1、业绩暴涨的房企，超乎预期
房企在2018年上半年的业绩可谓靓丽，从销售金额来看，2018年1-6月碧桂园以4125亿元的销售额居于榜首，恒大、万科紧随其后，同比均有不同程度的上涨；35个重点房企中，有33个房企销售额同比实现上涨，其中建发房产同比上涨206%，中国金茂同比上涨197.9%。
从销售面积的数据来看，碧桂园以3529万平方米的销售面积居首，近是恒大和保利销售面积之和，纳入统计的27家上市房企中，有22家房企销售面积同比实现上涨，中国奥园以152.9%的涨幅增速第一。
从A股上市房企公布的一季度净利润表现来看，109家上市房企中有48家净利润同比实现上涨，10家扭亏为盈，上市房企业绩表现可谓靓丽。分类别来看，前二十大上市房企中仅中天金融（轻资产运营）业绩出现大幅下滑，其余房企均实现业绩大涨；中小房企受市场环境影响，业绩转跌或续亏的较多。
上市房企在2018年上半年取得的靓丽业绩超乎预期，无论是大房企的净利润，或是其销售面积、销售金额，都取得不错的上涨。从业绩上看，房地产行业仍旧是赚钱的行业。
2、至暗时刻的房企
1.股价暴跌
2018年以来，随着楼市调控继续，市场对于房地产行业的前景和房企营收增长的担忧持续发酵，房地产指数在1月16日冲高至4895点后持续下泄，7月5日房地产指数下降至3184点，较年初下跌23.7%，这也意味着房地产上市企业普跌23.7%。
从个股的表现来看，A股前十大房企全军覆没，万科跌幅高达22.7%，保利地产也下跌18.9%。房企股价大幅下跌，印证了市场对于楼市的担忧，而这种情绪何时缓解将是未来上市房企股价走向的关键。
房企股价暴跌一方面会加剧房企股权质押的风险，另一方面也会加剧房企融资难的问题，在楼市调控政策愈演愈烈的情况下，房企融资受到诸多限制，房企渐入至暗时刻。
2.融资受限,债务到期压力大
每到房价大幅上涨，房企融资往往会受到一些限制。2016年以来的楼市调控，政策持续收紧下房企融资受到更多严格监管。2016-2017年，沪深交易所、证监会、银监会、央行、基金业协会、住建部、国土部等多部委出台监管政策，对房企融资收紧的同时，严查中介、小额贷款公司、互联网金融公司等资金违规进入房地产领域。
2018年6月27日，国家发改委表示将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。具体来看，发改委旨在引导规范房地产企业境外融资投向，房企海外发债主要用于偿还到期债务，限制用于投资境内房地产项目、补充运营资金等，同时要求企业提交资金用途承诺。
根据广发证券的统计，房企存量债券的期限大多在2-3年，2015-2016年融资环境较为宽松的情况下，房企大量发行债券，而这些债券在2018年以后集中到期；根据广发的统计，18年和19年房企到期债券到期规模的高点，兑付规模分别高达3375亿和4474亿。
图：房企存量兑付规模（亿元）
房企债券集中到期叠加融资环境收紧，房企面临的生存压力大增。对于一些大房企而言，尚可通过卖房卖地回收资金度日；小房企本身的风险承受能力不足，融资收紧及楼市环境的变化将使其面临严峻的生存环境，违约事件或将发生。对于房企来说，目前面临的形势相当严峻。
3、房企有抄底的机会？
1.估值低业绩好，负债比重高
首先来看一下房企的基本面，从Wind中信证券29个一级行业的市盈率、负债率、营业收入增长、归属母公司股东的净利润增长四个指标来看，房地产行业的市盈率排名靠后，整体的估值较低；房地产行业的平均营收和净利润呈净增长，分别位列第8和第9，业绩表现不错；房企面临的最大问题是整体的负债水平较高，仅次于银行和非银金融。
2.政策方向：抑制房价过快上涨
在前期的报告中我们分享了2018年1-6月的房价表现，2018年1-6月，73个大中城市中仅有杭州、北京、厦门、福州、天津、郑州、石家庄、佛山8个城市的房价出现下跌，房价整体呈上涨趋势，房价小幅上涨尚在可接受的范围内，而西安、贵阳、海口等城市房价大幅上涨是不符合政府预期的，因此我们也看到近期楼市调控政策仍频繁出台，哪里过热哪里就有调控。
目前对于房地产企业最大的风险是政策，房企融资受限将严重影响到地产企业的发展，房企不得不通过卖房卖地等方式偿还到期债务，另外通过其他途径融资也是缓解短期资金压力的重要选择。无论是卖房卖地还是融资，一方面会放缓房企投资的进度，同时也会打击房企投资的热情；另一方面，通过其他渠道融资将面临更高的融资成本，房企盈利或将收窄。
6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。楼市调控更加细化，中央定调、地方执行，在政策压力下楼市面临的形势相当严峻。
3.短期有抄底行情，长期关注转型房企
近期在棚改资金收紧的影响下，房企股价出现一波快速杀跌，目前股价仍在底部震荡，短期来看确实有一波抄底行情，2018年房企的业绩表现不错，对于股价也是有力支撑。
中长期来看，房企面临的融资压力，以及政府对于楼市的调控效果显现，房企营收扩张和利润增长将受到影响，房企面临转型压力，近些年中国恒大、万科等老牌房企走上多元化发展道路，在对冲房地产营收下降风险的同时，释放企业品牌获利和影响力，企业盈利保持强劲增长，建议投资者更多的关注转型房企。
4、、房地产私募基金仍是最佳投资选择之一
房地产私募基金作为普通投资者参与楼市的主要途径之一，未来更具投资魅力。目前的房地产私募基金的投资方向有房企债、房企供应链金融、房企开发贷、项目股权等，投资者可以通过私募基金参与到利润更高的开发环节；同时专业的管理机构在交易对手选择、项目竞价、项目监督等方面优势明显。
在投资保障方面，房地产作为实体行业，具备底层资产保底的优势，在目前政府保楼市、稳房价的基调下，房价下行的风险可控；房地产私募基金具有低风险、高收益的特质，在市场波动、风险频发的大环境下，房地产私募基金是最佳的投资选择之一。
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