金融学家宏皓教授

从购房经历来讲，中国步入商品房时代的这20年里，公摊面积基本被越玩越充分、比率是越来越高，购房者能享受到的实惠越来越小。所以，新华社质问公摊面积伤民，确实是切中了楼市要害之一，必须要赞赏一下。

现在卖房都是含公摊面积的建筑面积，而不包括的实用面积，购房者只能在心中很有感概地心算下了。

有公摊面积这一做法，据初步考证，是极有可能从香港承继过来的。分析下这个“惯例”，也确实很可能是这样的。因为，中国最早的商品房试验就是在与香港相邻的深圳进行的，而买房者也有不少是香港人。

不过，在2013年之后，香港的商品销售就不以建筑面积作为计算标准了。简单的说，在2013年这一年，香港出台了一个楼市政策，让“建筑面积”时代成为了历史。

“师傅”不搞了，“徒弟”还在继续。从1998年开始，中国内地开始进行商品房时代，从那时起公摊面积就是个理所当然的事，都存在这么多年来了。这一次，新华社质问公摊面积伤民，会不会是一个类似转折点的信号？值得考量。

因为，房地产销售中，公摊面积确实让购房者伤不起。

有一观点认为，如果没有公摊面积，按照实用面积来计算，估计中国房价在目前的基础上，还要再上涨一些。反正羊毛出在羊身上，购房者是没地儿跑了。

这种观点有一定道理，但不是有十分的道理，如果在实用面积基础上卖房，并在这一基础控制房价，这个被撸的“羊毛”就不会在购房者身上，而是在房企身上。

所谓购房中的公摊面积，在这里介绍下知识点。只有一个大概的标准，“各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。”以及“套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”

而开发商在这个标准的基础上，总是可以弄点儿花样，很多空间可以腾挪。购房者怎么可能去认真、具体计算，究竟实际公摊是多少？这也是房地产开发商那么有钱的重要原因之一。因为这部分面积，完全是没有成本的核算，能多出一平米，就多赚一平米。

而一套房子平均下来，小的也要几平方米，稍微大点的就是十多二十平方米；再大点的就是几十平方米。这样飞来横财对开发商来说，确实是太容易了。

购房者真心伤不起，从购房开始就要额外负担，但房子到手之后，物业费再来提一点。这些都不利于房地产市场的稳健发展。

所以，取消商品房销售的公摊面积，是非常有必要的，一来减少购房者购房资金，二来使房屋销售更透明、更公开、房企可猫腻的空间更小。

波士财经

住房公摊面积现象几乎普遍存在，尤其是在大城市中，一套逾百平方米的房子，公摊面积就达到了30平方米的占比，而实际住房面积仅有70多平方米，购房者总是不明真相被剥夺了不少的公摊面积，而公摊面积的计算更是缺乏严格的细则，计算方式各有不同，但购房者花费大量成本购买公摊面积，且往往很难有效利用，最终还是导致购房者的居住实际面积明显降低，而购房者的实际利益也因此受到了损害。因此，对于公摊面积的问题，确实需要有着明确的监管与明确的标准，不能够让购房者花冤枉钱，这也是治理房地产行业乱象的关键所在。

郭施亮

事实上在我国购买房子的时候，通常的情况是实际居住面积小于付费面积，这是我国特有的一道风景，当然这是与我国房地产市场目前所处阶段的特点分不开的。

我国房地产市场近几年一直是火热的状态，房价一直是出于脱缰的状态。伴随着房地产市场调控的加码，开放商为了稳住自身利润，这些限购、限价用以稳定房价的筹码就被变相的反应在了销售面积上，这其实与限价政策下形成的变相降价类似，其实际都是通过降低产品质量或者其他的间接方式，来保证实际价格不变利润空间不下降。这一方面是属于政策在执行过中的扭曲，另一方面这也是房地产存在的一种乱象。

