想在主城區“上車”，既要“抵食”又要“大件”談何容易？

南面的番禺華南板塊、北部的白雲大道北、東部的天河牛奶廠板塊，紛紛四五萬+起步，想要入手壓力不小。

不想去增城、花都、南沙買房，到黃埔科學城、長嶺居起碼也接近3萬元/㎡。

那隻能再遠一點點，來到接近增城的黃埔永和板塊看看了。

萬科裡享家

地址：黃埔區永和開發區新業路與布嶺路交會處

發展商：萬科集團

規模：佔地面積約10.3萬㎡、建築面積約41.77萬㎡

交通：只有自駕最便捷

從天河區出發，不走高速，可以經廣汕公路、永順大道大道到達樓盤，但沿途的紅綠燈非常多，耗時也比較長。

走高速的話，從天河體育中心出發，經瀋海高速，約50分鐘能到，過路費10元左右。

公共交通的話，則乘坐地鐵到六號線蘿崗站A口出，換乘506路公交車至永和（萬科裡享家）總站下車，用時大約1.5小時。

目前距離樓盤最近的地鐵站，為路程超過10公里的六號線香雪站。

建設中的黃埔有軌電車1號線（2020年10月開通）永和站和新豐站，均距離項目約2公里。

▲有軌電車站點工地貼出的路線圖

屬於廣州地鐵線網中遠期規劃線路之一的地鐵二十三號線，也在附近設有永和站（以最終公佈為準）。

另外，在樓盤東側門口處的新業路站，有3條公交線路途經，分別連接永和開發區、蘿崗中心區、大觀路和黃陂地鐵站等地。

配套：家在北區 配套在南區

從小區的規劃圖可以明顯看出，樓盤被市政路——布嶺路，分割成南北兩個區域。

項目地塊的前身是永和區YH-K9-7地塊及YH-I1-7地塊。

2015年8月17日，這兩宗地被萬科以底價11.1億元拿下，樓面地價約3500元/㎡。

目前在售的是北區，該區包括6棟單位。

北區與南區一樣，在地面抬高兩層，架空層有部分臨街商鋪。

但樓盤的大部分配套，如幼兒園、公交站總站以及主要商業萬科裡等均集中在南區。

▲北區底層臨街商鋪。

▲南區已開業的萬達影院、餐飲等商業配套。

項目在南區配建的私立幼兒園正在招生中，計劃今年9月開學。

而樓盤對口小學，則是周邊1-2公里路程的永崗小學、新莊小學。

另外，在小區南區，距離在售樓棟約400米處，配套有公交總站。

共進駐3條線路，可去往奧體中心、天河公交場、科學城、南崗等地。

戶型：剛需實用為主

樓盤目前在售北區12、16號樓，預計2020年交樓。

▲南區的首期產品已於2017年底交樓，目前已有部分住戶入住。

北區12、16號樓分別為34層、35層高，戶型與佈局大致相同，均為兩梯六戶設計。

▲樓盤平層關係戶型圖。

產品包含約85㎡、約94㎡三房，以及約115㎡四房，均有樣板間開放。

產品有一個很特別的設計，就是從電梯大堂出來之後，會有一條雙面採光的玻璃走道，經過該走道才能到達各個單位。

走道和單位之間還有一箇中空的天井。有不少單位的房間都是通過天井來採光的，效果會比較一般。

• 85㎡三房

該戶型為比較少見的“L”形佈局。

一進門左側就是單位的唯一一個洗手間，而且洗手間的洗手盆部分正對著同在一側的臥室的門。

該單位也可以算是一個橫廳設計，客廳與主臥室部分可以形成南北對流。

▲餐廳設置北向小窗戶，客廳連接約1.5米寬景觀陽臺。

另外，除了主臥外，單位的其餘兩個臥室面積都不大，均需要利用窗臺的面積來擴充成為睡床。

▲主臥帶南向飄窗，採光條件較好。

• 94㎡三房

該戶型位於樓層東西兩側。位於12號的單位南向望馬路，16號樓的則南向望小區園林。景觀區別大。

單位的廚房佈局與85㎡戶型差不多，但是通過入戶花園採光。

餐廳與客廳連接南向約1.8米寬景觀陽臺，採光通風條件一般。

衛浴同樣採用乾溼分離設計，但北向窗戶連接的是入戶花園。

