两重天状态。面对严峻的政策调控、巨大的资金和库存压力，单一的住宅模式显然无法成为房企唯一的利润驱动力。因此，推动地产业务多元化势在必行，而养老地产是其中一个重要的发展方向。
（2）政策促使养老产业有序发展
随着老龄化速度加快，国家对于养老产业的政策支持力度加大。据观点指数的不完全统计，2016年共出台了19条养老相关政策，2017年至今制定发布了十余条养老相关政策，其中6条为财政支持政策。
2017年3月6日国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系的主基调仍是未来发展重点。另外，智慧养老等方面也是未来发展的侧重点。
随着一系列政策的落地，养老产业市场发生了变化，如万科集团开展了医疗业务，并发展社区嵌入式养老中心，复星的养老项目融入了机器人等智能化设施；养老产业的类型和融资手段也日趋创新，2017年12月12日，全国首家共有产权养老住房——恭和家园正式推出，养老产业基金、养老地产REITs等创新金融模式纷纷开展，促使了养老产业市场的多样化发展。
国内养老地产概述
（1）国内养老地产的现状
据数据统计，2012-2017年，全国养老机构的床位总数稳步上升，从2012年的416.5万张，演变成2017年的714.2万张，每千名65岁及以上的老人拥有床位约45.11张。现阶段我国养老地产床位仍有约200万张的缺口。
国内养老地产具有投资额大、开发周期长、低密度、产品类型多样等特点，多以租售方式为主，可分为三大类：社区型养老、机构型养老、医养结合型养老，落点城市主要围绕在消费水平较高的一二线城市，大部分定位较为高端，主要为中高经济实力老年群体打造CCRC持续照护服务。有些项目择址在城区，走在市中心养老的概念，有些项目则择址在偏远的郊区，配备完善的设施，主打生态养老。
数据来源：民政部统计公报、观点指数整理
值得注意的是，三四线城市的消费水平在逐年提升，老龄化问题亦日益严重，可见未来养老地产的发展空间仍很大，将会广泛地布局在全国各地。
（2）国内企业分析
国内上市房企中涉足养老地产的有20余家，入行较早和发展较成熟的企业主要有三家：万科集团、远洋集团、复星集团，三家企业所涉项目各有特色。
据统计调查，万科集团目前已布局10个城市，远洋集团布局了8个城市，复星集团布局了7个城市。从城市布局来看，三家企业的策略基本一致，布局一二线重点城市。由于大城市的消费水平普遍较高，而人们的消费观也较为超前，小城市的老人则更倾向于居家养老，故目前国内养老项目布局主要集中在一二线城市。
从项目数量来看，万科的项目总数多达181个，平均最低收费约4714元/月，远洋的项目共20个，已开业的为12个，平均最低消费约6221元/月，复星的项目共计37个，平均最低消费约5500元/月。
万科涵盖了国内养老地产的三大类：社区型养老、机构型养老、医养结合型养老，大部分项目实行租售并举的模式，销售部分能够有效快速回笼资金，但因前期投入资金巨大，故现金流转正需要很长时间；远洋集团主要开展机构型养老业务，实行只租不售的模式，收取用户会员费和月服务费用，现平均入住率已满60%，实现了收支平衡。复星则以社区型养老为主，同时开展一部分养老护理机构，提供床位总数量超过4000张，旗下拥有近30个居家一体化照护中心等社区项目，一般实行只租不售的模式，按月收取服务费用。
国内做养老地产的房企，项目数量不多，尚处于试水阶段。随着市场规模的壮大与规范，项目定位方面逐渐分为三大派，一是以万科为代表的涵盖大中小型养老机构，针对不同的人群开发不同等级的项目，这将有利于长远的发展。二是以复星、远洋为代表的，主要开发高端养老机构，规模普遍较大，覆盖了不同年龄段的老人需求。三是小型社区护理中心，这类型机构需要的投资相对较小，风险也较低。
发达国家养老地产借鉴经验
发达国家的养老地产已发展得十分成熟，从中能找到一些可供国内养老地产借鉴的经验。
（1）美国的养老地产――成熟的运营模式
美国的养老地产模式建立于上世纪60年代，经过近60年的发展，已经形成了一个运营模式比较成熟、结构比较完善、五大门类的养老地产产业结构与老年住宅体系，其特点是大规模开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰。
在美国，养老机构分为盈利性和非盈利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。
美国的养老地产涉及房地产商、运营商和投资商。房地产商通常根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，部分运营商也会自己充当开发商或与房地产商组建合资公司来共同开发。
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