日前相关部门刚刚查处了20家违规企业，主要是针对投机炒房，黑中介等违法违规行为。关于房地产乱象的政治可以看出国家也正在发力，但是各类房地产乱象的解决是需要先重后轻，有一个先后顺序同时也是需要时间的，公摊面积的问题国家迟早都要解决，只不过治理房地产乱象是一项大工程，大家能做的只能是耐心的等待。

盘和林看经济

在国际上可行的方案，一搬到国内未必就可行，很有可能形成更大的纰漏和不公平，采用国际通用的建筑面积按套内面积计算也不会例外。

虽然在国际上大部分都采用套内面积为住宅面积数据，但我国还是一直坚持以建筑面积来办理房产证，并且与房产有关面积有关的数据都是按建筑面积为依据。

为什么？原因在哪里？是因为我们的设计院、开发商和居住者们太聪明了，尤其是在擦边球上更是前无古人 后无来者。

前几年我们在计算容积率时是不计算飘窗面积，而阳台面积按一半面积计算。最终的结局是大批的开发商通过飘窗、阳台大打擦边球，于是出现了70方的三房二厅一卫，90方的四房二厅二卫。审批一套图纸、验收一套图纸、使用又是一套方案，把飘窗一打通、阳台隔墙一扯掉，通通变成了套内面积。早把法律、安全抛到脑后，把利益、金钱放到了首位。

于是政府又不得不出台新的政策，控制飘窗面积和个数，还有阳台的面积和数量。进一步细化审批标准，使之达到可控的范围要求。

反之，假如我国把套内面积作为建筑面积依据，甚至是容积率的依据。

那么，一定会五花八门、八仙过海各显神通，什么法子都要想出来。甚至可能会出现购房送游泳池，只要游泳池不在套内面积范围。

最终肥的又是开发商，而居民因为获得更多的套外面积而支付更高的费用，羊毛出在羊身上，到头来遭殃的还是购房者。而有房者因为没有享受到新政策的优惠，而变相损失惨重。

当建筑面积变为以套内面积为建筑面积依据后，实际房价是不可能会有所下降，甚至会更高。特别是刚性需求者，打着灯笼也找不到低价房。

鞅论财经

對於首次購房的小主們，對公攤面積，很多人其實都不是特別瞭解，有的房子的公攤面積可能只有10%。有的房子公攤面積卻達到了30%，如果花100萬買了100平的房子，實際居住面積卻只有70平米。想一想，花了30萬的血汗錢在那30平米的公攤上，就忍不住要吐槽啊！那麼這種差距是什麼原因造成的呢，公攤到底是什麼？它是怎麼計算得出的？究竟多大面積才是合理的？小編覺得還是有必要瞭解清楚的，畢竟買房是人生中的大事，一平方米都是錢啊！

一、什麼是公攤面積

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

二、不同類別住宅公攤比率不一樣

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般佔房屋建築面積的13%到18%。室內的層高分為室內淨高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內淨高在2.65到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的範圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積是最大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建築有電梯及電梯前室佔用了空間，也有安全通道樓梯佔用空間，還有「管道井」「強電井」「弱電井」等公用設施都佔用了空間。所以高層建築較多層建築的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連接的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

三、計算公式

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數*套內建築面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽台面積

注意口令：外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽台區分封閉否，封閉全算未封半。

舉例來說，一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。那麼公攤面積 = 建築面積 - 套內使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公攤率=公攤面積/建築面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建築面積-公攤面積)/建築面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

四、公攤面積並非越小越好

在如今的高房價下，面對高公攤很多購房者都有點難以接受，看似面積夠用的房子，在去掉「讓人傷心」的公攤之後，實際面積往往令人大失所望，自己用不到還花了不少銀子，因此對於大多數買房的人來說，公攤越小就越好。那麼公攤面積是不是越小越好呢？業內人士分析稱，事實並非如此，公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。一般來說，樓層越高，公攤面積越大，因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大，公共設施、走廊越多，公攤面積也越大。

五、公攤風險怎麼避免

新啓用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明"，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。