三個臥室均帶飄窗，主臥與其中一個次臥為南向，另一次臥為北向。

兩個次臥面積差不過，為9㎡左右。其中北向次臥窗外為樓棟中空位置，並與公共過道相望，可能會影響居住體驗。

▲北次臥在採光方面可能也會略遜一籌。

主臥為帶衛浴及衣帽間套房，南向採光，面積約25㎡，比較大氣。

但衛浴門口正對著臥室大床，可能有買家會介意。

• 115㎡四房

該戶型位於樓層中間位置，佈局與95㎡三房大同小異。

不同之處是，單位在南面多“塞”了一個約7㎡的書房，而北向次臥面積也稍大一點。

另外，主臥面積也更大，約30㎡。與95㎡戶型主臥不同，該主臥衛浴門沒有對著床。

▲正對著主臥床的是衣帽間，轉角才是衛浴。

價格：均價破兩萬五

前10年月供或近萬元

銷售人員表示，樓盤均價約2.56萬元/㎡。不過，和目前市面上大多數樓盤一樣，樓盤備案價沒有這麼高（只有約1.52萬元/㎡）。

也就說，將有約1.04萬元/㎡的價格，無法作為按揭房款，必須打進第二份合同交易。

▼算一算

以94㎡三房為例

總價：94*2.56萬=約241萬元

備案合同三成首付款：1.52萬*94*0.3=約43萬元

貸款

30年等額本息貸款月供：約5609元（基準利率1.1倍）

裝修款部分：241萬-143萬=約98萬元

據銷售介紹，98萬元的裝修款可以分期付款。

簽約當天須要交付三成約29.4萬元

餘下的分為兩部分：

• 一部分34萬元可以選擇發展商提供的十年期貸款，月供3880元。
• 另一部分為剩下的約34.6萬元，一年內分五期付清可免利息，每期約69293元。

另外，簽約當天還須交付105元/㎡的維修基金（共計約9877元）以及其他費用3300元。

所以簽約當天實際交付：

43萬+29.4萬+3300元+9877元=約73.7萬元。

前10年月供：5609+3880=9489元

後20年月供：5609元

而如果樓盤可以單合同交易的話，首付款為241萬*0.3=約72.3萬元，30年等額本息貸款月供約9479元。

如此看來，單雙合同交易的首付和前10年月供都相差不大，但雙合同交易第一年內還有5筆各69293元的“裝修款”。

對於首次置業者來說，還是壓力山大的。

注意

項目位於黃埔區永和開發區，雖然配套有公交總站，但是畢竟與市中心的距離擺在那裡。

無論是現已確定的地鐵，還是有軌電車，以後都需要接駁才能到達。使得樓盤到市中心的通勤距離與時間都偏長。

另外，項目東側的新業路往來貨車較多，一路之隔還有晉億集團、普樂包裝容器有限公司等工業，可能會有安全及噪聲問題。

風評

明明是剛需盤，兩年時間價格翻倍。

• 2016年中開盤時，均價約1.2萬元/㎡
• 2017年中，均價約2.1萬元/㎡
• 到2018年中，均價約2.56萬元/㎡

兩年時間價格翻了不止一倍，這速度會不會快了一點？

如果對比2015年的拿地價3500元/㎡，當時周邊的樓價剛剛過萬，你又會怎麼想？

樓盤就是這樣一個存在，小處的配套，如日常生活的基本消費在小區就能搞掂。但大處的配套，如醫療、教育、交通方面等卻是短板。

90多㎡的單位，總價不到250萬，但在買樓的第一年，買家需要承擔的首付款超過100萬元

樓盤所在的區位，還決定了到市中心區上下班，最好是私家車代步，那麼擺在面前的費用又增加了兩項：

A 購車費用（養車、用車）+搖號/競拍粵A牌

B 購車費用（養車、用車）+上外地車牌+郊區地鐵站周邊停車場停車費+地鐵交通費

精打細算的你，必然會把樓價和所有生活費用，作為一盤棋通盤考慮的，是不是？

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