索取公攤數據

在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

查閱有關資料

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

合同里約定公攤範圍

律師建議，考慮到目前國家在公攤面積上並沒有明確的規定必須控制在哪個範圍區間，因此，購房者在簽訂購房合同時，務必弄清以下內容：設計的套內面積是多少?公共設施有些什麼?共有建築面積有多大?最好將這些數據寫在購房合同中，合同中沒有的，可以通過與銷售方簽訂補充協議的方式來解決。

小张4512345

呼吁取消公摊.把公用资本按户平均.现在公摊面积都在百分之三十以上，虚拿供暖费物业费按现在价70年计算一般每户白掏的可不是小数目.取暖费每家多拿30平滴.公摊其它面积业主并没有享受供暖，物业费180平和90平多掏一半钱，得到物业服务是完全相等一样的，因为家里面不需物业打扫服务，我们小区土地总面积2万7千平，1300户一家平均公摊多交30平，公摊面积多加达到了3万9千平，39000平乘上你的房价厉害了吧！毛坯房，单层矮滴想碰头，这么大的中国怎么能让这周扒皮式再继续坑害已经不易的买房业主呢！既然新华社腾讯头条上都发出全国人民的心声了，赶紧纠正吧！

网络桃源

对于公摊面积来说它的存在无疑是给了现在广大购房者购房压力以外的心理压力。一般来说我们购房都是有公摊面积的，这就造成了你家的三居室比我家的三居室大，结果一问面积都是120平米。花的钱一样买的房子一样最后得到使用面积却相差甚远。对公摊面积的诟病往往就这样产生了。

那么公摊面积到底是个什么鬼呢？

作为一名房产测绘从业人员对于公摊面积其实也有一些自己的想法。公摊面积的产生并不神秘，主要的组成部分包括：门斗、门厅、门廊、大堂、过道、走廊、前室、电梯、楼梯、管井、屋面间、设备用房、外墙和保温等。以上这些组成部分我们看出就是我们一栋楼房组成的各个部分。换句话说就是我们购房者买到的其实就是整栋楼，除去仓储和车库之外都是我们房价的组成部分。

如何达到购房面积上的一个公平性呢？

对于如何达到购房面积的公平性最直接的办法就是直接出售套内面积，只有套内面积才可以达到公平。如果说想让建筑面积达到公平性的话就需要限制公摊系数或者统一每栋楼的建筑设计图，层数等内容，因为就算是一样的楼如果层数，单元数不相同的话面积也是有误差的。

其实不光是购房者希望套内面积购房，我们房产测绘人员也希望套内计算面积，毕竟对于复杂楼盘来说公摊的加入真的会将我们的计算问题给复杂化，相当耗费人力和时间。

对于公平性的一个体现最明显的就是在拆迁补偿当中，因为公摊面积的不同拆迁补偿的房子很难达到原先的居住使用面积，而且被安置在不同的楼、不同的小区都会造成最终面积的出入。

同时这样的一个差别还表现在购房的环节。一般来说同一个小区当中的房子均价都是相同的，但是不同的楼栋公摊面积却是不同的，这就造成我们买一样套内面积的房子花费会相差很多。

公摊面积不可避免究竟该如何选择？

下面我们就来分享几个购房当中判断公摊大小的方法：

1. 选择纯住宅，就是这个栋楼从一层到顶层只有住宅的房子，这样的房子相比带底商的房子公摊面积要小。
2. 选择梯户比小的房子，相比两梯三户的房子两梯四户的我房子公摊可能更小。
3. 多层公摊小于小高层小于高层，楼设计的越高疏散要求就越高疏散通道就越大，自然公摊也大。
4. 地下室连通分期建设的楼公摊小于地下室连通同期建设的楼，因为有些设备用房是全小区共用的，但是分期建设会存在不确定性这些设备用房就无法分摊。

总而言之，对于公摊面积来说其出现增加了销售单价的准确性也降低了单价让人更容易接受。但是如果可以统一仅销售套内面积那么一定是民心所向的好事。

關鍵字: 房产 平方米 公摊面积